En Dubái, un particular que posee un inmueble a título personal cobra sus alquileres sin impuesto sobre la renta ni sobre la plusvalía. Qué significa realmente «cero impuestos», con cifras.
Contenido
- Impuestos sobre los ingresos por alquiler en Dubái: ¿qué paga realmente un particular?
- Caso con cifras: ¿qué ingreso por alquiler neto de impuestos deja un apartamento tipo?
- Residente fiscal francés: ¿cómo se tratan sus alquileres de Dubái en Francia?
- Por qué Dubái no tiene impuesto sobre los ingresos por alquiler: el marco que lo explica
- Lo que el arrendador debe presupuestar de todos modos: costes y retenciones reales
- Puntos de atención y trampas de la tributación de los ingresos por alquiler en Dubái
La tributación de los ingresos por alquiler en Dubái es nula para un particular que posee su inmueble a título personal: el tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas es del 0 %, sin gravamen ni sobre los alquileres ni sobre la plusvalía inmobiliaria (portal oficial del Gobierno de los EAU). El alquiler que ingresa no sufre ninguna retención fiscal por parte emiratí.
Esta ausencia de impuesto local no significa ausencia de costes ni ausencia de obligaciones para un inversor que sigue siendo residente fiscal en otro país. Gastos recurrentes, IVA sobre ciertos servicios, tratamiento en su país de residencia: conviene plantear estos elementos con claridad para saber qué queda realmente del alquiler.
Impuestos sobre los ingresos por alquiler en Dubái: ¿qué paga realmente un particular?
Un particular que alquila un inmueble en propiedad a título personal en Dubái no paga ningún impuesto sobre sus ingresos por alquiler: el tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas en los Emiratos es del 0 %, y tampoco existe gravamen sobre la plusvalía de reventa según el portal oficial del Gobierno de los EAU.
El impuesto de sociedades introducido en junio de 2023, a partir de 375 000 AED de beneficios, no afecta a un particular que posee a título personal según la Federal Tax Authority. Solo se activa en una lógica de titularidad a través de una estructura, un tema que desarrollamos en nuestra guía sobre la fiscalidad inmobiliaria en Dubái.
En cuanto al IVA, los alquileres residenciales tributan al 0 %, frente al 5 % sobre el comercial (Federal Tax Authority). En la práctica, quien alquila una vivienda no factura IVA a su inquilino ni recauda ninguno sobre su alquiler.
Caso con cifras: ¿qué ingreso por alquiler neto de impuestos deja un apartamento tipo?
En un apartamento en Arjan, el alquiler anual asciende a 106 AED/pie² para un precio de 1 485 AED/pie², es decir, una rentabilidad bruta calculada del 7,1 % según los datos de Bayut (marzo de 2026). Es uno de los barrios asequibles más rentables en bruto de la ciudad.
Este alquiler no sufre ningún impuesto sobre la renta en Dubái. El bruto fiscal iguala al neto fiscal en el lado emiratí: de cada 100 AED de alquiler percibido por pie cuadrado, 100 quedan en su bolsillo antes de gastos de gestión y mantenimiento.
Estos gastos existen, pero no son impuestos. Los service charges van de ~3 a 30 AED/pie²/año según el tipo de inmueble, regulados por la RERA a través del sistema Mollak (RERA / DLD Service Charge Index). Reducen la rentabilidad neta, y el cálculo detallado figura en nuestra guía sobre la gestión de alquileres y los gastos.
La fiscalidad es idéntica sea cual sea el barrio, pero la rentabilidad cambia. En Downtown Dubai, la rentabilidad bruta calculada baja al 5,6 % (3 454 AED/pie²), y en Palm Jumeirah al 4,5 % (4 336 AED/pie²), según los datos de Bayut (marzo de 2026). Con el mismo 0 % de impuesto, rentabilidades muy distintas.
Residente fiscal francés: ¿cómo se tratan sus alquileres de Dubái en Francia?
Para un residente fiscal francés, los ingresos inmobiliarios de origen emiratí son gravables en los EAU en virtud del convenio fiscal Francia-EAU firmado el 19 de julio de 1989, según el BOFiP. La exención local del 0 % se combina, por tanto, con una regla convencional precisa en el lado francés.
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La doble imposición se elimina mediante un crédito fiscal igual al impuesto francés: el impuesto francés que gravaría estos alquileres queda neutralizado, pero los ingresos se tienen en cuenta para determinar el tipo efectivo de gravamen de sus demás rentas.
Este mecanismo del tipo efectivo significa que sus alquileres de Dubái, sin estar ellos mismos gravados, pueden elevar el tipo aplicado a las rentas que siguen tributando en Francia. El principio es sencillo de enunciar, más sutil de aplicar según cada situación.
Por qué Dubái no tiene impuesto sobre los ingresos por alquiler: el marco que lo explica
La ausencia de impuesto sobre los ingresos por alquiler se debe al régimen fiscal de los EAU: 0 % de impuesto sobre la renta de los particulares, anclado en el portal oficial del Gobierno de los EAU. El impuesto de sociedades, en vigor desde junio de 2023, no ha alterado este principio para las personas físicas.
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Este régimen se acompaña de un marco de propiedad que hace accesible la inversión a los extranjeros. La plena propiedad (freehold) está abierta a los no nacionales en las zonas designadas desde 2002, un marco que detallamos en nuestra guía sobre el freehold en Dubái.
El mercado de alquiler está además regulado. Los service charges los regula la RERA a través de Mollak, y los proyectos off-plan están protegidos por cuentas de garantía obligatorias desde la ley n.º 8 de 2007 (Dubai Land Department).
Este régimen del 0 % alimenta también una estrategia de residencia: una inversión inmobiliaria de al menos 2 M AED da derecho a la Golden Visa de 10 años, según el portal oficial de los EAU. Las condiciones figuran en nuestra guía sobre la Golden Visa mediante inversión inmobiliaria.
Lo que el arrendador debe presupuestar de todos modos: costes y retenciones reales
Ninguna de estas partidas es un impuesto sobre el alquiler, pero todas pesan sobre la rentabilidad real. La primera es el coste de entrada: las tasas de transferencia al Dubai Land Department ascienden al 4 % del precio de compra, a las que se suman gastos fijos de unos 4 700 a 5 500 AED (title deed, tasas de plano, trustee office) según Property Finder.
En el mercado secundario, el comprador paga además honorarios de agencia del 2 % del precio incrementados con un 5 % de IVA, según Property Finder. Este IVA del 5 % recae sobre el servicio de agencia, no sobre el alquiler residencial, que se mantiene al 0 % de IVA según la Federal Tax Authority.
Viene después el gasto anual recurrente, variable según el tipo de inmueble:
| Tipo de inmueble | Service charges (AED/pie²/año) |
|---|---|
| Apartamentos | ~10 a 20 |
| Torres de lujo | 20 a 50+ |
| Villas | ~2 a 6 |
Estos importes, regulados por la RERA, reducen el neto percibido. Su integración en el cálculo del cash-flow se detalla en nuestra guía sobre la gestión de alquileres. Para recordar: gastos y tasas no son impuestos, y el impuesto sobre el alquiler, ese, se mantiene al 0 %.
Puntos de atención y trampas de la tributación de los ingresos por alquiler en Dubái
La primera trampa del «cero impuestos» se juega desde el extranjero: un residente fiscal francés sigue sujeto a la obligación de declarar y al tipo efectivo previsto por el convenio de 1989. La exención local no exime de declarar, y los justificantes que hay que conservar se cubren en nuestra guía de fiscalidad.
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Segundo punto: el alquiler de corta duración no se rige por el mismo régimen que el de larga duración residencial. Puede quedar sujeto al IVA del 5 % y a licencias específicas, mientras que el residencial de larga duración se mantiene al 0 % de IVA. Este modo de explotación se aborda en nuestra guía sobre la gestión de alquileres.
Tercera trampa: poseer a través de una sociedad puede hacer entrar los ingresos en el ámbito del impuesto de sociedades a partir de 375 000 AED de beneficios, al contrario que la titularidad a título personal. Un arbitraje que hay que plantear de antemano, desarrollado en la guía de fiscalidad.
Entre mis clientes, el error más frecuente no es calcular mal el impuesto local —que es cero—, sino olvidar que su residencia fiscal, en cambio, sigue acompañándolos. Eso se asegura antes de comprar, no después del primer alquiler.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Último punto, la sucesión: por defecto, puede aplicarse la sharía, y un testamento registrado ante los DIFC Wills asegura la transmisión para los no musulmanes, según los DIFC Courts. Un tema patrimonial que conviene anticipar, tratado en nuestra guía de fiscalidad.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
