La cuenta escrow o de depósito en garantía obliga, en la compra sobre plano, a ingresar los fondos del comprador en una cuenta dedicada al proyecto, liberada por tramos según el avance real de la obra.
Contenido
- Cuenta de depósito en garantía (escrow) en Dubái: ¿cómo se protege el dinero del comprador?
- Caso con cifras: ¿adónde va concretamente el dinero de una reserva sobre plano?
- Liberación de fondos por tramos: cómo controla el banco escrow al promotor
- Escrow, mercado secundario y pago directo: los casos en que la escrow no se aplica
- Comprobar tú mismo que un proyecto está realmente bajo escrow antes de pagar
- Puntos de atención y trampas de la cuenta escrow sobre plano
La cuenta escrow o de depósito en garantía en Dubái protege el dinero del comprador en la compra sobre plano: tus fondos pasan por una cuenta bancaria dedicada a un único proyecto, separada de la tesorería del promotor, obligatoria por la Ley n.º 8 de 2007 y supervisada por la RERA y el Dubai Land Department. El promotor no dispone libremente de ese dinero: el banco lo libera tramo a tramo, al ritmo del avance certificado de la obra.
Este mecanismo es la columna vertebral de la confianza en el mercado de obra nueva de Dubái. Explica por qué un comprador puede comprometer varios cientos de miles de dírhams en un edificio que aún está en fase de cimentación, sin que esas sumas sirvan para financiar otro proyecto del promotor.
Cuenta de depósito en garantía (escrow) en Dubái: ¿cómo se protege el dinero del comprador?
El promotor no puede recurrir libremente a ese dinero. El banco escrow autorizado lo libera por tramos, a medida que la obra progresa realmente y ese avance es verificado por la RERA. Un edificio con el 30 % de la estructura no desbloquea los fondos previstos para la entrega.
Quién hace qué dentro del dispositivo
- El banco escrow autorizado alberga la cuenta y ejecuta las liberaciones de fondos validadas.
- El DLD registra el proyecto y la compra, y lleva el registro oficial.
- La RERA supervisa, certifica el avance y controla que se respete el circuito.
Esta protección se aplica exclusivamente a la compra sobre plano. Desde la reserva, los fondos abonados quedan asegurados en esta cuenta regulada, no en una cuenta personal ni en la tesorería corriente del promotor.
Caso con cifras: ¿adónde va concretamente el dinero de una reserva sobre plano?
Al reservar un inmueble sobre plano, la señal representa entre el 5 y el 20 % del precio (a menudo el 10-20 %), a veces precedida de un booking fijo de entre 20.000 y 100.000 AED antes de firmar el SPA, según las fuentes de mercado. Cada transferencia se dirige a la cuenta escrow del proyecto.
Tomemos un proyecto real de nuestro catálogo: Canal Heights, firmado por DAMAC Properties en Business Bay, con precios a partir de 1,2 M AED. Una señal del 20 % equivale a 240.000 AED abonados directamente en la cuenta escrow del proyecto, nunca en la cuenta de un intermediario. El registro de la venta sobre plano en el DLD se materializa mediante la inscripción en el registro Oqood, distinto del title deed definitivo que se entrega en el momento de la entrega.
Lo que queda FUERA de la escrow
Algunos gastos nunca pasan por la cuenta de depósito en garantía: el 4 % de tasas de transferencia del DLD y los gastos administrativos fijos, del orden de 4.700 a 5.500 AED. Sobre esos mismos 1,2 M AED, ese 4 % supone 48.000 AED que hay que presupuestar aparte.
Dentro o fuera de la escrow: qué cubre cada partida
| Partida de pago | Importe (base 1,2 M AED) | ¿Pasa por la escrow? |
|---|---|---|
| Señal de reserva (20 %) | 240.000 AED | Sí, cuenta del proyecto |
| Tasas de transferencia del DLD (4 %) | 48.000 AED | No |
| Gastos administrativos fijos del DLD | ~4.700 a 5.500 AED | No |
| Registro Oqood (sobre plano) | Tasas específicas del DLD | No |
El detalle del calendario de pagos corresponde a otras guías: el funcionamiento del pago aplazado y el proceso de compra sobre plano paso a paso.
Liberación de fondos por tramos: cómo controla el banco escrow al promotor
Los fondos de la escrow solo se desbloquean con el avance certificado de las obras, validado por un ingeniero o consultor autorizado y bajo control de la RERA: es el mecanismo que impide desviar las sumas hacia otro proyecto. Cada tramo liberado corresponde a un hito de construcción constatado.
Recurso gratuito
Reciba nuestra guía de inversión
Lo esencial — estrategia, fiscalidad, pasos — para descargar.
Una parte de los fondos queda sujeta a una retención de garantía (retention) conservada tras la entrega, destinada a cubrir posibles defectos de construcción. Esta retención es distinta de la inspección snagging que el comprador realiza antes de aceptar las llaves: una es un mecanismo financiero, la otra un control visual del inmueble.
Este marco es la contrapartida directa del freehold abierto a los extranjeros desde 2002 en las zonas designadas de Dubái, y del auge de la compra sobre plano que le siguió. Abrir la plena propiedad a compradores internacionales exigía un dispositivo que asegurara su dinero incluso antes de que el inmueble existiera.
Escrow, mercado secundario y pago directo: los casos en que la escrow no se aplica
La escrow de proyecto es propia de la compra sobre plano: en el secundario, es decir un inmueble ya entregado, la seguridad pasa por la transferencia en el DLD y el Manager's Cheque, no por una cuenta de depósito en garantía dedicada al proyecto. Comprador y vendedor se reúnen físicamente para el registro de la transferencia.
Los gastos también difieren. En el secundario, el comprador paga unos honorarios de agencia del 2 % del precio + 5 % de IVA, según Property Finder; en la compra sobre plano directamente al promotor, por lo general no hay comisión por parte del comprador.
Dos conceptos que no hay que confundir
- La cuenta escrow de PROYECTO: protección reglamentaria obligatoria, propia de la obra nueva, supervisada por la RERA.
- La cuenta de depósito en garantía de transacción: dispositivo puntual utilizado por algunos agentes o trustees para asegurar los fondos durante una transferencia en el secundario.
El desarrollo completo de una compra de inmueble entregado lo tratamos en nuestra guía sobre el proceso de compra de un inmueble entregado, incluido el papel del NOC y del paso por la trustee office, cuyos gastos rondan los 4.000 a 4.200 AED.
Comprobar tú mismo que un proyecto está realmente bajo escrow antes de pagar
Antes de cualquier pago, exige el número de cuenta escrow del proyecto y verifica su registro en la RERA/DLD, así como la autorización del promotor. Un proyecto nuevo comercializado legalmente cuenta con una cuenta escrow identificable: su ausencia es motivo suficiente para no seguir adelante.
Apoyarse en promotores reconocidos y activos reduce el riesgo desde el principio. Entre los 80 promotores de nuestro catálogo figuran Emaar Properties, DAMAC Properties o Sobha Realty, cuyas entregas seguimos proyecto por proyecto. Para situar cada uno según tu objetivo, nuestra comparativa de las grandes promotoras de Dubái distingue liquidez, rentabilidad, construcción premium y ticket bajo.
Vincular un proyecto a su barrio ayuda a situar la operación: Albero, de Emaar Properties, se desarrolla en Dubai Creek Harbour, a partir de 1,9 M AED y con entrega en septiembre de 2029. Cada proyecto de nuestro catálogo está vinculado a su cuenta de depósito en garantía declarada.
La comprobación en profundidad del promotor —historial de entregas, garantías, salud financiera— la detallamos en nuestra guía dedicada a elegir un promotor fiable en Dubái.
Puntos de atención y trampas de la cuenta escrow sobre plano
La primera trampa consiste en creer que la escrow garantiza la entrega en plazo: asegura los fondos, nunca el calendario. Un promotor puede respetar el circuito escrow y entregar con retraso. La suerte de una obra retrasada o abandonada la tratamos en nuestra guía sobre el proceso de compra sobre plano.
¿Un proyecto?
Hable con un asesor Lucretia
Acompañamiento a medida, sin compromiso.
Los demás errores que salen caros
- Pagar un booking fuera del circuito escrow, en la cuenta personal de un intermediario: es la señal de alarma más grave.
- Olvidar los gastos adicionales: más allá de las partidas fuera de escrow ya detalladas, cuenta con las service charges de entre 3 y 30 AED/pie²/año que se deben tras la entrega.
- Descuidar la sucesión: un testamento registrado ante los DIFC Courts asegura la transmisión del inmueble para los no musulmanes, con independencia de la cuenta de depósito en garantía.
Estos puntos no ponen en duda la solidez del dispositivo escrow. Solo recuerdan que protege un flujo de dinero concreto, y que una compra sobre plano segura exige atar todo lo que la rodea.
Lo que más repito a mis clientes: la vigilancia sobre el promotor y la ubicación sigue siendo total. La cuenta de depósito en garantía blinda el circuito del dinero, pero no elige el buen proyecto por ti; eso es nuestro trabajo previo.
— Jean-Pierre MARTINI, Director de Tecnología e Innovación
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Jean-Pierre MARTINI
Director de Tecnología e Innovación
Con más de 15 años de experiencia en estrategia empresarial, marketing y gestión de proyectos, Jean-Pierre ha acompañado a decenas de empresas en su desarrollo comercial a través de varios sectores de actividad. Emprendedor de formación, fundó y dirigió varias empresas, desde el retail especializado hasta soluciones digitales innovadoras. Desde 2021, se ha orientado hacia el sector inmobiliario y el mercado de Dubái, asesorando a los inversores en sus estrategias patrimoniales. Actualmente en Lucretia, su función incluye la gestión de la innovación tecnológica, la optimización de los procesos comerciales y el desarrollo de las competencias del equipo. Asimismo, se encarga del seguimiento de clientes y ofrece asesoramiento estratégico personalizado a los inversores.
