La rentabilidad bruta sirve para comparar rápido, la neta decide la compra. Fórmulas, caso con cifras en Arjan y trampas para no confundir el alquiler anunciado con lo que realmente ingresas.
Contenido
- Rentabilidad bruta o neta en Dubái: cuál mirar y cómo se calculan
- Caso con cifras: de la rentabilidad bruta a la neta en un apartamento tipo
- Qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad neta una vez deducidos los gastos
- Off-plan o inmueble entregado: qué cambia en el cálculo de rentabilidad
- La financiación cambia la rentabilidad: apalancamiento y coste del crédito
- Por qué la rentabilidad bruta domina los anuncios en Dubái: el marco que lo explica
- Puntos de atención: las trampas que separan la rentabilidad anunciada de la real
La rentabilidad bruta y neta en Dubái se lee en dos niveles: la bruta sirve para comparar rápidamente varios inmuebles y oscila entre el 1,5 % y el 7,7 % según el barrio (Bayut, series mensuales), pero solo la rentabilidad neta —después de service charges, vacancia y gastos de compra— determina la rentabilidad real de una inversión. La primera se lee en un anuncio en diez segundos; la segunda se calcula y marca toda la diferencia en lo que realmente ingresas.
Confundir ambas sale caro: un inmueble anunciado al 7 % puede caer por debajo del 5 % neto una vez deducidos los gastos, y todavía más en un inmueble de lujo. Detallamos aquí las dos fórmulas, un cálculo completo sobre un apartamento de referencia y los errores que agrandan la brecha entre la cifra anunciada y el dinero que realmente se percibe.
Rentabilidad bruta o neta en Dubái: cuál mirar y cómo se calculan
La rentabilidad bruta sirve para comparar rápido varios inmuebles, la neta decide la rentabilidad real: comprueba siempre la neta antes de comprar. La primera ignora tus gastos, la segunda los integra: es la que refleja el dinero que queda en tu bolsillo.
La fórmula de la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio, ambos por pie cuadrado. Es el método de portales como Bayut: renta anual por pie² ÷ precio por pie², sin gastos ni provisión de vacancia. Un inmueble a 1.500 AED/pie² alquilado a 105 AED/pie²/año arroja así un 7 % bruto.
La fórmula de la rentabilidad neta
La rentabilidad neta parte de la renta anual a la que se restan los gastos recurrentes —service charges, gestión del alquiler, provisión de vacancia— y luego divide el total entre el precio total, gastos de compra incluidos. El numerador baja, el denominador sube: la diferencia con la bruta es mecánica.
En cuanto a los órdenes de magnitud, la bruta en Dubái se sitúa en torno al 5-8 % según el barrio, según los datos de Bayut (Dubai Sales Market Report 2025): los barrios asequibles como International City llegan al 7-10 %, mientras que las direcciones premium tipo Downtown o Marina rondan el 5-6 %.
| Criterio | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta |
|---|---|---|
| Numerador | Renta anual | Renta anual menos service charges, gestión y vacancia |
| Denominador | Precio anunciado | Precio total, gastos de adquisición incluidos |
| Gastos deducidos | Ninguno | Service charges, gestión, vacancia |
| Uso | Comparar rápido varios inmuebles | Decidir la compra |
| Orden de magnitud (Bayut) | 1,5 % a 7,7 % según el barrio | 1 a 2 puntos por debajo de la bruta |
Caso con cifras: de la rentabilidad bruta a la neta en un apartamento tipo
En un apartamento en Arjan, a 1.485 AED/pie² de venta y 106 AED/pie²/año de alquiler, la rentabilidad bruta calculada alcanza el 7,1 %, según los datos de Bayut (marzo de 2026). Es el punto de partida anunciado: veamos en qué se convierte una vez integrados los costes reales.
Paso 1 — Deducir las service charges
Las service charges de un apartamento van de 10 a 20 AED/pie²/año, reguladas por la RERA a través de Mollak según el RERA / DLD Service Charge Index. A 15 AED/pie²/año, reducen el alquiler de 106 a 91 AED/pie²/año, es decir, alrededor del 14 % de la renta bruta absorbido incluso antes de la gestión.
Paso 2 — Cargar el denominador
Al precio se suman los gastos de adquisición en el mercado secundario: 4 % de gastos de transferencia al Dubai Land Department, unos 4.700 a 5.500 AED de gastos fijos, más un 2 % de honorarios de agencia con un 5 % de IVA. El precio total que divide tu renta neta sube así en torno a un 6 % por encima del precio anunciado: los 1.485 AED/pie² pasan a cerca de 1.575 AED/pie².
Paso 3 — Provisionar la vacancia
Resta además una provisión de gestión y dos o tres semanas de vacancia: la renta neta cae a unos 84 AED/pie²/año. Referida al precio cargado de 1.575 AED/pie², la rentabilidad neta de Arjan se sitúa en torno al 5,3 %, frente al 7,1 % bruto de partida. Casi dos puntos se evaporan entre el anuncio y el ingreso real.
El mismo ejercicio en un inmueble premium agranda la brecha. En Downtown Dubai, 3.454 AED/pie² de venta y 194 AED/pie²/año de alquiler dan un 5,6 % bruto (Bayut, marzo de 2026). Con gastos de torre mucho más pesados —hasta 40 AED/pie²/año— la renta neta cae por debajo de 145 AED/pie²/año y la rentabilidad neta se desliza en torno al 4 %, una vez cargado el precio con los gastos de adquisición.
Qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad neta una vez deducidos los gastos
Los barrios asequibles conservan la ventaja neta porque sus gastos siguen siendo moderados: Dubai International City y Wasl Gate muestran un 7,7 % bruto, Damac Lagoons un 7,5 % y Arjan un 7,1 % (Bayut, según los meses indicados). Una bruta elevada de partida deja más margen tras la deducción.
Más allá del arrendamiento de larga duración, algunos inversores buscan elevar el ingreso con una estrategia distinta: el alquiler vacacional y las holiday homes pueden superar la renta del contrato anual en direcciones bien situadas, siempre que se disponga de la licencia del DTCM y se integren en el cálculo neto los gastos propios de esta modalidad.
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En el otro extremo, las direcciones premium parten de más abajo: Palm Jumeirah al 4,5 %, La Mer al 1,5 % y Trade Center 1 al 1,7 % (Bayut). En estos inmuebles, la neta queda todavía más mermada por los gastos.
El peso de los gastos según el tipo de inmueble
Las service charges varían mucho según el tipo de inmueble: las torres de lujo suben a 20-50+ AED/pie²/año, mientras que una villa se mantiene en ~2-6 AED/pie²/año (RERA). Es esa diferencia la que erosiona más la rentabilidad neta de los barrios premium, donde precio elevado y gastos elevados se acumulan.
Antes de calcular tu neta, comprueba el precio y el alquiler por pie cuadrado en la ficha del barrio objetivo en lugar de una media de prensa. Nuestras fichas de Arjan, Downtown Dubai o Palm Jumeirah recogen el dato de Bayut más reciente para cada dirección.
Off-plan o inmueble entregado: qué cambia en el cálculo de rentabilidad
En off-plan, el inmueble no produce ningún alquiler durante la construcción: la rentabilidad se aplaza en el tiempo hasta la entrega, mientras que un inmueble entregado genera renta desde la entrada del inquilino. Ese periodo sin ingresos debe figurar en tu cálculo de rentabilidad.
Los costes de adquisición también difieren. Comprado al promotor en off-plan, el inmueble no suele soportar ninguna comisión de agencia por parte del comprador, frente al 2 % + 5 % de IVA en el secundario. Los gastos fijos son más ligeros: el title deed cuesta 40 AED en off-plan frente a unos 580 AED en un inmueble entregado.
La entrada y el fraccionamiento
La entrada en off-plan se sitúa por lo general entre el 5 y el 20 % del precio en la reserva, y los fondos quedan asegurados en una cuenta escrow regulada al amparo de la ley n.º 8 de 2007. El resto se escalona en un plan de pagos, lo que inmoviliza menos capital al inicio y modifica la rentabilidad sobre fondos propios.
Veo a menudo a compradores olvidar los meses sin alquiler entre la firma y la entrega: en un proyecto como The Archive, desde 700.000 AED y con entrega en septiembre de 2028, el primer cheque de alquiler no llega hasta después de la entrega de llaves. Ese plazo debe plantearse en el cálculo desde el principio.
El desarrollo completo de estos pasos se trata en nuestra guía sobre la compra en off-plan paso a paso, y la mecánica de los gastos en el alquiler en la guía gestión del alquiler y gastos.
La financiación cambia la rentabilidad: apalancamiento y coste del crédito
Endeudarse hace divergir dos medidas: la rentabilidad calculada sobre el precio total y la rentabilidad sobre los fondos propios realmente invertidos, el llamado cash-on-cash. Esta última sube cuando movilizas menos capital para la misma renta.
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Los límites de crédito explican este apalancamiento. Un no residente obtiene en la práctica un 50 a 75 % de financiación según el banco, es decir, una aportación del 25 al 50 %, dentro del marco fijado por el CBUAE Rulebook. Menos capital inmovilizado significa una rentabilidad sobre fondos propios potencialmente más alta.
El apalancamiento actúa en ambos sentidos: positivo cuando la rentabilidad del alquiler supera el coste del crédito, negativo en cuanto el coste del préstamo pasa por encima de la rentabilidad. El cálculo se hace, por tanto, antes y después de la financiación, so pena de engañarse sobre el rendimiento real.
El detalle de tipos, aportaciones y gastos bancarios se desarrolla en nuestra guía financiar una compra siendo no residente.
Por qué la rentabilidad bruta domina los anuncios en Dubái: el marco que lo explica
La rentabilidad bruta está más cerca de la neta real en Dubái que en otros lugares, lo que explica su popularidad: los particulares no pagan ni impuesto sobre las rentas del alquiler ni sobre las plusvalías, según el portal oficial del gobierno de los EAU. Ningún impuesto agranda, por tanto, la brecha entre bruta y neta por el lado de la fiscalidad local.
El IVA refuerza el efecto: es del 0 % en las ventas y alquileres residenciales (5 % en el comercial). Una vivienda escapa a esta partida, allí donde un local comercial la soportaría en su cálculo neto.
Para un residente fiscal francés, el convenio franco-emiratí de 1989 neutraliza el impuesto francés mediante un crédito fiscal, sin eliminarlo del cálculo del tipo efectivo: un mecanismo detallado en nuestra guía tributación de las rentas del alquiler.
El caso es que los portales muestran la bruta por comodidad: la relación alquiler/precio es fácil de estandarizar de un inmueble a otro. Pero siempre oculta las service charges y la vacancia, que, esas sí, no desaparecen.
Con mis clientes, la primera pregunta siempre gira en torno a la rentabilidad anunciada. Los llevo sistemáticamente a la neta: es la única cifra que dice lo que van a percibir de verdad, una vez pasados los gastos y las semanas de vacancia.
— Zakaria SEBAIBI, Consultor Inmobiliario
Puntos de atención: las trampas que separan la rentabilidad anunciada de la real
La trampa más habitual es tomar la rentabilidad de Bayut por una neta: se trata de una rentabilidad bruta, calculada, sin gastos ni vacancia, nunca de una neta ni de un importe garantizado. Confundirla es sobreestimar la rentabilidad desde la primera línea del cálculo.
- Ignorar la vacancia. Entre dos inquilinos, las semanas sin alquiler y los periodos de realquiler reducen el ingreso realmente percibido en el año.
- Subestimar los gastos del lujo. En una torre premium, las service charges aplastan la neta mucho más que en un barrio asequible.
- Mezclar las fuentes de precio. Comparar un precio de prensa y un precio Bayut por pie cuadrado en un mismo cálculo falsea el resultado: mantén una sola fuente por barrio.
Descuidar la sucesión también expone a tus herederos: por defecto, puede aplicarse la sharía, y un testamento registrado a través de DIFC Courts asegura la transmisión para los no musulmanes. Este punto patrimonial se trata en nuestra guía fiscalidad del inmobiliario en Dubái.
Para profundizar en las horquillas de rentabilidad por barrio, consulta nuestra guía rentabilidad del alquiler en Dubái y la página de mercado de Dubái.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Zakaria SEBAIBI
Consultor Inmobiliario
Originario de Asnières-sur-Seine y titular de un Máster en finanzas, Zakaria está especializado en la venta de propiedades inmobiliarias sobre plano. Con una visión a largo plazo y una confianza compartida, destaca por su excelente capacidad de escucha y su habilidad para comprender las necesidades de sus clientes. Perseverante y decidido, pone su experiencia al servicio de quienes desean invertir en el mercado sobre plano, garantizando un acompañamiento personalizado.
