You&Co IMPZ

769 chambres et des cuisines partagées : le coliving en copropriété testé à Dubai Production City

La brochure de You&Co IMPZ annonce 769 chambres réparties dans trois immeubles. Le chiffre est élevé pour un format encore rare à Dubaï au moment du lancement, en 2021. SOL Properties a monté le projet avec Vertical, sous la marque YouCo, et le présente comme le plus grand coliving de l'émirat. Ce n'est pas une résidence classique découpée en studios. Une bonne partie des plans associe des chambres privatives à une cuisine et une salle à manger communes, et la surface de vie se déplace vers les espaces collectifs. Livré en juillet 2022, le complexe peut aujourd'hui être jugé sur ce qui existe plutôt que sur des rendus.

Trois immeubles reliés par un stylobate de 1 000 m²

Chaque bâtiment compte neuf niveaux : un rez-de-chaussée et huit étages résidentiels. La hauteur reste modeste, dans la moyenne basse de Dubai Production City, où plusieurs voisins dépassent les vingt étages. Ce qui distingue le plan masse, c'est le socle commun. Un stylobate fait office de pont entre les immeubles et porte une zone publique de plus de 1 000 m², soit environ une fois et demie un court de tennis selon le promoteur. Ce choix concentre les flux de résidents au même endroit, ce qui est précisément le but d'un coliving.

Quatre plans, dont trois à cuisine commune

Le studio (31,4 à 34,1 m²) est le seul format entièrement autonome, avec lit, bureau, canapé, kitchenette et salle de bains. Viennent ensuite le « Share for 2 » (60,4 m²) et le « Up for 2 VIP » (68,9 à 69,9 m²), qui réunissent deux unités autour d'une cuisine et d'un coin repas partagés. Le « Meet Up 3 » (73,5 à 82,6 m²) pousse la logique à trois unités. La fiche commerciale parle de deux et trois chambres, mais il faut lire ces lots comme des colocations organisées, pas comme des appartements familiaux. Pour un investisseur, la question est donc celle d'une location à la chambre, avec la gestion que cela implique.

1 500 m² de travail et quatre toits-terrasses

L'espace dit « WE » est le vrai produit. Il comprend 1 500 m² de surfaces de travail modulables, avec zones calmes et bruyantes, salle de réunion vitrée, hamacs et bar. S'y ajoutent quatre cabines d'enregistrement de podcasts, des studios de tournage sur fond vert, deux salons à lumière tamisée et des ateliers pour peintres et potiers. Les quatre toits-terrasses accueillent un studio de yoga, une salle de CrossFit, un bar à chicha, un café et une salle de conférences et de concerts. Au sol, la piscine dispose d'une console DJ et d'un écran de cinq mètres. Ménage, conciergerie 24 h/24 et internet très haut débit sont inclus dans le loyer, ce qui pèse sur les charges du propriétaire.

Une copropriété vendue par un canal unique

You&Co IMPZ est en pleine propriété (freehold) et appartient à une multitude de copropriétaires, là où la plupart des colivings mondiaux sont détenus par un seul investisseur. La commercialisation passe uniquement par le service des ventes de You&Co. Les acheteurs peuvent choisir entre des programmes à revenu garanti et des formules indexées sur la performance réelle de l'exploitation. La brochure avançait un rendement de 6 à 11 % par an versé en dollars, un chiffre à confronter aux taux d'occupation effectifs depuis 2022. Le modèle rend le propriétaire dépendant de l'opérateur, et c'est le point à auditer en priorité.

Une zone franche des médias, entre Motor City et JVT

Dubai Production City est une zone franche tournée vers l'édition, la télévision et les arts, ce qui fournit un vivier de jeunes actifs et de freelances. Le complexe se situe entre Jumeirah Golf Estates, Motor City et Jumeirah Village Triangle, et le City Centre Me'aisem est à proximité. Le promoteur annonce dix minutes jusqu'à Expo City et vingt minutes jusqu'à Dubai Marina. Les vingt minutes données pour l'aéroport international DXB paraissent optimistes hors heures creuses. Le port de Jebel Ali est à 17 km et l'aéroport Al Maktoum reste l'autre pôle à surveiller.

Promis pour novembre 2021, livré en juillet 2022

La brochure fixait l'achèvement au 8 novembre 2021 et calquait son ouverture sur celle de l'Expo 2020, en octobre. La livraison effective date de juillet 2022, soit environ huit mois de décalage. Le retard reste mesuré pour un projet lancé en pleine sortie de pandémie. Il signifie aussi que la fenêtre de l'Expo, sur laquelle reposait une partie de l'argumentaire, a été manquée. L'acheteur d'aujourd'hui dispose en revanche de trois ans d'exploitation réelle, ce qui vaut mieux que n'importe quelle projection.