В сентябре 2026 года юридическая фирма A&O Shearman опубликовала серию руководств о реформах, которые затрагивают каждый этап сделки в Абу-Даби. Покупателю строящейся недвижимости они дают три главные гарантии: эскроу-счёт, установленную регулятором шкалу удержаний при расторжении и контроль над платой за обслуживание дома.
Недвижимость на этапе строительства в Абу-Даби теперь покупать безопаснее: в сентябре 2026 года международная юридическая фирма A&O Shearman, созданная в 2024 году слиянием Allen & Overy и Shearman & Sterling, опубликовала серию практических руководств о реформе законодательства эмирата о недвижимости. В них разобраны реформы последних двух лет: защита средств покупателей, сдача новостроек, расторжение договоров, управление многоквартирными домами, профессиональная этика участников рынка и установление арендной платы.
Ключевую роль в новой системе играют Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), регулятор эмирата, и Department of Municipalities and Transport (DMT). 30 марта 2026 года DMT объявил о четырёх административных решениях, которые вводят в действие закон № 3 от 2015 года с поправками, внесёнными законом № 2 от 2025 года. A&O Shearman подчёркивает важную деталь: эти правила действуют на всей территории эмирата, кроме Abu Dhabi Global Market (ADGM), где работает собственная правовая система.
Главное
- По данным отчёта Abu Dhabi Real Estate Centre за первое полугодие 2026 года, в Абу-Даби зарегистрировано 25 714 сделок с недвижимостью на 117 млрд дирхамов. По сравнению с первым полугодием 2025 года объём в деньгах вырос на 112 %, число сделок — на 61,7 %.
- По данным ADREC, в первом полугодии 2026 года на покупки на этапе строительства пришлось 89 % стоимости продаж жилья и 82 % жилых сделок в Абу-Даби.
- Административное решение № 165 от 2025 года устанавливает шкалу, привязанную к готовности объекта, для случаев, когда договор с покупателем, прекратившим платежи, расторгается. Если проект не начался по причинам, не зависящим от застройщика, деньги возвращаются полностью; при готовности до 10 % удерживается 10 % цены, при готовности выше 60 % — 40 %.
- После административных решений № 25 и 26 от 2025 года любая плата за обслуживание дома в Абу-Даби, не утверждённая ADREC, незаконна, и взыскать её с собственника нельзя.
- В Абу-Даби комитет собственников должен быть создан, как только 30 % помещений комплекса зарегистрированы на разных владельцев. В него избирают от пяти до девяти человек, застройщик входить в комитет не может.
Эскроу защищает деньги покупателя новостройки в Абу-Даби на всех этапах строительства
В Абу-Даби деньги покупателя строящейся недвижимости поступают на эскроу-счёт, открытый отдельно для каждого проекта. Застройщик может снимать с него средства только на условиях ADREC. До реформы вывод денег был невозможен, пока готовность работ не достигала 20 % по заключению аккредитованного инженера. Административное решение № 24 от 2025 года разрешает снимать средства раньше, но под строгим контролем.
Взамен застройщик обязан предоставить банковскую гарантию местного банка, одобренного ADREC. Регулятор может задействовать её по первому требованию. Гарантию возвращают только после полного завершения проекта или при готовности 60 %, если остатка на эскроу-счёте хватает на окончание строительства. Таким образом, эскроу-счёт и гарантия вместе всегда должны покрывать стоимость завершения объекта.
Шкала, установленная регулятором, заменила переговоры по каждому случаю
До 2025 года закон уже позволял расторгнуть договор на покупку строящейся недвижимости при серьёзном нарушении. Однако ни размер удержаний, ни сроки возврата денег в нём не устанавливались, и это порождало споры. Решение № 165 от 2025 года вводит шкалу, привязанную к готовности объекта, которую оценивает ADREC или его консультанты. Если покупатель уже выплатил более 60 % цены, ADREC может определить сумму индивидуально.
- Управляющий эскроу-счётом производит выплаты обеим сторонам в течение 15 рабочих дней.
- Все суммы, полученные застройщиком в обход эскроу-счёта, должны быть полностью возвращены покупателю в течение 30 дней после уведомления ADREC. До этого возврата застройщик не может снимать средства с эскроу-счёта.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Плата за обслуживание утверждается ADREC, в ADGM — отдельный режим
После сдачи дома решения № 25 и 26 от 2025 года закрепляют на уровне регулирования то, что прежде определялось только договором. ADREC утверждает годовые бюджеты, управляющие компании и размер платы за обслуживание. Долги по ней обеспечены залоговым правом на помещение: вместе с объектом они переходят к новому владельцу. Поэтому перед покупкой вторичного жилья их нужно обязательно проверить.
Все эти правила не действуют в границах ADGM, юрисдикция которого распространяется на Al Maryah Island и Al Reem Island. Продажи на этих двух островах регулируются собственной системой ADGM. Значит, один и тот же инвестор может оказаться в двух разных режимах в зависимости от того, где покупает. В нашем руководстве Инвестиции в Абу-Даби описаны районы эмирата и условия владения недвижимостью в них.
Что это меняет для инвестора
Прежде всего реформы снижают риск исполнения — главный риск при покупке на этапе строительства. Понятно, у кого находятся деньги и когда застройщик может ими распоряжаться. Если покупатель не может платить, заранее известно, во что обойдётся выход из сделки. На наш взгляд, это реально повышает прозрачность: стоимость расторжения рассчитывается заранее, а не оспаривается в суде. Перед любым бронированием мы всегда проверяем номер эскроу-счёта и подтверждённую готовность проекта.
Контроль над платой за обслуживание важен и при перепродаже, и при сдаче в аренду. Когда платежи утверждены ADREC, чистую доходность проще прогнозировать. Зато залоговое право на долги требует тщательной проверки перед покупкой вторичного жилья. Договоры по проектам на Al Reem Island мы анализируем с учётом правил ADGM, которые отличаются от действующих в остальной части эмирата.
Lucretia помогает выбрать между этими режимами, подобрать застройщиков и обезопасить каждый этап — от бронирования до получения ключей. Чтобы встроить эти правила в общую стратегию, загляните на нашу страницу инвестиции в недвижимость Абу-Даби.
Источник: mondaq.com — сент. 2026
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите гид «Инвестиции: Абу-Даби»
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц от наших консультантов, в вашем WhatsApp за несколько минут.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane OULD
Основатель и генеральный директор
Софиан — предприниматель-visionnaire и признанный эксперт рынка престижной недвижимости Дубая, начал свою карьеру в Париже, прежде чем присоединиться к крупным игрокам онлайн-рынка недвижимости (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Обосновавшись в Дубае с 2019 года, он быстро становится одним из самых успешных брокеров города. Основатель Lucretia Immobilier, сегодня он сопровождает своих клиентов, применяя подход, сочетающий честность, инновации и совершенство, тем самым переопределяя стандарты роскоши.
