De la reserva a la entrega de llaves, este es el recorrido completo de una compra sobre plano en Dubái, jalonado por las protecciones escrow y la supervisión del DLD.
Contenido
- ¿Cuáles son las 6 etapas para comprar sobre plano en Dubái?
- Etapa 1 — Definir el presupuesto de compra y elegir el proyecto sobre plano
- Etapa 2 — Reservar el inmueble: booking, depósito y cuenta escrow
- Etapa 3 — Firmar el SPA y registrar la compra en el DLD (Oqood)
- Etapa 4 — Financiar las cuotas: plan de pago escalonado o crédito
- Etapa 5 — Seguir la construcción hasta la entrega y obtener el title deed
- Qué hacer con su inmueble tras la entrega: ¿alquilar, revender o apuntar al Golden Visa?
Comprar sobre plano en Dubái sigue seis etapas clave —reserva, firma del SPA, registro Oqood en el Dubai Land Department, pagos escalonados, construcción y, por último, entrega de llaves y título de propiedad definitivo— todo ello garantizado por una cuenta de depósito en garantía obligatoria desde la ley n.º 8 de 2007 (Dubai Land Department). Los fondos entregados al promotor no quedan a su libre disposición: se bloquean en una cuenta escrow supervisada por la RERA y se liberan al ritmo del avance real de la obra.
El mercado ofrece una amplia elección: referenciamos 229 proyectos con entregas escalonadas de 2019 a 2031, con un ticket de entrada mediano de 1,2 M AED. Solo queda entender el encadenamiento de los hitos: es precisamente lo que detalla este recorrido, paso a paso.
¿Cuáles son las 6 etapas para comprar sobre plano en Dubái?
El recorrido de una compra sobre plano en Dubái se desarrolla en seis hitos: reservar el inmueble, firmar el contrato de compraventa (SPA), registrar la compra en el Dubai Land Department mediante Oqood, pagar las cuotas ligadas al avance de las obras, seguir la construcción y, por último, recibir las llaves y el título definitivo. Entre la reserva y la entrega de llaves, calcule la duración de obra anunciada por el promotor: a menudo dos a cuatro años según el proyecto.
La diferencia con el mercado secundario es estructural. Sobre plano, usted compra un inmueble aún en construcción, con un pago repartido a lo largo de las obras; en el secundario, compra un inmueble ya entregado, pagado de una sola vez. Son dos lógicas opuestas —pagar a plazos buscando plusvalía o comprar un bien alquilable de inmediato— que confrontamos criterio por criterio en nuestra guía sobre plano o llave en mano según tu perfil. Detallamos además el recorrido en nuestra guía dedicada a la compra de un inmueble entregado en el secundario en Dubái, mientras que el marco general figura en nuestra guía de inversión inmobiliaria en Dubái.
Dos protecciones enmarcan toda compra sobre plano: la cuenta escrow obligatoria, que bloquea sus fondos hasta el avance real de la obra, y la supervisión del DLD y de la RERA. Las detallamos en las etapas correspondientes.
¿Quién puede comprar? La plena propiedad (freehold) está abierta a los extranjeros desde 2002 en las zonas designadas, un marco jurídico desarrollado en nuestra guía de inversión.
Etapa 1 — Definir el presupuesto de compra y elegir el proyecto sobre plano
Su presupuesto de compra suma el precio del inmueble, el 4 % de tasas de transferencia del Dubai Land Department y unos 4700 a 5500 AED de gastos fijos (Property Finder). Sobre plano, el title deed provisional cuesta solo 40 AED, frente a ~580 AED en un inmueble ya entregado.
Buena noticia en cuanto a comisión: sobre plano comprado directamente al promotor, por lo general no hay ninguna comisión de agencia a su cargo. En el secundario, el comprador paga un 2 % del precio + un 5 % de IVA (Property Finder). Es una diferencia de coste real que conviene integrar desde la comparación.
Elegir en el catálogo
El ticket de entrada mediano del mercado de obra nueva se sitúa en 1,2 M AED, con proyectos accesibles desde 500 000 AED en un catálogo de 107 proyectos con precio disponible, impulsados por 80 promotores activos. Dos ejemplos ilustrativos: The Archive a partir de 700 000 AED, o Coventry Curve 2 a partir de 500 000 AED.
La elección del barrio depende de su objetivo: rentabilidad, plusvalía o uso propio. Hemos cartografiado ese arbitraje en nuestra guía sobre la rentabilidad del alquiler, sin repetirlo aquí. Y si todavía duda entre destinos antes incluso de fijar un proyecto, nuestro comparativo entre Dubái y Bali según su perfil aclara el arbitraje entre seguridad jurídica, plena propiedad y apuesta lifestyle.
Etapa 2 — Reservar el inmueble: booking, depósito y cuenta escrow
La reserva se materializa mediante un depósito del 5 al 20 % del precio, lo más habitual del 10 al 20 %, a veces precedido de un booking fijo de ~20 000 a 100 000 AED antes de la firma del SPA (fuentes de mercado SBA/Grosvenor). Este desembolso bloquea la unidad a su nombre.
Este depósito no cae en la cuenta corriente del promotor: va a la cuenta de depósito en garantía regulada del proyecto. Es la protección central de la compra sobre plano y lo primero que verificamos antes de cualquier transferencia.
En cuanto a documentación, la reserva requiere un formulario de booking firmado y un documento de identidad (pasaporte). Nada complejo en esta fase: la verificación en profundidad llega con el SPA.
Un proyecto como Bayz 102, a partir de 1,6 M AED en Business Bay, ilustra bien este punto de entrada: se reserva, se asegura la unidad y luego se formaliza. En ese momento verificamos que la cuenta escrow del proyecto esté efectivamente activa antes de cualquier transferencia.
Etapa 3 — Firmar el SPA y registrar la compra en el DLD (Oqood)
La firma del Sale & Purchase Agreement (SPA) compromete jurídicamente la venta: fija el precio, el calendario de pagos vinculado al avance de las obras, la fecha de entrega y las cláusulas de penalización en caso de retraso. Lea con atención estas cláusulas: definen sus recursos.
Una vez firmado el SPA, la compra sobre plano se registra ante el Dubai Land Department mediante el sistema Oqood, que expide un título provisional. Es en ese momento cuando se abonan el 4 % de tasas de transferencia y los gastos fijos.
El DLD, junto con la RERA, supervisa todo el conjunto: registro del proyecto, control de la cuenta escrow, validación de los hitos. Esta doble tutela es lo que distingue la compra sobre plano en Dubái de un mercado no regulado.
La firma puede hacerse a distancia, mediante poder, sin desplazamiento obligatorio. Nuestro equipo asegura el registro Oqood y el pago de los derechos al interlocutor correcto.
| Concepto | Sobre plano (Oqood) | Inmueble entregado |
|---|---|---|
| Transferencia DLD | 4 % del precio | 4 % del precio |
| Title deed | 40 AED | ~580 AED |
| Gastos fijos | ~4700 a 5500 AED | |
| Comisión comprador | Generalmente 0 | 2 % + 5 % IVA |
Etapa 4 — Financiar las cuotas: plan de pago escalonado o crédito
La financiación sobre plano se basa en un plan de pago por hitos de construcción: usted abona una fracción del precio en cada etapa alcanzada (cimientos, estructura, acabados), transitando los fondos por la cuenta escrow. Es el mecanismo propio de la compra sobre plano, que reparte el esfuerzo de tesorería a lo largo de toda la obra. Detallamos su funcionamiento, un caso con cifras y las trampas a evitar en nuestra guía sobre el payment plan y el pago fraccionado en off-plan.
¿Un proyecto?
Hable con un asesor Lucretia
Acompañamiento a medida, sin compromiso.
Para financiar mediante crédito, el CBUAE limita el LTV al 50 % sobre plano para un expatriado residente. Un no residente obtiene en la práctica del 50 al 75 % según el banco, es decir, una aportación del 25 al 50 %.
Su situación cambia por tanto la aportación a movilizar. En un plan escalonado, buena parte del precio se paga de todos modos en efectivo a lo largo de los hitos; el crédito suele completar los últimos tramos o el saldo a la entrega. Detallamos la aportación a prever y el marco del crédito inmobiliario para un no residente en Dubái en una guía dedicada.
Un proyecto como Damac District Tower B, a partir de 900 000 AED con entrega en agosto de 2029, se inscribe en esta lógica: varios años de pagos por hitos antes de la entrega de llaves.
Etapa 5 — Seguir la construcción hasta la entrega y obtener el title deed
Entre el SPA y la entrega de llaves, usted sigue el avance de la obra y atiende las llamadas de fondos por hitos hasta la fecha de entrega anunciada. Un proyecto como Albero en Dubai Creek Harbour apunta así a septiembre de 2029.
A descubrir
Ver proyectos: Six Senses Residences
Desde 10.259.700 AED
Una selección de obra nueva con acompañamiento integral.
Ver proyectos
Antes de aceptar las llaves, realice el snagging: la inspección de defectos y desperfectos. Cada reserva registrada debe corregirla el promotor antes de su aceptación formal. Esta etapa protege la calidad de la entrega.
Después llega el pago del saldo y la obtención del title deed definitivo, cuya emisión cuesta ~580 AED (Property Finder). Su propiedad queda entonces plenamente registrada.
Desde la puesta en explotación, provisione los service charges anuales, comprendidos entre ~3 y 30 AED/pie²/año y regulados por la RERA mediante el sistema Mollak. Pesan directamente sobre la rentabilidad neta.
Lo que repito a mis clientes: nunca firme la aceptación de las llaves el día de la visita. Tómese el tiempo del snagging, liste cada defecto por escrito y espere las correcciones. Ahí es donde se juegan los meses siguientes.
— Léonard ARZOUNI, Consultor Inmobiliario
Qué hacer con su inmueble tras la entrega: ¿alquilar, revender o apuntar al Golden Visa?
Una vez entregado, su inmueble puede alquilarse, revenderse o servir de base para un Golden Visa. En alquiler, la rentabilidad bruta se sitúa entre ~5 y 8 % según el barrio (Bayut), y los particulares no pagan ningún impuesto sobre sus ingresos por alquiler (gobierno de los EAU). El cálculo detallado figura en nuestra guía sobre la rentabilidad.
El Golden Visa de 10 años se obtiene a partir de 2 M AED de inversión inmobiliaria (portal de los EAU). Una vez completo el expediente, calcule de 14 a 28 días en total con el Emirates ID y la visita médica.
También puede revender sobre plano antes de la entrega, mediante un assignment con NOC del promotor. En cuanto a la transmisión, un testamento registrado (DIFC Wills) asegura la sucesión para los no musulmanes; la fiscalidad en la reventa se trata en nuestra guía de fiscalidad.
Para apuntar al umbral patrimonial, un proyecto como Montiva by Vida, a partir de 2 M AED, alcanza directamente el mínimo del Golden Visa.
En esta guía
Artículos de esta guía
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Léonard ARZOUNI
Consultor Inmobiliario
Léonard es consultor inmobiliario de lujo con más de seis años de experiencia en el mercado de alta gama. Es bilingüe francés-inglés y acompaña a una clientela internacional en la adquisición y gestión de propiedades excepcionales, tanto residenciales como de inversión. Su experiencia abarca la valoración de propiedades, la gestión de carteras y la negociación estratégica, lo que le permite elaborar soluciones a medida adaptadas a los objetivos patrimoniales de cada cliente. Se le aprecia por su rigor y su sentido del detalle. Fuera del ámbito profesional, Léonard es un apasionado del arte contemporáneo y colecciona obras de artistas emergentes. Es un viajero curioso al que le encanta descubrir nuevas culturas.
