Валовая доходность помогает быстро сравнить, чистая — решает покупку. Формулы, расчёт на примере Arjan и ловушки, чтобы не спутать заявленную аренду с тем, что вы реально получаете.
Валовая и чистая доходность недвижимости в Дубае рассматриваются на двух уровнях: валовая помогает быстро сравнивать объекты и колеблется от 1,5 % до 7,7 % в зависимости от района (Bayut, ежемесячные данные), но только чистая доходность — после эксплуатационных сборов, простоя и расходов на покупку — определяет реальную рентабельность инвестиции. Первую видно в объявлении за десять секунд; вторую нужно рассчитать, и именно она решает, сколько вы получите на руки.
Путаница между двумя показателями обходится дорого: объект, заявленный с доходностью 7 %, после вычета расходов может опуститься ниже 5 % чистыми — а на элитной недвижимости ещё сильнее. Здесь мы разбираем обе формулы, приводим полный расчёт на примере реальной квартиры и показываем ошибки, которые увеличивают разрыв между заявленной цифрой и реально получаемыми деньгами.
Валовая или чистая доходность в Дубае: на что смотреть и как их считать?
Валовая доходность нужна для быстрого сравнения нескольких объектов, чистая — определяет реальную рентабельность: всегда проверяйте чистую доходность перед покупкой. Первая игнорирует ваши расходы, вторая их учитывает — именно она отражает деньги, которые остаются в вашем кармане.
Формула валовой доходности
Валовая доходность делит годовую арендную плату на цену, обе величины — за квадратный фут. Это метод порталов вроде Bayut: годовая аренда за кв.фут ÷ цена за кв.фут, без учёта сборов и без резерва на простой. Объект по 1 500 AED/кв.фут, сдаваемый за 105 AED/кв.фут/год, даёт таким образом 7 % валовыми.
Формула чистой доходности
Чистая доходность берёт годовую аренду, из которой вычитаются регулярные расходы — эксплуатационные сборы, управление арендой, резерв на простой — а затем делит всё это на полную цену, включая расходы на покупку. Числитель уменьшается, знаменатель растёт: разрыв с валовой доходностью неизбежен.
Что касается порядка величин, валовая доходность в Дубае составляет около 5–8 % в зависимости от района, по данным Bayut (Dubai Sales Market Report 2025): бюджетные районы вроде International City поднимаются до 7–10 %, премиальные адреса типа Downtown или Marina держатся около 5–6 %.
| Критерий | Валовая доходность | Чистая доходность |
|---|---|---|
| Числитель | Годовая аренда | Годовая аренда минус эксплуатационные сборы, управление и простой |
| Знаменатель | Заявленная цена | Полная цена, включая расходы на приобретение |
| Вычитаемые расходы | Никакие | Эксплуатационные сборы, управление, простой |
| Назначение | Быстро сравнить несколько объектов | Принять решение о покупке |
| Порядок величины (Bayut) | От 1,5 % до 7,7 % в зависимости от района | На 1–2 пункта ниже валовой |
Расчёт на примере: от валовой к чистой доходности на типовой квартире
На квартире в районе Arjan, по 1 485 AED/кв.фут при продаже и 106 AED/кв.фут/год аренды, рассчитанная валовая доходность достигает 7,1 %, по данным Bayut (март 2026). Это заявленная отправная точка — посмотрим, что от неё останется после учёта реальных затрат.
Шаг 1 — Вычесть эксплуатационные сборы
Эксплуатационные сборы квартиры составляют от 10 до 20 AED/кв.фут/год, регулируются RERA через систему Mollak согласно индексу RERA / DLD Service Charge Index. При 15 AED/кв.фут/год они снижают аренду со 106 до 91 AED/кв.фут/год — то есть около 14 % валовой аренды уходит ещё до учёта управления.
Шаг 2 — Загрузить знаменатель
К цене добавляются расходы на приобретение на вторичном рынке: 4 % сбора за перерегистрацию в Dubai Land Department, примерно 4 700–5 500 AED фиксированных сборов, плюс 2 % агентских комиссионных с 5 % НДС. Полная цена, на которую делится ваша чистая аренда, вырастает таким образом примерно на 6 % над заявленной: 1 485 AED/кв.фут превращаются почти в 1 575 AED/кв.фут.
Шаг 3 — Заложить резерв на простой
Уберите ещё резерв на управление и две-три недели простоя: чистая аренда падает примерно до 84 AED/кв.фут/год. По отношению к загруженной цене в 1 575 AED/кв.фут чистая доходность Arjan составляет около 5,3 % против 7,1 % валовыми на старте. Почти два пункта испаряются между объявлением и реальным поступлением.
Тот же расчёт на премиальном объекте увеличивает разрыв. В Downtown Dubai 3 454 AED/кв.фут при продаже и 194 AED/кв.фут/год аренды дают 5,6 % валовыми (Bayut, март 2026). При гораздо более тяжёлых сборах башни — до 40 AED/кв.фут/год — чистая аренда падает ниже 145 AED/кв.фут/год, а чистая доходность скатывается к 4 % после загрузки цены расходами на приобретение.
Какие районы дают лучшую чистую доходность после вычета сборов?
Бюджетные районы сохраняют преимущество по чистой доходности, потому что их сборы остаются умеренными: Dubai International City и Wasl Gate показывают 7,7 % валовыми, Damac Lagoons 7,5 %, а Arjan 7,1 % (Bayut, за указанные месяцы). Высокая валовая доходность на старте оставляет больше запаса после вычетов.
Рекомендуем
Смотреть проекты: The Archive
от 679 604 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
На другом полюсе премиальные адреса стартуют с более низких значений: Palm Jumeirah — 4,5 %, La Mer — 1,5 %, а Trade Center 1 — 1,7 % (Bayut). На этих объектах чистая доходность ещё сильнее урезается сборами.
Вес сборов по типу объекта
Эксплуатационные сборы сильно различаются по типу недвижимости: элитные башни доходят до 20–50+ AED/кв.фут/год, тогда как вилла остаётся на уровне ~2–6 AED/кв.фут/год (RERA). Именно этот разрыв сильнее подрезает чистую доходность премиальных районов, где высокая цена и высокие сборы складываются вместе.
Прежде чем считать чистую доходность, проверьте цену и аренду за квадратный фут на странице интересующего района, а не по усреднённым цифрам из прессы. Наши страницы Arjan, Downtown Dubai или Palm Jumeirah приводят самые свежие данные Bayut по каждому адресу.
Off-plan или готовый объект: что меняется в расчёте рентабельности
На стадии off-plan объект не приносит арендной платы во время строительства: доходность сдвигается во времени до сдачи, тогда как готовый объект генерирует аренду с момента заселения арендатора. Этот период без дохода должен фигурировать в вашем расчёте рентабельности.
Затраты на приобретение тоже отличаются. При покупке у застройщика в off-plan объект обычно не несёт агентской комиссии со стороны покупателя — против 2 % + 5 % НДС на вторичном рынке. Фиксированные сборы ниже: title deed стоит 40 AED в off-plan против примерно 580 AED на готовом объекте.
Первоначальный взнос и рассрочка
Первоначальный взнос в off-plan обычно составляет от 5 до 20 % цены при бронировании, а средства размещаются на регулируемом счёте escrow в соответствии с законом № 8 от 2007 года. Остаток распределяется по плану платежей, что замораживает меньше капитала на старте и меняет доходность на собственные средства.
Я часто вижу, как покупатели забывают про месяцы без аренды между подписанием и сдачей: на проекте вроде The Archive — от 700 000 AED со сдачей в сентябре 2028 года — первый арендный чек придёт только после передачи ключей. Эту отсрочку нужно закладывать в расчёт с самого начала.
Полный порядок этих этапов рассмотрен в нашем руководстве о покупке в off-plan шаг за шагом, а механика арендных сборов — в руководстве управление арендой и сборы.
Финансирование меняет доходность: эффект рычага и расходы по кредиту
Кредит разводит два показателя: доходность, рассчитанную на полную цену, и доходность на реально вложенные собственные средства, так называемую cash-on-cash. Последняя растёт, когда вы задействуете меньше капитала при той же аренде.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Лимиты кредитования объясняют этот рычаг. Нерезидент на практике получает от 50 до 75 % финансирования в зависимости от банка, то есть первоначальный взнос от 25 до 50 %, в рамках, установленных CBUAE Rulebook. Меньше замороженного капитала — потенциально выше доходность на собственные средства.
Эффект рычага работает в обе стороны: положительно, когда арендная доходность превышает стоимость кредита, и отрицательно, как только стоимость займа поднимается выше доходности. Поэтому расчёт делается до и после финансирования — иначе можно обмануться относительно реальной эффективности.
Детали ставок, взносов и банковских расходов раскрыты в нашем руководстве финансирование покупки для нерезидента.
Почему в объявлениях в Дубае доминирует валовая доходность: объясняющий контекст
Валовая доходность в Дубае ближе к реальной чистой, чем где-либо ещё, что и объясняет её популярность: частные лица не платят ни налога на арендный доход, ни налога на прирост стоимости, согласно официальному порталу правительства ОАЭ. Со стороны местного налогообложения никакой налог не увеличивает разрыв между валовой и чистой доходностью.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
НДС усиливает эффект: он равен 0 % на продажу и аренду жилой недвижимости (5 % на коммерческую). Жильё этой статьи не несёт, тогда как коммерческое помещение учитывало бы её в чистом расчёте.
Для налогового резидента Франции франко-эмиратская конвенция 1989 года нейтрализует французский налог через налоговый кредит, не убирая его из расчёта эффективной ставки — механизм подробно разобран в нашем руководстве налогообложение арендных доходов.
Тем не менее порталы показывают валовую доходность ради удобства: соотношение аренда/цена легко стандартизировать от объекта к объекту. Но оно всегда скрывает эксплуатационные сборы и простой, которые никуда не деваются.
У моих клиентов первый вопрос всегда касается заявленной доходности. Я неизменно возвращаю их к чистой: это единственная цифра, которая говорит, сколько они реально получат — после сборов и недель простоя.
— Zakaria SEBAIBI, Консультант по недвижимости
На что обратить внимание: ловушки, отделяющие заявленную доходность от реальной
Самая частая ловушка — принять доходность Bayut за чистую: это валовая, рассчитанная доходность, без сборов и без простоя, никогда не чистая и не гарантированная сумма. Спутать их — значит переоценить свою рентабельность уже на первой строке расчёта.
- Игнорировать простой. Между двумя арендаторами недели без аренды и периоды поиска нового жильца снижают реально получаемый за год доход.
- Недооценивать сборы в люксе. В премиальной башне эксплуатационные сборы давят на чистую доходность гораздо сильнее, чем в бюджетном районе.
- Смешивать источники цен. Сравнивать цену из прессы и цену Bayut за квадратный фут в одном расчёте — значит исказить результат; держитесь одного источника на район.
Пренебрежение вопросом наследования также подвергает риску ваших наследников: по умолчанию может применяться шариат, а завещание, зарегистрированное через DIFC Courts, обеспечивает передачу имущества для немусульман. Этот имущественный аспект рассмотрен в нашем руководстве налогообложение недвижимости в Дубае.
Чтобы глубже разобраться в диапазонах доходности по районам, изучите наше руководство арендная доходность в Дубае и страницу рынка Дубая.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Zakaria SEBAIBI
Консультант по недвижимости
Закария родом из Аньер-сюр-Сен, имеет степень магистра в области финансов и специализируется на продаже недвижимости на этапе строительства. Обладая долгосрочным видением и стремлением к взаимному доверию, он отличается прекрасным умением слушать и способностью понимать потребности своих клиентов. Выносливый и целеустремлённый, он ставит свой опыт на службу тем, кто хочет инвестировать на рынке недвижимости на этапе строительства, обеспечивая индивидуальное сопровождение.
