Al Haseen Residences 3

Rentabilidad garantizada, recompra y gastos de comunidad gratis durante diez años: lo que realmente vende Dugasta con Al Haseen 3

La última doble página del folleto de Al Haseen Residences 3 no muestra ni fachada ni salón. Expone tres promesas cifradas agrupadas bajo el nombre «10-on-10»: una rentabilidad neta garantizada del 10% durante diez años, una opción de recompra y cero gastos de comunidad sobre los alquileres durante el mismo periodo. Cada una lleva un asterisco. El edificio en sí es modesto: un sótano, una planta baja, seis plantas de vivienda y una azotea equipada con piscina, en Dubai Industrial City. Según los planos, el inmueble cuenta con 318 viviendas, de las cuales 300 son estudios, con una entrega anunciada para el 30 de septiembre de 2027 en régimen de plena propiedad (freehold).

El mecanismo 10-on-10 y sus asteriscos

Dugasta presenta esta oferta como algo sin equivalente en el sector. Sin embargo, el folleto no ofrece ningún detalle sobre el funcionamiento del mecanismo. No se sabe quién abona la rentabilidad garantizada (el promotor, una gestora de alquileres o un tercero), sobre qué base de precio se calcula ni desde qué fecha empieza a contar. La opción de recompra plantea las mismas dudas: precio fijo o indexado, ventana para ejercerla, condiciones de salida anticipada. La mención «Terms & Conditions Apply» remite a un contrato que el comprador debe leer antes de reservar. Este tipo de garantía traslada el riesgo del alquiler hacia la solidez financiera de quien la respalda, y es precisamente eso lo que conviene examinar primero.

300 estudios de un total de 318 viviendas

Los planos detallan siete tipos de vivienda, pero dos dominan sobre el resto. Los estudios Tipo 01 y Tipo 04 comparten la misma superficie, 27,3 m² interiores y 6,8 m² de balcón, es decir 34,1 m² en total. Cada uno se anuncia con 144 unidades, lo que suma 288 viviendas idénticas, alrededor de 48 por planta. Los estudios Tipo 02 y Tipo 03, más amplios (43,1 m² y 40,8 m² con balcón incluido), apenas suman seis unidades cada uno. En conjunto, más del 94% del programa son estudios. Esta elección encaja con el esquema 10-on-10, porque un parque homogéneo de superficies pequeñas se gestiona con más facilidad mediante alquiler en bloque.

El de 1 dormitorio que supera al de 2 dormitorios

Una curiosidad se desprende de los planos. El 1 dormitorio Tipo 01 suma 108,8 m² en total, pero 48,2 m² de esa superficie corresponden a un balcón, casi tanto como los 60,6 m² interiores. Así supera al único 2 dormitorios del programa, que ofrece 102,1 m² totales, de los cuales 77,4 m² son habitables y 24,4 m² corresponden al balcón. El 1 dormitorio Tipo 02, más convencional, ofrece 65,8 m² interiores sobre 79,1 m² totales. Estas tres referencias representan solo 18 viviendas, seis por tipo. El comprador debe comparar las superficies interiores y no los totales, ya que las zonas exteriores inflan notablemente algunas cifras.

Seis plantas, piscina en la azotea, aparcamiento en sótano

El programa de instalaciones se mantiene compacto, acorde con la escala del edificio. La piscina ocupa la azotea, con un pool deck y zonas de descanso alrededor. El gimnasio compartido, el área de juegos infantiles y los espacios de encuentro completan la oferta en la planta baja y en las zonas comunes. El aparcamiento cubierto se encuentra en el sótano, una ventaja real en una zona donde el coche sigue siendo imprescindible. El folleto menciona también videovigilancia, hall de entrada e internet de alta velocidad. Ninguno de estos elementos distingue claramente el proyecto de sus vecinos, pero el conjunto resulta suficiente para un público de inquilinos activos.

Vivienda para trabajadores entre DIP y Al Maktoum

Dubai Industrial City es ante todo una zona de empleo, con sus naves industriales, sus fábricas y sus sedes logísticas. El promotor calcula Dubai Investment Park a 10 o 12 minutos en coche, Ibn Battuta Mall a 15 o 20 minutos, y Palm Jebel Ali y Jumeirah Village Circle a 20 o 25 minutos. El mapa del folleto sitúa también en la órbita del proyecto el aeropuerto Al Maktoum, Expo City, Dubai South y el trazado de Etihad Rail a lo largo de la E611. La demanda de alquiler a la que se apunta es, por tanto, clara: técnicos, mandos intermedios y empleados que buscan reducir sus desplazamientos. La ampliación del aeropuerto Al Maktoum, si se cumple el calendario anunciado, debería reforzar esta cuenca de empleo.

Tercer eslabón de una serie Al Haseen

Al Haseen 3 no es un proyecto aislado para Dugasta Properties. El promotor repite la marca en al menos cuatro edificios de la misma zona, numerados del 3 al 6, con entregas escalonadas entre 2027 y 2028. Esta repetición tiene un efecto directo para el inversor: varios cientos de estudios comparables llegarán al mercado de alquiler local en un periodo de tiempo corto. La competencia de GFS Developments, que multiplica las residencias Coventry en el mismo sector, acentúa esta presión sobre la oferta. El seguimiento de la obra hasta septiembre de 2027 y la capacidad de Dugasta para cumplir sus garantías a diez años serán los dos indicadores a vigilar.