You&Co IMPZ

769 habitaciones y cocinas compartidas: el coliving en régimen de copropiedad puesto a prueba en Dubai Production City

El folleto de You&Co IMPZ anuncia 769 habitaciones repartidas en tres torres. La cifra es alta para un formato todavía poco habitual en Dubái en el momento del lanzamiento, en 2021. SOL Properties desarrolló el proyecto junto a Vertical, bajo la marca YouCo, y lo presenta como el mayor coliving del emirato. No se trata de una residencia convencional dividida en estudios. Buena parte de las plantas combina habitaciones privadas con una cocina y un comedor comunes, de modo que el espacio habitable se desplaza hacia las zonas colectivas. Entregado en julio de 2022, el complejo puede valorarse hoy por lo que realmente existe y no por simples renders.

Tres torres unidas por un podio de 1.000 m²

Cada edificio tiene nueve niveles: una planta baja y ocho plantas residenciales. La altura es moderada, dentro de la media baja de Dubai Production City, donde varios vecinos superan los veinte pisos. Lo que distingue el conjunto es el zócalo común. Un podio hace de puente entre las torres y sostiene una zona pública de más de 1.000 m², equivalente, según el promotor, a una pista de tenis y media. Esta disposición concentra el flujo de residentes en un mismo punto, que es precisamente el objetivo de un coliving.

Cuatro tipologías, tres de ellas con cocina compartida

El estudio (de 31,4 a 34,1 m²) es la única tipología totalmente autónoma, con cama, escritorio, sofá, kitchenette y baño. Le siguen el "Share for 2" (60,4 m²) y el "Up for 2 VIP" (de 68,9 a 69,9 m²), que agrupan dos unidades en torno a una cocina y un comedor compartidos. El "Meet Up 3" (de 73,5 a 82,6 m²) lleva esta lógica a tres unidades. La ficha comercial habla de dos y tres dormitorios, pero conviene leer estas unidades como alquileres compartidos organizados, no como viviendas familiares. Para un inversor, la cuestión real es la del alquiler por habitación, con la gestión que eso conlleva.

1.500 m² de espacios de trabajo y cuatro azoteas

El espacio llamado "WE" es el verdadero producto. Incluye 1.500 m² de superficies de trabajo modulables, con zonas tranquilas y zonas ruidosas, sala de reuniones acristalada, hamacas y bar. A esto se suman cuatro cabinas de grabación de podcasts, estudios de rodaje con pantalla verde, dos salones de luz tenue y talleres para pintores y ceramistas. Las cuatro azoteas albergan un estudio de yoga, una sala de CrossFit, un bar de shisha, una cafetería y una sala de conferencias y conciertos. A nivel de suelo, la piscina cuenta con cabina de DJ y una pantalla de cinco metros. La limpieza, la conserjería 24 horas e internet de alta velocidad están incluidos en el alquiler, lo que incide en los gastos del propietario.

Una copropiedad comercializada por un único canal

You&Co IMPZ es en propiedad absoluta (freehold) y pertenece a una multitud de copropietarios, mientras que la mayoría de los coliving del mundo son propiedad de un único inversor. La comercialización se realiza exclusivamente a través del departamento de ventas de You&Co. Los compradores pueden elegir entre programas de renta garantizada y fórmulas vinculadas al rendimiento real de la explotación. El folleto planteaba una rentabilidad del 6 al 11% anual pagada en dólares, una cifra que debe contrastarse con las tasas de ocupación reales desde 2022. Este modelo hace que el propietario dependa del operador, y es precisamente el punto que conviene auditar con prioridad.

Una zona franca de medios, entre Motor City y JVT

Dubai Production City es una zona franca orientada a la edición, la televisión y las artes, lo que aporta una cantera de jóvenes profesionales y freelancers. El complejo se ubica entre Jumeirah Golf Estates, Motor City y Jumeirah Village Triangle, con el City Centre Me'aisem muy cerca. El promotor indica diez minutos hasta Expo City y veinte minutos hasta Dubai Marina. Los veinte minutos señalados para el aeropuerto internacional DXB parecen optimistas fuera de horas valle. El puerto de Jebel Ali está a 17 km y el aeropuerto Al Maktoum sigue siendo el otro punto a vigilar.

Prometido para noviembre de 2021, entregado en julio de 2022

El folleto fijaba la finalización para el 8 de noviembre de 2021 y hacía coincidir la apertura con la de la Expo 2020, en octubre. La entrega efectiva se produjo en julio de 2022, es decir, con unos ocho meses de retraso. El desfase resulta moderado para un proyecto lanzado en plena salida de la pandemia. También implica que se perdió la ventana de la Expo, sobre la que se apoyaba parte del argumento comercial. El comprador de hoy dispone, en cambio, de tres años de explotación real, algo que vale más que cualquier proyección.