En septiembre de 2026, el despacho A&O Shearman publica una serie de guías sobre las reformas que afectan a cada etapa de una compraventa en Abu Dabi. Para quien compra sobre plano destacan tres garantías: la cuenta escrow, una escala de cancelación fijada por la normativa y la regulación de los gastos de comunidad.
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Comprar sobre plano en Abu Dabi es hoy más seguro: en septiembre de 2026, el despacho internacional de abogados A&O Shearman, nacido en 2024 de la fusión de Allen & Overy y Shearman & Sterling, publica una serie de guías prácticas sobre la reforma del derecho inmobiliario del emirato. El despacho repasa las reformas aprobadas en los dos últimos años: protección de los fondos de los compradores, entrega de obra nueva sobre plano, cancelaciones, gobierno de las comunidades de propietarios, deontología de los profesionales y fijación de los alquileres.
En el centro del sistema están el Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), el regulador del emirato, y el Department of Municipalities and Transport (DMT). El 30 de marzo de 2026, el DMT anunció cuatro decisiones administrativas que desarrollan la ley n.º 3 de 2015, modificada por la ley n.º 2 de 2025. A&O Shearman recuerda un punto clave: estas normas se aplican en todo el emirato salvo en el Abu Dhabi Global Market (ADGM), que tiene su propio marco jurídico.
Lo esencial
- Según el informe del Abu Dhabi Real Estate Centre para el primer semestre de 2026, Abu Dabi registró 25 714 transacciones inmobiliarias por valor de 117 000 millones de dírhams, un 112 % más en valor y un 61,7 % más en volumen que en el primer semestre de 2025.
- Según el ADREC, las ventas sobre plano representaron el 89 % del valor de las ventas residenciales y el 82 % de las transacciones residenciales de Abu Dabi en el primer semestre de 2026.
- La decisión administrativa n.º 165 de 2025 fija una escala según el avance de la obra cuando se rescinde el contrato de un comprador sobre plano que incumple: reembolso íntegro si el proyecto no ha arrancado por causas ajenas al promotor, retención del 10 % del precio hasta un 10 % de avance y del 40 % por encima del 60 %.
- Desde las decisiones administrativas n.º 25 y 26 de 2025, cualquier gasto de comunidad facturado en Abu Dabi sin la aprobación del ADREC es ilegal y no puede reclamarse al propietario.
- En Abu Dabi debe constituirse un comité de propietarios en cuanto el 30 % de las unidades de un complejo esté inscrito a nombre de varios propietarios. Lo forman entre cinco y nueve miembros elegidos, y el promotor no puede formar parte de él.
Comprar sobre plano en Abu Dabi: el escrow protege el dinero de principio a fin de la obra
En Abu Dabi, el dinero que abona un comprador sobre plano se ingresa en una cuenta de depósito en garantía (escrow) propia del proyecto. El promotor solo puede disponer de ella en las condiciones que fija el ADREC. Antes de la reforma no se permitía ninguna retirada antes de alcanzar un 20 % de avance de obra, certificado por un ingeniero acreditado. La decisión administrativa n.º 24 de 2025 autoriza ahora retiradas más tempranas, pero bajo un control estricto.
A cambio, el promotor debe aportar una garantía bancaria emitida por un banco local autorizado por el ADREC, que el regulador puede ejecutar a primera demanda. Solo se devuelve al finalizar por completo el proyecto, o a partir del 60 % de la obra si el saldo del escrow basta para financiar el resto. Así, escrow y garantía deben cubrir siempre, juntos, el coste de la entrega.
Una escala fijada por la normativa sustituye a las negociaciones caso por caso
Antes de 2025, la ley ya permitía rescindir un contrato sobre plano por incumplimiento grave. Pero no fijaba ni las indemnizaciones ni los plazos de reembolso, lo que abría la puerta a litigios. La decisión n.º 165 de 2025 establece una escala vinculada al avance de la obra, evaluado por el ADREC o sus consultores. Por encima del 60 % del precio pagado, el ADREC puede fijar el importe caso por caso.
- El gestor del escrow reembolsa a ambas partes en un plazo de 15 días hábiles.
- Toda cantidad cobrada por el promotor fuera del escrow debe devolverse íntegramente al comprador en los 30 días siguientes a la notificación del ADREC. El promotor no puede retirar nada del escrow hasta haber hecho ese reembolso.
Gastos de comunidad validados por el ADREC y un régimen aparte en el ADGM
Una vez entregado el edificio, las decisiones n.º 25 y 26 de 2025 dan un marco normativo a prácticas que hasta ahora dependían solo del contrato. El ADREC aprueba los presupuestos anuales, las empresas de gestión y los gastos. Los gastos impagados quedan garantizados por un privilegio sobre la unidad: siguen al inmueble cuando cambia de dueño. Por eso hay que comprobarlos antes de cualquier compra de segunda mano.
Todas estas normas terminan en los límites del ADGM, cuya jurisdicción abarca Al Maryah Island y Al Reem Island. En estas dos islas, las ventas se rigen por el marco propio del ADGM. Un mismo inversor puede, por tanto, quedar sujeto a dos regímenes según la orilla en la que compre. Nuestra guía Invertir en Abu Dabi presenta los barrios del emirato y su régimen de propiedad.
Qué cambia para el inversor
Para un inversor, estas reformas reducen sobre todo el riesgo de ejecución, el que más pesa en la compra sobre plano. Se sabe quién custodia el dinero y cuándo puede usarlo el promotor. Y, en caso de impago, se conoce el coste de salir. A nuestro juicio, es un avance real en claridad: el coste de una cancelación se calcula de antemano en lugar de negociarse ante un tribunal. Antes de cualquier reserva, verificamos sistemáticamente el número de la cuenta escrow y el avance certificado del proyecto.
Tanto para revender como para alquilar, la regulación de los gastos también cuenta. Unos gastos aprobados por el ADREC hacen más previsible la rentabilidad neta. El privilegio sobre los impagos exige, en cambio, una verificación rigurosa antes de comprar de segunda mano. En los proyectos situados en Al Reem Island, analizamos cada contrato a la luz del marco del ADGM, distinto del del resto del emirato.
Lucretia le acompaña para elegir entre estos regímenes, seleccionar a los promotores y asegurar cada etapa, desde la reserva hasta la entrega de llaves. Para situar estas normas en una estrategia global, consulte nuestra página invertir en inmobiliario en Abu Dabi.
Fuente: mondaq.com — sept. 2026
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Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Sofiane OULD
Fundador y Director General
Emprendedor visionario y experto reconocido del mercado inmobiliario de prestigio en Dubái, Sofiane comienza su carrera en París antes de incorporarse a actores destacados del sector inmobiliario en línea (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Instalado en Dubái desde 2019, se posiciona rápidamente como uno de los corredores más destacados de la ciudad. Fundador de Lucretia Immobilier, hoy acompaña a sus clientes con un enfoque que combina integridad, innovación y excelencia, redefiniendo así los estándares del lujo.
