El freehold en Dubái abre la propiedad extranjera desde 2002 en las zonas designadas, con un título a nombre del comprador: esto es lo que realmente garantiza este derecho.
Contenido
- ¿Puede realmente un extranjero ser propietario en Dubái?
- ¿Cuáles son las zonas freehold para la propiedad extranjera?
- ¿Cuánto cuesta realmente la adquisición en freehold?
- Freehold y residencia: lo que el título abre en materia de visado
- Freehold en off-plan: ¿qué protección hay antes del título definitivo?
- Puntos de atención: sucesión, gastos y trampas
El freehold en Dubái abre la propiedad extranjera en pleno dominio desde 2002 en las zonas designadas, con un título de propiedad (title deed) emitido a nombre del comprador, según el Dubai Land Department. Un no residente compra en las mismas condiciones que un residente, sin requisito de nacionalidad, y posee su inmueble de forma perpetua.
Queda por entender qué abarca exactamente este derecho: dónde se puede comprar, cuánto cuesta obtener el título, qué abre —o no— en materia de residencia, y los puntos jurídicos que conviene verificar antes de firmar.
¿Puede realmente un extranjero ser propietario en Dubái?
Sí. Un inversor que vive en el extranjero adquiere exactamente los mismos derechos que un residente de los Emiratos, sin ningún requisito de nacionalidad ni de residencia. No se trata de un derecho de uso precario: es una propiedad en pleno sentido.
La distinción central enfrenta dos regímenes. El freehold otorga la propiedad perpetua del inmueble y del suelo: usted revende, alquila y transmite libremente. El leasehold, en cambio, solo concede un derecho de uso limitado en el tiempo, de 10 a 99 años, al término del cual el inmueble revierte al propietario del suelo. Nuestra guía sobre las diferencias entre freehold y leasehold para el comprador extranjero detalla cómo elegir entre ambos según su objetivo.
¿Cuáles son las zonas freehold para la propiedad extranjera?
La propiedad extranjera en freehold solo existe dentro de los perímetros aprobados por decreto: fuera de estas zonas designadas, la compra en pleno dominio no está abierta a los extranjeros. Comprobar que un inmueble pertenece a una zona freehold es, por tanto, el primerísimo paso.
Varios barrios emblemáticos se acogen a este régimen. Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay y Dubai Marina figuran entre las direcciones más buscadas, posicionadas en el segmento premium.
Para un primer ticket, otras zonas freehold resultan más asequibles: Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubailand Residence Complex o Dubai Sports City.
Referenciamos numerosos proyectos repartidos por estas zonas freehold, impulsados por promotores activos, con entregas escalonadas de 2019 a 2031. Para comparar precios y rentabilidad zona por zona, nuestra guía sobre la elección del barrio según su objetivo desgrana las cifras. Para situar estos barrios en una perspectiva más amplia, nuestra guía sobre las tendencias del mercado inmobiliario de Dubái analiza precio medio y rentabilidades cifra por cifra.
¿Cuánto cuesta realmente la adquisición en freehold?
Más allá del precio, la obtención del title deed freehold añade cerca de un 6 % de gastos adicionales, de los cuales un 4 % corresponde a la transferencia ante el DLD. Tomemos un inmueble real del catálogo: The Archive, en Dubailand Residence Complex, ofrecido desde 700.000 AED.
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La tasa de transferencia que percibe el Dubai Land Department asciende al 4 % del precio, es decir 28.000 AED sobre este inmueble de 700.000 AED. A ello se suman gastos administrativos fijos del orden de 4.700 a 5.500 AED según Property Finder: title deed 580 AED, gastos de plano unos 250 AED, y oficina del trustee unos 4.000 a 4.200 AED.
En el mercado secundario, los honorarios de agencia representan el 2 % del precio más un 5 % de IVA, a cargo del comprador; en la compra off-plan directa al promotor, por lo general no hay ninguna comisión por parte del comprador. Todo el recorrido, desde la preparación del presupuesto hasta el registro del title deed, figura en nuestra guía sobre el proceso de compra de un inmueble entregado.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio (The Archive) | desde 700.000 AED |
| Transferencia DLD (4 %) | 28.000 AED |
| Gastos fijos DLD | ~4.700 a 5.500 AED |
| Agencia (secundario, 2 % + IVA) | según precio |
El detalle completo de los costes de compra figura en nuestra guía sobre la fiscalidad del inmobiliario en Dubái.
Freehold y residencia: lo que el título abre en materia de visado
Un inmueble freehold de al menos 2.000.000 AED abre el derecho a solicitar el Golden Visa inmobiliario de 10 años, según el portal oficial del gobierno de los EAU. Es el umbral que conecta propiedad y derecho de residencia.
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Una vez completo el expediente, cuente entre 2 y 4 semanas en total, incluyendo el Emirates ID y el examen médico. La duración real depende sobre todo de que su expediente esté completo.
Por debajo de 2 millones de AED, el inmueble sigue siendo de plena propiedad, pero no da acceso al Golden Visa. Propiedad y residencia son dos cuestiones distintas: se puede poseer sin residir, y hay que alcanzar el umbral para vincular ambas.
La etapa del Golden Visa tras la entrega de un inmueble nuevo se describe en nuestra guía sobre el proceso de compra off-plan.
Freehold en off-plan: ¿qué protección hay antes del título definitivo?
En off-plan, la propiedad freehold se materializa de forma progresiva: un registro provisional precede al title deed definitivo entregado en la recepción. Entre ambos, la ley protege al comprador mediante un mecanismo preciso.
Las cuentas de garantía (escrow) son obligatorias para todo proyecto off-plan, en virtud de la ley n.º 8 de 2007, bajo la supervisión de la RERA y del Dubai Land Department. Sus pagos no van al promotor: quedan bloqueados en una cuenta regulada y se liberan al ritmo del avance de la obra.
El anticipo en la reserva se sitúa por lo general entre el 5 y el 20 % del precio, a menudo del 10 al 20 %, a veces precedido de un booking fijo de unos 20.000 a 100.000 AED antes de firmar el SPA. Estos fondos también quedan asegurados en la cuenta escrow.
Un ejemplo concreto: Canal Heights, impulsado por DAMAC Properties en Business Bay, se ofrece desde 1,2 M AED. Las etapas completas se detallan en nuestra guía off-plan.
Puntos de atención: sucesión, gastos y trampas
La primera trampa es sucesoria: a falta de disposición en contra, la sharía puede aplicarse a la transmisión de un inmueble en Dubái. Un testamento registrado ante los DIFC Courts o ante los tribunales de Dubái asegura la sucesión para los no musulmanes, según el reparto elegido.
Viene después el coste recurrente de la posesión. Las service charges van de unos 3 a 30 AED por pie cuadrado y año, reguladas por la RERA a través del sistema Mollak: cuente unos 10 a 20 AED/pie² para un apartamento, de 20 a 50 AED y más para una torre de lujo, y de 2 a 6 AED para una villa. Si destina el inmueble al alquiler, nuestra guía sobre la gestión de alquileres y los gastos en Dubái detalla cómo pesan estas service charges sobre la rentabilidad neta.
En cuanto a la financiación, el no residente se enfrenta a un marco más estricto. El CBUAE permite hasta un 80 % de crédito para un expatriado residente, pero un no residente obtiene en la práctica entre el 50 y el 75 %, es decir una aportación del 25 al 50 %. Nuestra guía sobre la financiación para no residentes detalla estas condiciones.
Entre mis clientes, el error que veo con más frecuencia es firmar una promesa sin haber confirmado que la parcela está realmente en zona freehold — y luego se descubre demasiado tarde que se trataba de un derecho de uso.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Es precisamente la verificación que llevamos a cabo antes de cada adquisición, con anterioridad a cualquier compromiso por su parte.
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Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
