Правовая надёжность, полная собственность и 0 % налогов склоняют к Дубаю; очень низкий порог входа и ставка на образ жизни — к Бали, с серьёзной оговоркой по праву собственности.
Инвестировать в Дубай или на Бали — значит прежде всего выбирать между надёжностью права собственности и ставкой на образ жизни: в Дубае полная собственность (freehold) открыта для иностранцев в designated-зонах с 2002 года, а физические лица не платят ни налога на доход от аренды, ни налога на прирост капитала (официальный портал правительства ОАЭ); на Бали иностранец не может владеть недвижимостью в полной собственности и вынужден использовать арендную схему. Это различие определяет всё решение целиком.
Мы сопровождаем инвесторов на обоих рынках, и наша задача — вовсе не назначить универсального победителя. Этот гид сравнивает четыре критерия принятия решения — собственность и налоги, порог входа и доходность, реальную стоимость, резидентство — а затем даёт вердикт по каждому профилю. В Дубае медианная рыночная цена составляет 1 883 AED/кв. фут, а медианная валовая доходность — 5,6 % по данным Bayut. Если ваш выбор в пользу эмирата уже сделан, наш полный гид по инвестициям в недвижимость Дубая проведёт вас по всему пути от А до Я.
Инвестиции в Дубай или Бали: короткий ответ по вашему профилю
Для инвестора, которому нужны правовая надёжность, полная собственность и нулевое налогообложение, ответ — Дубай; для очень низкого порога входа и ставки на образ жизни, опирающейся на туризм, — Бали, с серьёзной оговоркой относительно права собственности.
Разлом обозначается с самого начала. В Дубае иностранец получает титул полной собственности (freehold) в designated-зонах и не платит никаких налогов на доход. На Бали индонезийский закон запрещает иностранцам полную собственность: владение возможно через аренду или структуру пользования, но никогда на собственное имя — этот момент раскрыт в следующем разделе.
Можно ли действительно стать собственником? Сравнение правовой надёжности и налогов
Это критерий, который расставляет всё по местам: в Дубае иностранец получает полную собственность во freehold-зонах с титулом (title deed), зарегистрированным в Dubai Land Department, при сборе за передачу в 4 % от цены; на Бали иностранцу такой статус недоступен никогда.
В Дубае покупка оформляется на ваше имя в таких зонах, как Palm Jumeirah или Downtown Dubai, с титулом, имеющим юридическую силу. На Бали инвестор использует аренду (leasehold, обычно 25–30 лет) или структуру типа Hak Pakai: контроль над объектом держится на договорной схеме, а не на титуле собственности.
Налоги — с цифрами и датами
- 0 % налога на доход от аренды и прирост капитала для физических лиц (Federal Tax Authority).
- 0 % НДС на продажу и аренду жилой недвижимости (5 % на коммерческую).
- 9 % корпоративного налога с прибыли свыше 375 000 AED, с июня 2023 года — только при владении через компанию, а не на собственное имя.
Налоговое соглашение между Францией и ОАЭ 1989 года устраняет двойное налогообложение через налоговый кредит, но доходы учитываются при расчёте эффективной ставки; наш гид по налогообложению в Дубае подробно разбирает этот механизм. Общее для обоих рынков: заранее продумать наследование. В Дубае по умолчанию может применяться шариат; завещание, зарегистрированное в DIFC Courts, обеспечивает передачу имущества немусульман.
Вердикт по критерию: Дубай уверенно лидирует по надёжности титула и прозрачности налогов. На Бали правовой риск арендной схемы — это и есть настоящая скрытая цена.
Порог входа и доходность: какой рынок заставляет ваш капитал работать?
В Дубае порог входа варьируется от 500 000 до 2 млн AED с медианой 1,2 млн AED среди проектов, которые мы отбираем; по Бали база фактов не даёт ни ценового ряда, ни показателей доходности, поэтому его анализ остаётся качественным.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Artistry Residences
от 2 347 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
| Критерий | Дубай | Бали |
|---|---|---|
| Порог входа | 500 000 – 2 млн AED (медиана 1,2 млн AED) | Очень низкий, но не оцифрован в базе фактов |
| Валовая доходность | 5–8 % в зависимости от района (Bayut) | Ставка на lifestyle/туризм |
| Основа доходности | Реальная аренда за кв. фут, опубликованные данные | Туристическая сезонность |
Доходность зависит от района, а не от страны. По данным Bayut, доступные районы приносят 7–10 % валовыми, а премиальные зоны — около 5–6 %. В марте 2026 года Arjan показывает расчётную валовую доходность 7,1 % при 1 485 AED/кв. фут, Dubai Sports City — 6,8 % при 1 318 AED/кв. фут и Dubai International City — 7,7 %, против Palm Jumeirah с 4,5 % при 4 336 AED/кв. фут.
По всему рынку разброс идёт от 1,5 % (La Mer) до 7,7 % (Dubai International City) по 65 районам, медиана 5,6 % по данным Bayut. Указанная доходность — валовая, рассчитанная по аренде за кв. фут, никогда не чистая и не гарантированная. Чтобы разобраться, куда движутся цены и доходность по районам, наш обзор трендов рынка недвижимости Дубая читает эти цифры одну за другой.
Расходы на приобретение, содержание и финансирование: сравнение реальной стоимости
В Дубае стоимость приобретения высокая, но абсолютно прозрачная: 4 % сбора за передачу в Dubai Land Department, около 4 700–5 500 AED фиксированных сборов и агентское вознаграждение 2 % + 5 % НДС на вторичном рынке — часто отсутствующее при off-plan, купленном напрямую у застройщика.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Что давит на чистую доходность
Расходы на содержание (service charges) составляют от 3 до 30 AED/кв. фут в год и регулируются через систему Mollak при RERA: примерно 10–20 для квартиры, 20–50+ для люксовой башни, 2–6 для виллы. Эта регулярная статья входит в расчёт чистой доходности, а управление арендой недвижимости в Дубае подробно разбирает, как сервисные сборы и договор Ejari влияют на переход от валовой доходности к реальной.
По кредиту нерезидент на практике получает финансирование в размере 50–75 % стоимости (взнос 25–50 %); нормативный потолок CBUAE достигает 80 % для экспата-резидента и опускается до 50 % на off-plan. Наш гид по финансированию для нерезидентов оцифровывает каждый случай.
Надёжность аванса тоже разводит два рынка. При off-plan в Дубае средства проходят через обязательный эскроу-счёт с момента вступления в силу закона № 8 от 2007 года, под надзором RERA/DLD, при авансе 5–20 %; база фактов не содержит никакого эквивалента на стороне Бали. Вердикт: расходы в Дубае высоки, но защищены, а банковское плечо доступно даже нерезиденту — решающий плюс для тех, кто хочет точно смоделировать денежный поток.
Резидентство, виза и горизонт владения: что вы получаете сверх доходности?
В Дубае покупка недвижимости открывает рычаг, которого нет на Бали: Golden Visa на 10 лет от 2 000 000 AED инвестиций в недвижимость, согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Оформление быстрое: обычно несколько рабочих дней после подачи полного пакета и 2–4 недели в общей сложности с учётом Emirates ID и медосмотра. Этот статус превращает инвестицию в проект жизни или мобильности, тогда как балийская аренда остаётся вложением с ограниченным горизонтом.
У моих клиентов выбор часто склоняется в тот момент, когда они понимают: в Дубае недвижимость и долгосрочное резидентство финансируются одним движением — это удобство, которое предлагают немногие рынки.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Наш специальный гид по Golden Visa через недвижимость подробно разбирает условия и процедуры. Чтобы объективно сравнить два рынка под вашу ситуацию, индивидуальное сопровождение остаётся лучшей отправной точкой.
Какой рынок выбрать по вашему профилю?
Дубай подходит инвестору, который ставит во главу угла надёжность титула, нулевые налоги и моделируемый денежный поток; Бали адресован тому, кто принимает арендную схему в обмен на низкий порог входа и ставку на туризм.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
- Хотите владеть на собственное имя и спокойно передавать наследство → Дубай, где freehold и завещание DIFC защищают владение.
- Целитесь в валовую доходность 7 % и выше на долгосрочной аренде → Дубай, в доступных районах вроде Arjan или Dubai International City.
- Ищете долгосрочное резидентство в дополнение к вложению → Дубай, через Golden Visa от 2 млн AED.
- Отдаёте приоритет минимально возможному порогу входа и ставке на образ жизни → Бали, полностью учитывая правовой риск аренды.
Чтобы изучить проекты и районы эмирата перед решением, наша страница рынка Дубая собирает всё самое важное. Правильный выбор зависит от вашего горизонта и терпимости к правовому риску, а не от застывшего рейтинга.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
