En septembre 2026, le cabinet A&O Shearman publie une série de guides sur les réformes qui touchent chaque étape d'une transaction à Abu Dhabi. Pour l'acheteur sur plan, trois protections ressortent : le compte séquestre, un barème d'annulation fixé par la réglementation et un encadrement des charges de copropriété.
Sommaire
En septembre 2026, le cabinet d'avocats international A&O Shearman, né en 2024 de la fusion d'Allen & Overy et de Shearman & Sterling, publie une série de guides pratiques sur la refonte du droit immobilier d'Abu Dhabi. Le cabinet y passe en revue les réformes adoptées depuis deux ans : protection des fonds des acheteurs, livraison du neuf sur plan, annulations, gouvernance des copropriétés, déontologie des professionnels et fixation des loyers.
Au centre du dispositif, on trouve l'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), le régulateur de l'émirat, et le Department of Municipalities and Transport (DMT). Le 30 mars 2026, le DMT a annoncé quatre décisions administratives qui appliquent la loi n° 3 de 2015, modifiée par la loi n° 2 de 2025. A&O Shearman rappelle un point essentiel : ces règles s'appliquent dans tout l'émirat, sauf dans l'Abu Dhabi Global Market (ADGM), qui a son propre cadre juridique.
L'essentiel
- Selon le rapport de l'Abu Dhabi Real Estate Centre pour le premier semestre 2026, Abu Dhabi a enregistré 25 714 transactions immobilières pour 117 milliards de dirhams, soit une hausse de 112 % en valeur et de 61,7 % en volume par rapport au premier semestre 2025.
- Selon l'ADREC, les ventes sur plan ont représenté 89 % de la valeur des ventes résidentielles et 82 % des transactions résidentielles d'Abu Dhabi au premier semestre 2026.
- La décision administrative n° 165 de 2025 fixe un barème selon l'avancement du chantier quand un acheteur sur plan défaillant voit son contrat annulé : remboursement intégral si le projet n'a pas démarré pour des raisons indépendantes du promoteur, 10 % du prix retenus jusqu'à 10 % d'avancement, 40 % au-delà de 60 %.
- Depuis les décisions administratives n° 25 et 26 de 2025, toute charge de copropriété facturée à Abu Dhabi sans l'approbation de l'ADREC est illégale et ne peut pas être réclamée au propriétaire.
- À Abu Dhabi, un comité de propriétaires doit être constitué dès que 30 % des lots d'un ensemble sont enregistrés au nom de plusieurs propriétaires. Il compte cinq à neuf membres élus, et le promoteur ne peut pas y siéger.
Le séquestre protège désormais l'argent de l'acheteur sur plan du début à la fin du chantier
À Abu Dhabi, l'argent versé par un acheteur sur plan va sur un compte séquestre (escrow) propre au projet. Le promoteur ne peut y puiser que dans les conditions fixées par l'ADREC. Avant la réforme, aucun retrait n'était possible avant 20 % d'avancement des travaux, attesté par un ingénieur agréé. La décision administrative n° 24 de 2025 autorise désormais des retraits plus tôt, mais sous contrôle strict.
En contrepartie, le promoteur doit fournir une garantie bancaire émise par une banque locale agréée par l'ADREC. Le régulateur peut la faire jouer sur simple demande. Elle n'est rendue qu'à l'achèvement complet du projet, ou dès 60 % des travaux si le solde du séquestre suffit à financer la fin du chantier. Le séquestre et la garantie doivent donc toujours couvrir, ensemble, le coût de la livraison.
Un barème fixé par la réglementation remplace les négociations au cas par cas
Avant 2025, la loi autorisait déjà l'annulation d'un contrat sur plan en cas de manquement grave. En revanche, elle ne fixait ni les indemnités ni les délais de remboursement, ce qui laissait place aux litiges. La décision n° 165 de 2025 établit un barème lié à l'avancement du chantier, évalué par l'ADREC ou ses consultants. Au-delà de 60 % du prix payé, l'ADREC peut fixer le montant au cas par cas.
- Le gestionnaire du séquestre rembourse les deux parties dans un délai de 15 jours ouvrés.
- Toute somme encaissée par le promoteur en dehors du séquestre doit être rendue intégralement à l'acheteur dans les 30 jours suivant la notification de l'ADREC. Le promoteur ne peut rien retirer du séquestre avant ce remboursement.
Des charges de copropriété validées par l'ADREC, et un régime à part dans l'ADGM
Une fois l'immeuble livré, les décisions n° 25 et 26 de 2025 donnent un cadre réglementaire à des pratiques qui relevaient jusqu'ici du seul contrat. L'ADREC approuve les budgets annuels, les sociétés de gestion et les charges. Les charges impayées sont garanties par un privilège attaché au lot : elles suivent le bien chez le nouveau propriétaire. Il faut donc les vérifier avant toute acquisition dans l'ancien.
Toutes ces règles s'arrêtent aux limites de l'ADGM, dont la compétence couvre Al Maryah Island et Al Reem Island. Sur ces deux îles, les ventes relèvent du cadre propre à l'ADGM. Un même investisseur peut donc relever de deux régimes selon la rive où il achète. Notre guide Investir à Abu Dhabi présente les quartiers de l'émirat et leur cadre de détention.
Ce que ça change pour l'investisseur
Pour un investisseur, ces réformes réduisent surtout le risque d'exécution, qui pèse le plus lourd dans l'achat sur plan. On sait qui détient l'argent et quand le promoteur peut l'utiliser. En cas de défaillance, on connaît le coût d'une sortie. À nos yeux, c'est un vrai gain de lisibilité : le coût d'une annulation se calcule à l'avance au lieu de se négocier devant un tribunal. Nous vérifions systématiquement le numéro du compte séquestre et l'avancement certifié du projet avant toute réservation.
À la revente comme en location, l'encadrement des charges compte aussi. Des charges approuvées par l'ADREC rendent le rendement net plus facile à prévoir. Le privilège sur les impayés impose en revanche une vérification rigoureuse avant tout achat dans l'ancien. Pour les projets situés à Al Reem Island, nous analysons chaque contrat au regard du cadre de l'ADGM, distinct de celui du reste de l'émirat.
Lucretia vous accompagne pour choisir entre ces régimes, sélectionner les promoteurs et sécuriser chaque étape, de la réservation à la remise des clés. Pour replacer ces règles dans une stratégie d'ensemble, consultez notre page investir dans l'immobilier à Abu Dhabi.
Source : mondaq.com — sept. 2026
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Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Sofiane OULD
Fondateur & Directeur Général
Entrepreneur visionnaire et expert reconnu du marché immobilier de prestige à Dubaï, Sofiane débute sa carrière à Paris avant de rejoindre des acteurs majeurs de l'immobilier en ligne (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Installé à Dubaï depuis 2019, il s'impose rapidement comme l'un des courtiers les plus performants de la ville. Fondateur de Lucretia Immobilier, il accompagne aujourd'hui ses clients avec une approche alliant intégrité, innovation et excellence, redéfinissant ainsi les standards du luxe.
