Эскроу-счёт делает обязательным при покупке off-plan размещение средств покупателя на выделенном под проект счёте, откуда деньги высвобождаются траншами по мере реального хода строительства.
Эскроу-счёт в Дубае защищает деньги покупателя при покупке off-plan: ваши средства проходят через банковский счёт, выделенный под один-единственный проект и отделённый от собственных денег застройщика. Такой порядок обязателен по закону № 8 от 2007 года и находится под надзором RERA и Dubai Land Department. Застройщик не распоряжается этими деньгами свободно: банк высвобождает их транш за траншем, в ритме подтверждённого хода строительства.
Этот механизм — становой хребет доверия на рынке новостроек Дубая. Именно он объясняет, почему покупатель может вложить несколько сотен тысяч дирхамов в здание, находящееся ещё на стадии фундамента, не опасаясь, что эти суммы пойдут на финансирование другого проекта застройщика.
Эскроу-счёт в Дубае: как защищены деньги покупателя?
Застройщик не может свободно черпать из этих денег. Уполномоченный эскроу-банк высвобождает их траншами по мере того, как стройка реально продвигается, а этот прогресс проверяется RERA. Здание, где выполнено 30 % основных работ, не открывает доступ к средствам, предусмотренным для сдачи.
Кто за что отвечает в этой системе
- Эскроу-банк с лицензией ведёт счёт и исполняет одобренные высвобождения средств.
- DLD регистрирует проект и сделку и ведёт официальный реестр.
- RERA осуществляет надзор, подтверждает ход строительства и следит за соблюдением всей цепочки.
Эта защита распространяется исключительно на off-plan. С момента бронирования внесённые средства находятся в безопасности на этом регулируемом счёте — не на личном счёте и не в текущих деньгах застройщика.
Пример в цифрах: куда конкретно уходят деньги при бронировании off-plan?
При бронировании объекта off-plan первоначальный взнос составляет от 5 до 20 % от цены (чаще 10–20 %), иногда ему предшествует фиксированный booking от 20 000 до 100 000 AED до подписания SPA — по данным рыночных источников. Каждый перевод поступает на эскроу-счёт проекта.
Возьмём реальный проект из нашего каталога: Canal Heights от DAMAC Properties в районе Business Bay, заявленный от 1,2 млн AED. Взнос в 20 % — это 240 000 AED, перечисляемые напрямую на эскроу-счёт проекта, а не на счёт посредника. Регистрация сделки off-plan в DLD оформляется записью в реестре Oqood, отличном от окончательного title deed, который выдаётся при сдаче.
Что остаётся ВНЕ эскроу
Некоторые расходы никогда не проходят через эскроу-счёт: 4 % сбора DLD за передачу и фиксированные административные сборы порядка 4 700–5 500 AED. На тех же 1,2 млн AED эти 4 % составляют 48 000 AED, которые нужно заложить в бюджет отдельно.
Эскроу или вне эскроу: что покрывает каждая статья
| Статья платежа | Сумма (база 1,2 млн AED) | Проходит через эскроу? |
|---|---|---|
| Резервационный взнос (20 %) | 240 000 AED | Да, счёт проекта |
| Сбор DLD за передачу (4 %) | 48 000 AED | Нет |
| Фиксированные административные сборы DLD | ~4 700–5 500 AED | Нет |
| Регистрация Oqood (off-plan) | Отдельные сборы DLD | Нет |
Подробности графика платежей — тема других материалов: как устроена рассрочка платежей и процесс покупки off-plan шаг за шагом.
Высвобождение средств траншами: как эскроу-банк контролирует застройщика
Средства с эскроу высвобождаются только при подтверждённом ходе работ, который проверяет уполномоченный инженер или консультант под контролем RERA — именно этот механизм не позволяет перенаправить суммы на другой проект. Каждый высвобожденный транш соответствует зафиксированному этапу строительства.
Рекомендуем
Смотреть проекты: The Archive
от 679 604 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Часть средств удерживается в качестве гарантийного резерва (retention), который сохраняется после сдачи для покрытия возможных дефектов. Этот резерв не следует путать с осмотром snagging, который покупатель проводит перед приёмкой ключей: одно — финансовый механизм, другое — визуальная проверка объекта.
Эти рамки — прямое следствие freehold, открытого для иностранцев с 2002 года в специально отведённых зонах Дубая, и последовавшего за этим расцвета off-plan. Открыть полную собственность международным покупателям было невозможно без механизма, защищающего их деньги ещё до того, как объект появится.
Эскроу, вторичный рынок и прямая оплата: случаи, когда эскроу не применяется
Проектный эскроу свойствен именно off-plan: на вторичном рынке, то есть при покупке уже сданного объекта, безопасность обеспечивается передачей через DLD и Manager's Cheque, а не выделенным под проект эскроу-счётом. Покупатель и продавец встречаются лично для регистрации передачи.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Различаются и расходы. На вторичном рынке покупатель платит агентское вознаграждение 2 % от цены + 5 % НДС, по данным Property Finder; при покупке off-plan напрямую у застройщика комиссии со стороны покупателя, как правило, нет.
Два понятия, которые нельзя путать
- ПРОЕКТНЫЙ эскроу-счёт: обязательная регуляторная защита, свойственная новостройкам, под надзором RERA.
- Эскроу-счёт сделки: разовый инструмент, используемый некоторыми агентами или трасти для сохранности средств на время вторичной передачи.
Полный ход покупки сданного объекта разобран в нашем руководстве о процессе покупки готового жилья, включая роль NOC и визита в trustee office, услуги которого стоят порядка 4 000–4 200 AED.
Как самому убедиться, что проект действительно под эскроу, до оплаты
Перед любым платежом требуйте номер эскроу-счёта проекта и проверяйте его регистрацию в RERA/DLD, а также лицензию застройщика. Законно продаваемая новостройка имеет идентифицируемый эскроу-счёт: его отсутствие — недопустимо.
Опора на проверенных и активных застройщиков снижает риск ещё на старте. Среди 80 застройщиков нашего каталога — Emaar Properties, DAMAC Properties и Sobha Realty, чьи сдачи мы отслеживаем проект за проектом. Чтобы понять, какой из них ближе к вашей цели, полезно свериться с нашим сравнением крупнейших застройщиков Дубая.
Привязка проекта к его району помогает сориентироваться в сделке: Albero от Emaar Properties строится в Dubai Creek Harbour, от 1,9 млн AED со сдачей в сентябре 2029 года. Каждый проект в каталоге привязан к своему заявленному эскроу-счёту.
Углублённая проверка застройщика — история сдач, гарантии, финансовое здоровье — разобрана в нашем отдельном руководстве о том, как выбрать надёжного застройщика в Дубае.
На что обратить внимание и подводные камни эскроу при off-plan
Первая ловушка — думать, что эскроу гарантирует сдачу в срок: он защищает деньги, но никогда не сроки. Застройщик может соблюдать всю эскроу-цепочку и при этом сдать объект с опозданием. Что происходит с задержанной или брошенной стройкой, разобрано в нашем руководстве о процессе off-plan.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Другие ошибки, которые дорого обходятся
- Внести booking вне эскроу-цепочки, на личный счёт посредника: это самый серьёзный тревожный сигнал.
- Забыть о сопутствующих расходах: помимо уже разобранных статей вне эскроу заложите service charges в размере 3–30 AED/кв. фут в год, которые уплачиваются после сдачи.
- Не учесть наследование: завещание, зарегистрированное в DIFC Courts, обеспечивает передачу объекта для немусульман — независимо от эскроу-счёта.
Эти моменты не ставят под сомнение прочность механизма эскроу. Они лишь напоминают, что он защищает конкретное движение денег, и что безопасная покупка off-plan предполагает продуманность всего, что находится вокруг.
То, что я чаще всего повторяю клиентам: бдительность в отношении застройщика и локации остаётся полной. Эскроу-счёт запирает денежную цепочку, но не выбирает за вас правильный проект — это как раз наша работа на этапе подготовки.
— Jean-Pierre MARTINI, Технический директор и директор по инновациям
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Jean-Pierre MARTINI
Технический директор и директор по инновациям
Обладая более чем 15-летним опытом в области корпоративной стратегии, маркетинга и управления проектами, Жан-Пьер помог десяткам компаний в их коммерческом развитии в различных секторах деятельности. Предприниматель по призванию, он основал и возглавил несколько компаний — от специализированной розничной торговли до инновационных цифровых решений. С 2021 года он сосредоточился на недвижимости и рынке Дубая, консультируя инвесторов по их стратегиям управления капиталом. В настоящее время в Lucretia в его обязанности входит управление технологическими инновациями, оптимизация коммерческих процессов и развитие компетенций команды. Он также обеспечивает сопровождение клиентов и предоставляет инвесторам персонализированные стратегические консультации.
