Доходность аренды в Дубае колеблется от 1,5 % до 7,7 % брутто в зависимости от района. Разбираем, как её считать, где она выше всего и какие расходы её съедают.
Доходность аренды в Дубае составляет порядка 5–8 % брутто в зависимости от района, при рыночной медиане 5,6 %, рассчитанной по 65 районам, для которых есть данные и по продажам, и по аренде (данные Bayut, март 2026). За этой единой цифрой скрывается огромный разброс: её нужно читать по каждому району отдельно, а не как среднюю ставку, действующую везде.
На практике доходность колеблется от 1,5 % в La Mer до 7,7 % в Dubai International City по тем же данным Bayut. Район, цена за квадратный фут и тип жилья определяют результат куда сильнее, чем рынок в целом. Здесь мы разбираем методику расчёта, самые доходные зоны и расходы, которые создают разрыв между заявленной доходностью и реально получаемой на руки.
Доходность аренды в Дубае: чего ждать на самом деле?
Доходность аренды в Дубае составляет порядка 5–8 % брутто в зависимости от района, при рыночной медиане 5,6 % по 65 районам, для которых есть данные и по продажам, и по аренде (данные Bayut, март 2026). Это диапазон, а не единая ставка.
Реальный разброс поражает, как показывает детализация по районам ниже. Результат зависит прежде всего от района, затем от уплаченной цены за квадратный фут и очень мало — от «средней» по рынку. Инвестор, который ориентируется на общую ставку, идёт по неверному компасу.
Одно преимущество меняет расклад в Дубае: физические лица не платят никакого налога на доход от аренды (0 %, официальный портал правительства ОАЭ). Поэтому брутто и нетто-после-налога остаются близки — чего не скажешь о большинстве европейских рынков.
Ключевую мысль можно уложить в одну строку: доступные районы вроде JVC, Arjan или International City дают 7–10 %, тогда как премиальные районы вроде Downtown или Marina держатся около 5–6 % (Bayut, Dubai Sales Market Report).
Как на практике рассчитать доходность квартиры (пример с цифрами)?
Доходность брутто рассчитывается делением годовой аренды на цену покупки — обе величины берутся за квадратный фут, чтобы сравнивать районы между собой. Возьмём реальный пример в Arjan: 1 485 AED/кв. фут при продаже, аренда 106 AED/кв. фут в год, то есть расчётная доходность брутто 7,1 % (данные Bayut, март 2026).
Тот же метод в премиум-сегменте — противоположный результат. В Downtown Dubai цена достигает 3 454 AED/кв. фут при аренде 194 AED/кв. фут в год, то есть 5,6 % доходности брутто (данные Bayut, март 2026). Премиальная аренда не компенсирует куда более высокую цену входа.
От брутто к нетто: что нужно вычесть
Первая статья расходов — годовые сервисные сборы в диапазоне от 3 до 30 AED/кв. фут в год, регулируемые через платформу Mollak от RERA. Ориентируйтесь на ~10–20 для стандартной квартиры, 20–50+ для люксовой башни и лишь ~2–6 для виллы (RERA / DLD Service Charge Index).
Первый год тоже давит: регистрационный сбор Dubai Land Department в 4 % от цены, около 4 700–5 500 AED фиксированных сборов сверху, а на вторичном рынке — комиссия агентства 2 % + 5 % НДС (оплачивает покупатель). Эти затраты урезают доходность года покупки.
Где самая высокая доходность брутто — район за районом?
Самая высокая доходность брутто — в доступных районах: Dubai International City с 7,7 % (1 000 AED/кв. фут), Wasl Gate с 7,7 %, Damac Lagoons и Dubai Production City по 7,5 % каждый, по данным Bayut (март 2026).
Рекомендуем
Смотреть проекты: Keturah Reserve
от 3 871 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Средний сегмент предлагает хороший баланс между ценой входа и арендой: Arjan 7,1 %, Jumeirah Village Circle 7,2 %, Al Furjan 6,9 %, Dubai Sports City 6,8 % и Dubai Science Park 6,6 % (данные Bayut, март 2026). Полный рейтинг лучших районов Дубая по доходности аренды — от доступного входа до ликвидного премиума — мы разбираем в отдельном гиде.
Премиальные районы приносят меньше, но играют роль тихой гавани. Palm Jumeirah ограничивается 4,5 % (4 336 AED/кв. фут), Business Bay — 5,8 %, а Downtown Dubai — 5,6 % (данные Bayut, март 2026).
Если вы ещё колеблетесь между двумя очень разными по логике рынками, наше сравнение инвестиций в Дубае и на Бали помогает понять, какой рынок подходит под какой профиль: правовая надёжность, полная собственность и 0 % налогов склоняют к Дубаю, тогда как низкий порог входа и ставка на образ жизни — к Бали.
На другом полюсе престижные зоны показывают минимальную доходность: La Mer 1,5 %, Trade Center 1 1,7 %, Bukadra 3 % (2 215 AED/кв. фут при аренде всего 67 AED/кв. фут в год). Высокая цена никогда не означает автоматически хорошую доходность.
Чтобы выбрать между этими зонами под вашу цель, наш полный гид по инвестициям в Дубае детально разбирает выбор района. Вы также можете изучить все представленные районы.
Высокая доходность или прирост стоимости: что показывают цифры за 5 лет?
Высокая доходность и сильный рост стоимости не всегда идут рука об руку: одни районы приносят мало на аренде, но быстро дорожают, и наоборот. Одной доходности недостаточно, чтобы оценить инвестицию.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Посмотрите на Jumeirah Garden City: +147,6 % за 60 месяцев, но доходность брутто всего 4,8 % (данные Bayut, март 2026). Та же логика в Dubai Industrial City: +132,1 % за пять лет при 5,3 % доходности. Эти зоны строятся на приросте капитала, а не на аренде.
Другие районы сочетают оба двигателя. Dubai Silicon Oasis показывает 6,3 % доходности и +108,9 % за 60 месяцев; Dubailand Residence Complex — 6,3 % и +110,9 % за тот же период (данные Bayut, март 2026). Это самые сбалансированные профили.
Стратегия в целом — доходность, прирост стоимости, тип жилья — разобрана в нашем полном гиде.
Off-plan или готовое жильё: как это влияет на реальную доходность?
Готовое жильё приносит аренду сразу после передачи ключей; покупка off-plan не даёт никакой доходности до сдачи объекта, которая по проектам каталога растянута с 2026 по 2031 год. Так что график получения арендной платы — первое различие между двумя вариантами. Если вы делаете ставку на немедленный доход, наш гид по покупке готовой недвижимости на вторичном рынке разбирает семь этапов сделки — от бюджета до регистрации title deed в Dubai Land Department.
У off-plan есть преимущество: небольшой стартовый взнос. Задаток составляет от 5 до 20 % цены, чаще 10–20 %, а средства защищены на обязательном эскроу-счёте с момента вступления в силу закона № 8 от 2007 года (надзор RERA/DLD). Остальное выплачивается частями до сдачи.
Среди доступных проектов, которые мы представляем, Coventry Curve 2 стартует с 500 000 AED в Dubai Industrial City, а AUM 99 Residences — с 600 000 AED в Dubailand Residence Complex. Такой низкий порог входа механически поддерживает доходность после сдачи в аренду.
Эффект финансирования
Кредит усиливает доходность на собственные средства. Нерезидент на практике получает 50–75 % LTV в зависимости от банка, а для off-plan потолок — 50 % (CBUAE). Меньше замороженного собственного капитала — выше доходность на реально вложенную сумму, при условии, что вы тянете платежи. Как именно устроены ипотека и первоначальный взнос для нерезидента — какой взнос предусмотреть и какие расходы оплатить наличными — мы разбираем в отдельном гиде.
Полный ход покупки на стадии строительства объяснён в нашем гиде по инвестициям в Дубае.
Ловушки, которые съедают заявленную доходность
Первая ловушка — простой жилья. Доходность брутто предполагает непрерывную сдачу, тогда как нескольких недель без арендатора хватает, чтобы реальный результат растаял: заявленные 7 % могут превратиться в 6 % на руки.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Вторая — недооценка расходов. Люксовая башня выставляет до 50+ AED/кв. фут в год сервисных сборов (RERA / DLD Service Charge Index): эта статья способна стереть разрыв в доходности с доступным районом, где сборы куда ниже.
Третья — мираж высокой цены. Премиальная цена за квадратный фут давит доходность: Ras Al Khor Industrial 1 падает до 2,8 %, а Trade Center 2 — до 1,9 % (данные Bayut). Всегда сопоставляйте цену и аренду перед подписанием.
Четвёртая — расходы на приобретение, забытые в расчёте первого года и описанные выше: регистрация в DLD, фиксированные сборы, комиссия агентства и НДС на вторичке. Они давят на доходность года покупки.
У моих клиентов самая частая ошибка — сравнивать два объекта по заявленной доходности брутто, ни разу не открыв строку с расходами. На башне высокого класса именно там чаще всего и решается настоящая разница.
— Zakaria SEBAIBI, Консультант по недвижимости
Для каждого объекта мы рассчитываем реалистичную чистую доходность — по району и по типу жилья. Остальные подводные камни собраны в нашем полном гиде.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Zakaria SEBAIBI
Консультант по недвижимости
Закария родом из Аньер-сюр-Сен, имеет степень магистра в области финансов и специализируется на продаже недвижимости на этапе строительства. Обладая долгосрочным видением и стремлением к взаимному доверию, он отличается прекрасным умением слушать и способностью понимать потребности своих клиентов. Выносливый и целеустремлённый, он ставит свой опыт на службу тем, кто хочет инвестировать на рынке недвижимости на этапе строительства, обеспечивая индивидуальное сопровождение.
