XL Tower

Une tour de bureaux ovale livrée en 2010, bien avant l'arrivée du canal

XL Tower compte dix-neuf niveaux de bureaux posés sur trois étages de podium, un rez-de-chaussée et deux sous-sols de stationnement. DAMAC Properties l'a livrée en décembre 2010, à une période où Business Bay restait en grande partie un chantier et où la plupart des tours voisines n'étaient pas encore sorties de terre. Ce n'est pas un projet résidentiel. C'est un immeuble tertiaire en pleine propriété (freehold), une catégorie plus rare dans le catalogue du promoteur, qui s'est surtout fait connaître par ses appartements griffés. Quinze ans après la livraison, le bâtiment a une histoire d'exploitation, des loyers observables et un environnement transformé. Pour un acquéreur, cela change la façon d'étudier le dossier.

Plan ovale et dix-neuf plateaux au-dessus du podium

La forme ovale du fût distingue la tour des volumes rectangulaires qui dominent Business Bay. Ce choix a une conséquence directe sur les plateaux : sans angles morts ni recoins profonds, la lumière du jour pénètre plus loin vers le noyau central. DAMAC a misé sur de grandes baies vitrées panoramiques, qui éclairent la majorité des postes de travail. La contrepartie est connue des aménageurs : un plan courbe se cloisonne moins facilement qu'un plateau orthogonal et se prête mieux aux espaces ouverts qu'aux alignements de bureaux fermés. Les trois niveaux de podium accueillent les services communs et le rez-de-chaussée abrite des commerces et des points de restauration.

Une piscine ovale sur le toit d'un immeuble de bureaux

Le détail le plus inhabituel se trouve au sommet. La tour se termine par un bassin ovale entouré de transats, avec une vue à 360 degrés sur le skyline de Business Bay. Dans un immeuble tertiaire, ce type d'équipement reste marginal à Dubaï, où les piscines en toiture sont généralement réservées aux tours résidentielles et hôtelières. Le programme sportif ne se limite pas au bassin : les occupants disposent d'une salle de fitness équipée, d'une salle d'aérobic séparée et de pistes de course ombragées autour du bâtiment. Le tout vise clairement des entreprises qui veulent retenir leurs équipes avec autre chose qu'une adresse.

La vue sur le Dubai Canal, un bonus apparu après coup

La description actuelle met en avant les vues sur le Dubai Water Canal. Or le canal n'a été inauguré qu'en 2016, six ans après la livraison de la tour. Les premiers occupants regardaient donc une crique inachevée et des terrains vagues. Ce décalage illustre un point utile pour un investisseur : une partie de la valeur de XL Tower vient d'infrastructures publiques qui n'existaient pas lors de la conception. L'aménagement des berges, avec ses promenades et ses pistes cyclables, a aussi rendu le quartier plus fréquentable à pied, ce qui compte pour les commerces du rez-de-chaussée.

Deux jeux de temps de trajet selon la source

La brochure d'origine vendait le projet sous l'appellation « Burj Area » et annonçait des trajets très courts : cinq minutes vers Sheikh Zayed Road et le DIFC, dix minutes vers l'aéroport international et l'hippodrome de Meydan, quinze minutes vers le Burj Al Arab. Les estimations actuelles sont plus prudentes. Elles donnent neuf minutes jusqu'au Dubai Mall, dix-neuf minutes vers le Burj Al Arab, vingt minutes vers Palm Jumeirah et l'aéroport DXB, vingt-quatre minutes vers The Walk JBR et quarante et une minutes vers Al Maktoum International. L'écart reflète la densification du trafic depuis 2010. Mieux vaut raisonner sur les chiffres récents.

DAMAC avant l'ère des tours griffées

À l'époque de la brochure, DAMAC revendiquait trente-sept immeubles achevés à Dubaï, soit 7 817 unités et près de 14 millions de pieds carrés, avec soixante-cinq autres bâtiments en cours dans la région. Le promoteur n'avait pas encore lancé les programmes Cavalli ou de Grisogono qui occupent aujourd'hui une large part de sa communication sur Business Bay, de Canal Heights à Chic Tower. XL Tower appartient à la génération précédente, plus fonctionnelle et moins axée sur le marketing de marque. Pour qui cherche des bureaux en pleine propriété plutôt qu'un appartement sur plan, c'est justement ce profil de produit livré et éprouvé qui présente un intérêt.