Bloom Arjaan by Rotana

Un hotel en condominio, justo enfrente de NYU Abu Dhabi

Bloom Arjaan by Rotana suma 217 apartamentos hoteleros, cada uno vendido a un propietario privado pero gestionado por un operador hotelero. El proyecto se ubica en Park View, la comunidad residencial de Bloom Properties en Saadiyat Island, justo frente al campus de New York University Abu Dhabi. Las superficies van de 44 m² en un estudio a 114 m² en una unidad de dos dormitorios. La gestión corre a cargo de Rotana Hotel Management Corporation, bajo su marca Arjaan, dedicada a las residencias hoteleras. El promotor anunciaba la apertura para el cuarto trimestre de 2024, y la ficha del proyecto indica una entrega en septiembre de 2024.

Bloom construye, Rotana opera

En este caso, el promotor y el operador no son la misma entidad. Bloom Properties, ya presente en Zayed City con su distrito Bloom Living, firma la construcción y comercializa las unidades. Rotana se encarga del funcionamiento diario: recepción, mantenimiento, alquiler de las unidades y servicios hoteleros. El grupo afirma contar con 70 establecimientos en operación en la región, 45 más en desarrollo y seis marcas. Para el comprador, este esquema cambia la naturaleza de la inversión: adquiere una habitación de hotel en propiedad absoluta (freehold) en lugar de una vivienda que tendría que administrar él mismo.

Dos torres de nueve pisos y una piscina suspendida

El complejo se compone de dos torres idénticas, cada una con planta baja y nueve niveles residenciales. Una pasarela las conecta en altura. Es ahí donde se encuentra el elemento más llamativo del proyecto: una piscina infinita instalada a treinta metros sobre el suelo, rodeada de un pool deck. El resto de las instalaciones comunes es más convencional: gimnasio compartido, lobby con recepción hotelera, salas de reuniones, comercios y puntos de restauración al pie de las torres, jardines y senderos peatonales. El estacionamiento es cubierto y todo el conjunto cuenta con vigilancia por video.

Cuatro distribuciones de estudios entre 44 y 52 m²

El estudio es la tipología predominante, y el folleto detalla varias variantes. El tipo A tiene 44 m², con una sala-dormitorio de 3,85 m por 4,50 m y un balcón de 3,90 m por 1,20 m. El tipo B llega a 48 m² y cambia esa profundidad por un balcón alargado de 8,15 m de largo, aunque de apenas 80 cm de ancho. El tipo C1, de 51 a 52 m², combina ambas ventajas con un balcón de 7,95 m por 1,30 m, mientras que su variante C2 (47 m²) solo existe en el séptimo piso. Todos incluyen cocina separada y espacio para lavadora, lo que permite estancias de varias semanas. Dentro del inventario mostrado en el folleto, las unidades de dos dormitorios son muy escasas: solo cuatro.

Una clientela cautiva proveniente del campus

El material comercial apunta a una demanda muy concreta. Se trata de estudiantes, profesores y personal de NYU Abu Dhabi, además de conferencistas invitados y familias que llegan para las ceremonias de graduación. Esta demanda sigue el calendario académico, con picos previsibles, y acerca el proyecto más a una residencia de campus de categoría que a un hotel de playa. Los visitantes culturales forman un segundo grupo de interés: el Louvre Abu Dhabi, el futuro Guggenheim, el Zayed National Museum y el Saadiyat Beach Golf Club están todos en la isla. El centro de Abu Dhabi queda a veinte minutos y Dubái a unos cuarenta y cinco. Bloom ha basado su argumento comercial en un rendimiento neto progresivo a cinco años, de 4 % a 8 %, con un mínimo garantizado del 6 %. Conviene revisar con detalle las condiciones contractuales de ese compromiso.

70 % pagado en doce meses, 30 % a la entrega de llaves

El plan de pagos es corto. El comprador abona 10 % a la firma, luego otro 10 % dos meses después del contrato de venta, y cinco cuotas adicionales de 10 % cada una, espaciadas en intervalos de dos meses. En total, el 70 % del precio se paga en aproximadamente un año. El 30 % restante se debe a la entrega, sin ningún fraccionamiento posterior a la entrega de llaves. Este esquema conviene a un inversor con liquidez disponible, pero exige más presión sobre la tesorería que los planes posteriores a la entrega a varios años que se encuentran en otras partes de los Emiratos. Dado que la entrega se anunció para 2024, un comprador actual debe verificar el estado real de operación del hotel y las tasas de ocupación registradas antes de comprometerse.