Freehold в Дубае открывает иностранцам полную собственность с 2002 года в специальных зонах, с титулом на имя покупателя: разбираем, что реально даёт это право.
Содержание
Freehold в Дубае открывает иностранцам право полной собственности на недвижимость с 2002 года в специально отведённых зонах: свидетельство о праве собственности (title deed) оформляется на имя покупателя — согласно данным Dubai Land Department. Нерезидент покупает на тех же условиях, что и резидент, без ограничений по гражданству, и владеет объектом бессрочно.
Остаётся понять, что именно даёт это право: где можно покупать, во сколько обходится получение титула, что оно открывает — или нет — в части резиденции, и какие юридические моменты стоит проверить до подписания.
Может ли иностранец действительно владеть недвижимостью в Дубае?
Да. Инвестор, живущий за границей, получает ровно те же права, что и резидент ОАЭ, без каких-либо ограничений по гражданству и резиденции. Это не хрупкое право пользования — это собственность в полном смысле слова.
Ключевое различие — между двумя режимами. Freehold даёт бессрочную собственность на объект и на землю: вы свободно перепродаёте, сдаёте и передаёте его по наследству. Leasehold, напротив, предоставляет лишь ограниченное по времени право пользования — от 10 до 99 лет, по истечении которых объект возвращается собственнику земли. Чтобы понять, какой из двух титулов подходит под вашу цель, наш гид о разнице между freehold и leasehold для иностранного покупателя разбирает обе логики шаг за шагом.
Какие freehold-зоны открыты для иностранной собственности?
Иностранная собственность во freehold существует только в границах, утверждённых декретом: за пределами этих отведённых зон покупка в полную собственность иностранцам недоступна. Поэтому проверка того, относится ли объект к freehold-зоне, — самый первый шаг.
К этому режиму относятся сразу несколько знаковых районов. Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay и Dubai Marina входят в число самых востребованных адресов премиум-сегмента.
Для первой покупки более доступными остаются другие freehold-зоны: Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubailand Residence Complex или Dubai Sports City.
Мы ведём множество проектов в этих freehold-зонах, реализуемых активными застройщиками, со сроками сдачи, распределёнными с 2019 по 2031 год. Чтобы сравнить цены и доходность по каждой зоне, наш гид по выбору района под вашу цель приводит все цифры. Чтобы вписать эти районы в более широкую картину, наш гид по тенденциям рынка недвижимости Дубая разбирает медианную цену и доходность цифра за цифрой.
Во сколько на самом деле обходится покупка во freehold?
Помимо цены, получение freehold-титула добавляет около 6 % сопутствующих расходов, из которых 4 % — регистрационный сбор DLD. Возьмём реальный объект из каталога: The Archive в Dubailand Residence Complex, заявленный от 700 000 AED.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Dubai Harbour Residences
от 7 168 667 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Регистрационный сбор, взимаемый Dubai Land Department, составляет 4 % от цены, то есть 28 000 AED для объекта за 700 000 AED. К нему добавляются фиксированные административные расходы порядка 4 700–5 500 AED по данным Property Finder: title deed — 580 AED, сбор за план — около 250 AED, и офис доверенного регистратора (trustee) — примерно 4 000–4 200 AED.
На вторичном рынке комиссия агентства составляет 2 % от цены плюс 5 % НДС и оплачивается покупателем; при покупке off-plan напрямую у застройщика комиссии со стороны покупателя, как правило, нет. Полный порядок — от подготовки бюджета до регистрации title deed — описан в нашем гиде по процессу покупки готового объекта.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена (The Archive) | от 700 000 AED |
| Регистрационный сбор DLD (4 %) | 28 000 AED |
| Фиксированные расходы DLD | ~4 700–5 500 AED |
| Агентство (вторичка, 2 % + НДС) | в зависимости от цены |
Полная детализация расходов на покупку приведена в нашем гиде по налогообложению недвижимости в Дубае.
Freehold и резиденция: что титул открывает по визе
Объект во freehold стоимостью от 2 000 000 AED даёт право подать заявку на инвестиционный Golden Visa на 10 лет — согласно официальному порталу правительства ОАЭ. Это тот порог, который связывает собственность и право на проживание.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
После того как пакет документов собран полностью, рассчитывайте в среднем на 2–4 недели с учётом Emirates ID и медицинского осмотра. Реальный срок зависит прежде всего от полноты вашего досье.
Ниже 2 миллионов AED объект остаётся в полной собственности, но не даёт права на Golden Visa. Собственность и резиденция — два разных вопроса: можно владеть, не проживая, и чтобы связать одно с другим, нужно достичь порога.
Этап получения Golden Visa после сдачи нового объекта описан в нашем гиде по процессу покупки off-plan.
Freehold в off-plan: какая защита действует до окончательного титула?
В off-plan собственность во freehold оформляется поэтапно: предварительная регистрация предшествует окончательному title deed, который выдаётся при сдаче. Между этими двумя моментами закон защищает покупателя чётким механизмом.
Эскроу-счета (escrow) обязательны для любого off-plan-проекта в силу закона № 8 от 2007 года, под надзором RERA и Dubai Land Department. Ваши платежи не идут застройщику: они блокируются на регулируемом счёте и высвобождаются по мере продвижения строительства.
Первоначальный взнос при бронировании обычно составляет от 5 до 20 % от цены, чаще 10–20 %, иногда ему предшествует фиксированный сбор за бронь порядка 20 000–100 000 AED до подписания SPA. Эти средства также защищены на эскроу-счёте.
Конкретный пример: Canal Heights от DAMAC Properties в Business Bay предлагается от 1,2 млн AED. Все этапы подробно описаны в нашем гиде по off-plan.
На что обратить внимание: наследование, расходы и подводные камни
Первый подводный камень — наследственный: при отсутствии иного распоряжения к передаче недвижимости в Дубае может применяться шариат. Завещание, зарегистрированное в DIFC Courts или в судах Дубая, защищает наследование для немусульман согласно выбранному распределению.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Затем — регулярные расходы на владение. Service charges составляют примерно от 3 до 30 AED за квадратный фут в год и регулируются RERA через систему Mollak: рассчитывайте на 10–20 AED/фут² для квартиры, 20–50 AED и выше для люксовой башни и 2–6 AED для виллы. Если вы планируете сдавать объект, наш гид по управлению арендой и расходам в Дубае объясняет, как эти service charges влияют на чистую доходность.
Что касается финансирования, нерезидент сталкивается с более строгими рамками. CBUAE допускает до 80 % кредита для экспата-резидента, но нерезидент на практике получает 50–75 %, то есть первоначальный взнос 25–50 %. Наш гид по финансированию для нерезидентов детально разбирает эти условия.
У моих клиентов самая частая ошибка — подписать предварительный договор, не убедившись, что участок действительно находится во freehold-зоне; слишком поздно выясняется, что речь шла о праве пользования.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Именно эту проверку мы проводим до каждой сделки, прежде чем вы возьмёте на себя какие-либо обязательства.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
