Maya 3

Sept niveaux et un toit-terrasse, terminés avant la vague de tours à DLRC

Maya 3 compte un rez-de-chaussée, six étages résidentiels et un toit-terrasse, pas plus. Dugasta a livré l'immeuble le 30 juin 2018, à une époque où Dubailand Residence Complex (DLRC) restait un quartier en devenir, loin des programmes de 13 ou 35 étages qui s'y commercialisent aujourd'hui. Le bâtiment propose des studios ainsi que des appartements d'une et deux chambres, en pleine propriété. Pour un acheteur, cela change la nature de l'analyse : on n'achète pas un rendu 3D mais un actif qui a déjà huit années d'usage. Les questions portent donc sur l'état du bâti, les charges réelles et le niveau d'occupation, plus que sur un calendrier de chantier.

Six étages quand les voisins en annoncent 35

Le gabarit de Maya 3 le place dans la catégorie des petits immeubles de quartier. Autour de lui, le paysage a changé : Samana monte IVY Gardens 2 à 35 étages résidentiels, Karma prévoit 13 étages pour Milos et Dugasta lui-même a conçu Terra Tower sur 12 niveaux. Un bâtiment de sept niveaux implique moins de logements par palier et une circulation verticale plus simple. Il implique aussi moins de lots pour répartir les frais communs, ce qui pèse sur le montant des charges au mètre carré. L'architecture reste sobre : façades claires, lignes géométriques nettes, grandes baies vitrées et balcons à garde-corps en verre.

Studios, une et deux chambres : un mix resserré

La typologie s'arrête à la deux-chambres. Il n'y a ni duplex, ni penthouse, ni trois-chambres familial. Ce choix vise clairement le marché locatif de DLRC, alimenté par des actifs qui travaillent à Dubai Silicon Oasis, Al Quoz ou dans les zones logistiques du sud. Le studio sert l'investisseur qui cherche un ticket d'entrée bas, et la deux-chambres convient à un couple avec un enfant ou à une colocation. La description du promoteur évoque des séjours spacieux et des finitions modernes, sans fournir de surfaces chiffrées. Il faudra donc demander les plans de lot avant toute offre.

Piscine, salle de sport et vigiles 24 heures sur 24

L'équipement commun tient en quelques postes utiles. Une piscine partagée avec son pool deck, une salle de sport et un espace fitness, des zones de repos et un espace social complètent le lobby. La climatisation est centralisée, un point à examiner de près car les factures de froid (souvent via un fournisseur tiers) pèsent lourd dans le budget d'un locataire à Dubaï. La sécurité repose sur une surveillance CCTV et une présence en continu. Le stationnement, l'ascenseur et l'accès internet haut débit font partie du socle de base attendu dans ce segment.

22 minutes du Dubai Mall, 32 d'Al Maktoum

Les temps de trajet fournis sont tous calculés en voiture. Dubai Mall se trouve à 22 minutes, l'aéroport international DXB à 23 minutes et Burj Al Arab à 31 minutes. Palm Jumeirah et l'aéroport Al Maktoum, côté Dubai South, sont annoncés à 32 minutes, The Walk JBR à 35. Aucune station de métro n'est citée, et DLRC reste un quartier où la voiture est indispensable. Écoles, centres commerciaux et commerces de proximité sont en revanche présents dans le secteur, ce qui couvre les besoins du quotidien sans passer par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Dugasta, de DLRC à Warsan 4

Maya 3 fait partie des premières réalisations visibles de Dugasta à Dubaï. Le promoteur a depuis livré 7 Seasons en 2021 et Dugasta Warsan en 2023 à Warsan 4, avant d'enchaîner avec Moonsa Residences, Al Haseen à Dubai Industrial City et Terra Tower, de retour à DLRC. Sa ligne reste constante : des immeubles de taille moyenne, une forte part de petites surfaces et une cible locative. Visiter Maya 3 permet donc de juger comment un bâtiment Dugasta vieillit. C'est une information que les acheteurs de ses projets sur plan n'ont pas.

Ce qu'il faut vérifier sur un immeuble de 2018

Sur le marché secondaire, l'acheteur doit obtenir l'historique des charges de copropriété publié par le RERA et le comparer aux immeubles voisins. L'état du toit-terrasse, de l'étanchéité de la piscine et des systèmes de climatisation mérite un contrôle par un inspecteur indépendant. Il faut aussi demander le taux d'occupation et le niveau des loyers pratiqués dans le bâtiment. Le contrat de climatisation centrale, enfin, doit être lu en détail. Ces éléments disent plus sur la valeur de Maya 3 que n'importe quelle brochure.