Financiar un inmueble en Dubai o en nuestros otros mercados viviendo en el extranjero es perfectamente posible, siempre que se comprendan las reglas bancarias locales. Esta guia detalla la hipoteca para no residentes, el ratio de financiacion (LTV), la entrada esperada, los bancos y la documentacion necesaria. Nuestro enfoque es prudente: no se garantiza ningun tipo de interes ni rentabilidad, todo depende de su expediente y de las condiciones del mercado.
La hipoteca para no residentes: un acceso real pero regulado
Los bancos de los Emiratos ofrecen financiacion a compradores extranjeros no residentes, principalmente para inmuebles terminados en el mercado secundario y, en algunos casos, para proyectos sobre plano (off-plan) segun el promotor y el grado de avance. El acceso al credito existe, pero es mas selectivo que para un residente.
El prestamo suele denominarse en dirhams (AED), moneda vinculada al dolar estadounidense, lo que reduce el riesgo cambiario para inversores que razonan en USD. Para un inversor en euros, esta vinculacion USD/AED es un parametro a integrar en su reflexion.
LTV y entrada: cuanto financiar, cuanto aportar
El LTV (loan-to-value) designa la parte del precio financiada por el banco. Para un no residente, los bancos son mas prudentes que con un residente: la entrada exigida suele ser mayor y el LTV concedido menor. En la practica, debe prever una entrada significativa ademas de los gastos de adquisicion (DLD, gastos de gestion, agencia).
El LTV exacto depende de su perfil (ingresos, patrimonio, pais de residencia), del tipo de inmueble y de la politica de cada banco en un momento dado. Varia con el tiempo y no puede garantizarse de antemano.
Regla de prudencia Lucretia: construya su plan de financiacion sobre una entrada comoda, manteniendo una reserva de liquidez. Un proyecto infracapitalizado es un proyecto fragil.
Que bancos y que documentos preparar
Varios bancos locales e internacionales presentes en los Emiratos financian a no residentes. La eleccion depende de su nacionalidad, su pais de residencia, la divisa de sus ingresos y el inmueble objetivo. Algunos bancos son mas abiertos que otros a determinado perfil.
En cuanto a la documentacion, prepare por lo general: pasaporte, justificante de residencia, extractos bancarios recientes, justificantes de ingresos (nominas o cuentas para autonomos) y un historial de credito. Un expediente completo y bien presentado acelera notablemente el analisis.
Lucretia le pone en contacto con asesores hipotecarios locales que comparan las ofertas para su perfil. No concedemos prestamos nosotros mismos y no prometemos ninguna aprobacion: la decision corresponde al banco.
Compra al contado frente a financiacion: decidir segun su estrategia
Muchas adquisiciones en Dubai se realizan al contado, sobre todo sobre plano, donde los planes de pago escalonados del promotor ya cumplen el papel de una financiacion repartida en el tiempo. Pagar al contado simplifica la operacion y evita intereses, pero inmoviliza mas capital.
Recurrir al credito permite conservar liquidez y diversificar, a cambio de un coste de financiacion y de condiciones bancarias que cumplir. El equilibrio adecuado depende de su horizonte, su tolerancia al riesgo y su situacion global, nunca de una regla universal.
Planes de pago del promotor y financiacion en nuestros otros mercados
Sobre plano, los promotores ofrecen con frecuencia calendarios ligados al avance de las obras, a veces con una parte pagadera en la entrega (post-handover). Estos planes son una palanca de tesoreria por si mismos, a estudiar tanto como el credito bancario.
En Bali, las Maldivas y Paris, las condiciones de financiacion difieren notablemente: en Paris se aplica el credito bancario frances clasico con sus propios criterios; en los mercados asiaticos, la financiacion local para extranjeros es mas restringida y suele predominar el contado. Adaptamos el analisis a cada mercado y a su perfil.
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