Al Haseen Residences 3

Rendement garanti, rachat et charges offertes pendant dix ans : ce que vend vraiment Dugasta avec Al Haseen 3

La dernière double page de la brochure d'Al Haseen Residences 3 ne montre ni façade ni salon. Elle affiche trois promesses chiffrées regroupées sous le nom « 10-on-10 » : un rendement net garanti de 10 % sur dix ans, une option de rachat et zéro charge de copropriété sur les locations pendant la même période. Chacune porte un astérisque. Le bâtiment lui-même reste modeste : un sous-sol, un rez-de-chaussée, six étages d'habitation et un toit équipé d'une piscine, dans Dubai Industrial City. Selon les plans, l'immeuble compte 318 logements, dont 300 studios, pour une livraison annoncée au 30 septembre 2027 en pleine propriété (freehold).

Le dispositif 10-on-10 et ses astérisques

Dugasta présente cette offre comme sans équivalent dans le secteur. Pourtant, la brochure ne donne aucun détail sur le mécanisme. On ignore qui verse le rendement garanti (le promoteur, un gestionnaire locatif ou un tiers), sur quelle base de prix il se calcule et à partir de quelle date il court. L'option de rachat pose les mêmes questions : prix de rachat fixe ou indexé, fenêtre d'exercice, conditions de sortie anticipée. La mention « Terms & Conditions Apply » renvoie à un contrat que l'acheteur doit lire avant toute réservation. Ce type de garantie déplace le risque locatif vers la solidité financière du garant, et c'est donc elle qu'il faut examiner en premier.

300 studios sur 318 logements recensés

Les plans détaillent sept types de logements, mais deux dominent tout le reste. Les studios Type 01 et Type 04 partagent la même surface, soit 27,3 m² intérieurs et 6,8 m² de balcon, pour 34,1 m² au total. Chacun est annoncé à 144 exemplaires, ce qui fait 288 unités identiques, soit environ 48 par étage. Les studios Type 02 et Type 03, plus généreux (43,1 m² et 40,8 m² balcon compris), ne comptent que six unités chacun. Au final, plus de 94 % du programme est constitué de studios. Ce choix colle au dispositif 10-on-10, car un parc homogène de petites surfaces se gère plus facilement en location groupée.

Le 1-chambre qui dépasse le 2-chambres

Une curiosité ressort des plans. Le 1-chambre Type 01 totalise 108,8 m², mais 48,2 m² de cette surface correspondent à un balcon, soit presque autant que les 60,6 m² intérieurs. Il dépasse ainsi le seul 2-chambres du programme, qui affiche 102,1 m² au total dont 77,4 m² habitables et 24,4 m² de balcon. Le 1-chambre Type 02, plus classique, propose 65,8 m² intérieurs pour 79,1 m² au total. Ces trois références ne représentent que 18 logements, six par type. L'acheteur doit comparer les surfaces intérieures plutôt que les totaux, car les extérieurs gonflent fortement certains chiffres.

Six étages, piscine sur le toit, parking en sous-sol

Le programme d'équipements reste compact, à l'échelle de l'immeuble. La piscine occupe le toit, avec un pool deck et des zones de repos autour. La salle de sport partagée, l'aire de jeux pour enfants et les espaces de rencontre complètent l'offre au rez-de-chaussée et dans les parties communes. Le stationnement couvert se trouve en sous-sol, un vrai avantage dans une zone où la voiture reste indispensable. La brochure cite aussi la vidéosurveillance, le hall d'entrée et l'internet haut débit. Aucun de ces éléments ne distingue franchement le projet de ses voisins, mais l'ensemble suffit pour un public de locataires actifs.

Un logement de salariés entre DIP et Al Maktoum

Dubai Industrial City est d'abord une zone d'emploi, avec ses entrepôts, ses usines et ses sièges logistiques. Le promoteur estime Dubai Investment Park à 10 à 12 minutes en voiture, Ibn Battuta Mall à 15 à 20 minutes, Palm Jebel Ali et Jumeirah Village Circle à 20 à 25 minutes. La carte de la brochure place aussi dans l'orbite du projet l'aéroport Al Maktoum, Expo City, Dubai South et le tracé d'Etihad Rail le long de l'E611. La demande locative visée est donc claire : techniciens, cadres intermédiaires et employés qui veulent réduire leurs trajets. L'extension de l'aéroport Al Maktoum, si elle suit le calendrier annoncé, devrait renforcer ce bassin d'emploi.

Troisième maillon d'une série Al Haseen

Al Haseen 3 n'est pas un projet isolé pour Dugasta Properties. Le promoteur décline la marque sur au moins quatre immeubles de la même zone, numérotés de 3 à 6, avec des livraisons étalées entre 2027 et 2028. Cette répétition a un effet direct pour l'investisseur : plusieurs centaines de studios comparables arriveront sur le marché locatif local dans un laps de temps court. La concurrence de GFS Developments, qui multiplie les résidences Coventry dans le même secteur, accentue cette pression sur l'offre. Le suivi du chantier jusqu'à septembre 2027 et la capacité de Dugasta à honorer ses garanties sur dix ans seront les deux indicateurs à surveiller.