Dos títulos, dos lógicas: el freehold le da la plena propiedad del inmueble y del suelo, el leasehold un derecho de uso de duración limitada. Cómo elegir según su objetivo.
Contenido
- Freehold o leasehold en Dubái: la respuesta corta según su objetivo
- Derechos de propiedad y duración: lo que cada título le otorga realmente
- Cuánto cuesta realmente cada título: gastos de adquisición y cargas recurrentes
- Financiación y Golden Visa: ¿cambia el título sus derechos de inversor?
- Precio, rentabilidad y reventa: cuánto valen freehold y leasehold en el mercado
- ¿Dónde se encuentra freehold y leasehold en Dubái?
- Freehold o leasehold: cuál elegir según su perfil
Entre freehold o leasehold en Dubái, el comprador extranjero elige el freehold en nueve de cada diez casos, porque la plena propiedad está abierta a los extranjeros en las zonas designadas de Dubái desde 2002 (Dubai Land Department). El leasehold conserva su interés en un caso concreto: ocupar un inmueble situado fuera de zona freehold, o aprovechar ciertos proyectos con derecho de uso a un ticket de entrada más ligero.
La distinción no es solo un matiz jurídico. Decide lo que podrá revender, transmitir y modificar, y el valor de su inmueble dentro de quince o treinta años. Comparamos aquí los dos títulos criterio por criterio —duración, gastos, financiación, reventa— para que sepa cuál sirve realmente a su objetivo.
Freehold o leasehold en Dubái: la respuesta corta según su objetivo
Para poseer, revender y transmitir con libertad, elija el freehold; para ocupar un inmueble en una zona no freehold o buscar un ticket de entrada más ligero en ciertos proyectos, el leasehold sigue siendo pertinente.
La diferencia cabe en una frase. El freehold le convierte en propietario del inmueble y del suelo, con un title deed nominativo registrado en el Dubai Land Department. El leasehold le concede un derecho de ocupación prolongado —a menudo de 30 a 99 años—, pero el suelo permanece en manos del propietario original, que se lo devuelve al vencimiento.
Fuera de las zonas designadas, el extranjero accede sobre todo al leasehold. Dentro de esas zonas, la práctica totalidad de los compradores extranjeros opta por el freehold: por la reventa libre, el acceso al Golden Visa y una transmisión controlada.
Detallamos cada criterio de decisión más abajo; el marco jurídico de la propiedad freehold se aborda en su guía dedicada.
Derechos de propiedad y duración: lo que cada título le otorga realmente
El freehold le concede un derecho sin vencimiento sobre el inmueble y el suelo, mientras que el leasehold expira al término del contrato y exige el acuerdo del propietario del suelo para reformar o subarrendar. Es la línea divisoria más concreta entre ambos títulos.
| Criterio | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Duración del derecho | Ilimitada | De 30 a 99 años |
| Propiedad del suelo | Sí | No (del freeholder) |
| Reventa | Libre | A menudo sujeta a acuerdo |
| Modificación / reforma | Libre | Requiere acuerdo del freeholder |
| Transmisión | Plena y total | Limitada por el término del contrato |
En freehold, el title deed es nominativo, usted controla el inmueble y el terreno, y ningún vencimiento pone fin a su derecho. En leasehold, posee un derecho de uso a plazo: devolución o renegociación al final del contrato, y a menudo el acuerdo del freeholder para reformar o subarrendar.
Un punto que el título no cambia: el acceso al Golden Visa por la vía inmobiliaria, siempre que el valor del inmueble alcance el umbral requerido.
Cuánto cuesta realmente cada título: gastos de adquisición y cargas recurrentes
En la compra, la fiscalidad de transferencia ante el DLD depende del título: una transferencia freehold tributa al 4 % del precio de venta (Dubai Land Department), mientras que el registro de un usufructo o de un leasehold se calcula sobre el valor de alquiler (2 % por parte del propietario, 2 % por parte del arrendatario). A estos derechos se suman gastos fijos y, en el mercado secundario, los honorarios de agencia.
- Transferencia DLD (freehold): 4 % del precio de compra, según el DLD.
- Gastos fijos DLD: alrededor de 4.700 a 5.500 AED — title deed ~580 AED, gastos de plano ~250 AED, trustee office ~4.000 a 4.200 AED, según Property Finder.
- Honorarios de agencia: 2 % del precio + 5 % de IVA, a cargo del comprador en el mercado secundario, según Property Finder.
En cuanto a la fiscalidad, el IVA residencial es del 0 % en ventas y alquileres (Federal Tax Authority), y el particular no paga ni impuesto sobre la renta del alquiler ni sobre la plusvalía, según el portal oficial de los EAU. Estas reglas rigen sea cual sea el título.
Las cargas recurrentes también: las service charges anuales, reguladas a través de Mollak, van de 3 a 30 AED/pie²/año según el tipo de inmueble (RERA / DLD). Se abonan tanto en freehold como en leasehold.
El presupuesto completo de una compra, cifrado partida por partida, se detalla en su guía.
Financiación y Golden Visa: ¿cambia el título sus derechos de inversor?
El título no abre derechos diferentes al Golden Visa, pero sí pesa en la financiación: los bancos prestan con más facilidad sobre un freehold que sobre un leasehold de plazo corto. El umbral del Golden Visa de 10 años es de 2.000.000 AED de inversión inmobiliaria, valor que cuenta sea cual sea el título.
En cuanto al crédito, el CBUAE limita el LTV de los expatriados residentes al 80 % para un inmueble ≤ 5 M AED, al 70 % por encima, al 60 % para un segundo inmueble y al 50 % en off-plan; un no residente obtiene en la práctica entre el 50 y el 75 % según el banco (CBUAE Rulebook). El titular de un title deed freehold presenta el expediente más sencillo de financiar.
En off-plan, una cuenta escrow es obligatoria (Ley n.º 8 de 2007, supervisión RERA/DLD, según el DLD), con un anticipo del 5 al 20 % en la reserva. Esta protección se aplica a los proyectos freehold de las zonas designadas.
Si posee a través de una sociedad, el impuesto de sociedades del 9 % por encima de 375.000 AED de beneficios se aplica desde junio de 2023 (Federal Tax Authority); el particular a título personal no se ve afectado, con independencia del título. Para profundizar, consulte nuestras guías sobre el préstamo para no residentes y el LTV y sobre los trámites del Golden Visa.
Precio, rentabilidad y reventa: cuánto valen freehold y leasehold en el mercado
La práctica totalidad de los barrios de inversión son freehold, con un precio mediano de mercado de 1.883 AED/pie², una rentabilidad bruta calculada mediana del 5,6 % y una evolución mediana del +2,6 % a 12 meses, según los datos de Bayut. Estos referentes conciernen, en la práctica, solo al freehold.
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Las zonas freehold de alta rentabilidad ofrecen el mejor flujo de caja por alquiler, según los datos de Bayut:
- Arjan — 7,1 % de rentabilidad bruta calculada, 1.485 AED/pie².
- Dubai Sports City — 6,8 %, 1.318 AED/pie².
- Dubai Silicon Oasis — 6,3 %, 1.370 AED/pie².
A la inversa, las zonas freehold premium aceptan una rentabilidad más baja a cambio de una fuerte valorización. Según los datos de Bayut, Palm Jumeirah rinde un 4,5 % pero ha subido un +69,1 % a 60 meses (4.336 AED/pie²), y Downtown Dubai rinde un 5,6 % con un +51,9 % a 60 meses (3.454 AED/pie²).
La liquidez zanja el debate. Un freehold se revende libremente en el mercado secundario; un leasehold ve decrecer su valor a medida que el contrato se acorta —un comprador paga menos por un derecho de uso que se acerca a su fin—. El proceso de reventa y de plusvalía y la rentabilidad de alquiler real se detallan en sus guías.
¿Dónde se encuentra freehold y leasehold en Dubái?
El freehold se encuentra en las zonas designadas, que abarcan la mayoría de los barrios de inversión de nuestro catálogo —referenciamos 361 proyectos, 91 promotores, con tickets de entrada de 500.000 AED a 2 M AED (mediana 1,2 M AED)—. El leasehold domina sobre todo fuera de esas zonas designadas.
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Entre los proyectos freehold que referenciamos:
- The Archive (Imtiaz Developments, Dubailand Residence Complex) — desde 700.000 AED, entrega en septiembre de 2028.
- Coventry Curve 2 (GFS Developments, Dubai Industrial City) — desde 500.000 AED, entrega en marzo de 2028.
- Six Senses Residences (Select Group, Dubai Marina) — entrega en julio de 2028.
En las zonas históricamente leasehold o de estatus mixto, prima el derecho de uso prolongado: el extranjero accede allí sobre todo mediante un contrato de arrendamiento, a falta de zona designada.
Para explorar los valores seguros, consulte nuestra guía sobre los barrios consolidados de Dubái.
Freehold o leasehold: cuál elegir según su perfil
Elija el freehold si invierte para la reventa, la valorización, la renta por alquiler o la transmisión; reserve el leasehold para ocupar un inmueble situado fuera de zona freehold o para un proyecto concreto cuyo derecho de uso baste para su horizonte. No hay un ganador universal, solo un título adaptado a su objetivo.
El freehold se impone si busca…
- La reventa y la plusvalía: cede libremente en el secundario, sin un contrato que se devalúe.
- El Golden Visa y la tenencia prolongada: el title deed nominativo ofrece el expediente más sencillo de financiar.
- La transmisión: plena propiedad transmitida sin vencimiento, asegurada mediante un testamento DIFC.
El leasehold puede bastar si…
- El inmueble que le interesa está fuera de zona designada y busca ante todo ocuparlo.
- Un proyecto concreto con derecho de uso prolongado se ajusta a su horizonte de ocupación, sin objetivo de reventa a largo plazo.
Entre mis clientes extranjeros, el error que veo con más frecuencia es fijarse en el precio de entrada sin verificar el título. Un ticket más ligero en leasehold puede salir caro en la reventa diez años después.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Nuestro papel es verificar el estatus real del inmueble, anticipar su liquidez en la reventa y asegurar su transmisión, para que el título sirva a su estrategia, y no al revés. Descubra el mercado de Dubái y nuestros acompañamientos.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
