Ningún impuesto sobre los alquileres ni sobre la plusvalía para un particular y un 2 % de tasa de transferencia en la compra: esto es lo que cuesta de verdad invertir en Abu Dabi, con cálculos por barrio.
Contenido
- Impuestos inmobiliarios en Abu Dabi: ¿qué paga realmente un inversor?
- Caso práctico: 1,5 M AED invertidos en Al Rahah, de la compra al alquiler cobrado
- ¿Cuántos meses de alquiler hacen falta para amortizar el 2 % de tasa, según el barrio?
- Plusvalía libre de impuestos: por qué el 2 % de entrada sigue contando en la reventa
- El marco que hace accesible esta fiscalidad: zonas designadas, DARI y Golden Visa
- Las trampas que hacen creer en una inversión «sin ningún coste»
Para un particular, los impuestos inmobiliarios en Abu Dabi se reducen a un único cargo cuantificado: una tasa de transferencia del 2 % del precio de compra, abonada a través de DARI. El impuesto sobre la renta de las personas físicas es del 0 %, lo que exime tanto los alquileres como la plusvalía, según el Portal oficial del gobierno de los EAU.
Con este régimen, usted conoce el coste fiscal de una compra al dírham antes de firmar. Aun así, veo a muchos clientes quedarse en el eslogan de «cero impuestos» sin calibrar lo que pesa ese 2 % en su rentabilidad o en una reventa rápida, ni lo que su país de residencia puede reclamarles. En Lucretia cuantificamos la ventaja real y la integramos en el conjunto de su patrimonio.
Impuestos inmobiliarios en Abu Dabi: ¿qué paga realmente un inversor?
Todo depende de quién compre. Un particular solo abona la tasa de transferencia, que cobra el ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre) a través de su plataforma DARI en el momento de inscribir la propiedad. Una sociedad, en cambio, tributa por el impuesto de sociedades de los EAU.
Este 0 % se aplica únicamente a personas físicas, tanto durante la tenencia como en la reventa: detallamos lo que cubre en nuestra guía sobre la tributación al 0 % de alquileres y plusvalía. Comprar a través de una sociedad le sitúa en un régimen aparte, que no se deduce del de los particulares. Sus reglas de amortización figuran en el recuadro «Qué ha cambiado» de arriba.
Caso práctico: 1,5 M AED invertidos en Al Rahah, de la compra al alquiler cobrado
Para una compra de 1,5 M AED en Al Rahah, usted paga 30 000 AED de tasa de transferencia y después cobra unos 86 000 AED de alquiler bruto anual sin retención de impuestos. Ese importe de 1,5 M AED corresponde al precio de entrada mediano de los proyectos que referenciamos en Abu Dabi, entre 500 000 AED y 2 M AED (17 proyectos con precio publicable).
- Tasa de transferencia: 2 % de 1 500 000 AED, es decir, 30 000 AED, lo que eleva el desembolso total a 1 530 000 AED (tipo publicado por DARI).
- Superficie: a 1 691 AED/pie² según los datos de Bayut (febrero de 2026), este presupuesto permite comprar unos 887 pie².
- Alquiler: 887 pie² a 97 AED/pie²/año según los datos de Bayut (febrero de 2026), es decir, unos 86 000 AED brutos al año.
- Rentabilidad bruta calculada: 5,7 %, en línea con la mediana del mercado (5,7 % en 8 barrios, según los datos de Bayut), sin gastos ni periodos de vacancia.
Ningún impuesto merma esos 86 000 AED. Los 30 000 AED de tasa equivalen a unos cuatro meses de alquiler bruto: ese es el verdadero coste fiscal de la operación.
En obra nueva, Baia, un proyecto de Reportage Properties con entrega en junio de 2029, da una idea de lo que ofrece el barrio. El método de cálculo se explica en nuestra guía sobre la rentabilidad del alquiler en Abu Dabi.
¿Cuántos meses de alquiler hacen falta para amortizar el 2 % de tasa, según el barrio?
Según el barrio, se necesitan entre 3,5 y 10 meses de alquiler bruto para cubrir el 2 % de tasa de transferencia, de acuerdo con las rentabilidades brutas calculadas a partir de los datos de Bayut (marzo y abril de 2026). El cálculo cabe en una línea: se divide el 2 % entre la rentabilidad bruta calculada y se multiplica por 12.
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| Barrio | Precio (AED/pie²) | Rentabilidad bruta calculada | Meses de alquiler bruto para cubrir el 2 % | Mes de los datos de Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 6,8 % | ≈ 3,5 | marzo de 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | 6,8 % | ≈ 3,5 | marzo de 2026 |
| Yas Island | 1 922 | 5,8 % | ≈ 4,1 | marzo de 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 5,2 % | ≈ 4,6 | abril de 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 4,3 % | ≈ 5,6 | marzo de 2026 |
| Ghantout | 1 546 | 3,9 % | ≈ 6,2 | marzo de 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 2,4 % | 10 | marzo de 2026 |
Cuanto mayor es la rentabilidad, antes se amortizan los gastos de entrada. En Al Jurf Gardens hacen falta diez meses, porque el alquiler de 39 AED/pie²/año sigue siendo bajo en relación con el precio (según los datos de Bayut, marzo de 2026).
En los 7 barrios de la tabla, la rentabilidad bruta calculada va del 2,4 % al 6,8 %. Nuestra guía Dónde invertir en Abu Dabi compara estas zonas desde el punto de vista de la plusvalía.
Plusvalía libre de impuestos: por qué el 2 % de entrada sigue contando en la reventa
Al revender, un particular conserva toda su plusvalía, gravada al 0 % según el portal oficial de los EAU, pero esa plusvalía debe compensar primero el 2 % pagado en la compra. En un horizonte corto, ese umbral decide si la operación sale ganadora.
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Tomemos Fahid Island: 3 844 AED/pie² en marzo de 2026 y +1,8 % en 12 meses, según los datos de Bayut. Un comprador que hubiera revendido al cabo de un año ni siquiera habría recuperado su tasa de transferencia.
El caso de Al Bahyah muestra otro límite: +44,4 % en 12 meses, pero −8,6 % en 36 meses (según los datos de Bayut, abril de 2026). Que una plusvalía no tribute no significa que esté asegurada: depende del momento en que compre y del momento en que venda.
Los pasos concretos de una venta, de la tasación a la transferencia, se detallan en nuestra guía para vender un inmueble en Abu Dabi.
El marco que hace accesible esta fiscalidad: zonas designadas, DARI y Golden Visa
El 0 % solo beneficia a quien puede comprar: en Abu Dabi, la propiedad está abierta a extranjeros en las zonas de inversión designadas, como Al Reem, Yas o Saadiyat, según DARI. En esas zonas se concentran los barrios citados en esta guía.
El ADREC, a través de DARI, es el interlocutor único del comprador: cobra la tasa de transferencia e inscribe la propiedad. El mismo tipo del 2 % se aplica a los promotores al registrar un contrato de compraventa de terreno, según el ADREC. Los pasos de la transferencia se describen en nuestra guía sobre el proceso de compra de vivienda en Abu Dabi.
A la ventaja fiscal se suma la residencia: la Golden Visa de 10 años es accesible a partir de 2 000 000 AED invertidos en inmuebles. En ese umbral, la tasa de transferencia asciende a 40 000 AED.
El proyecto Al Ghadeer Parks, desarrollado por Aldar Properties en Al Layyan, arranca en 2 M AED, justo en el umbral. Las condiciones del visado se detallan en nuestra guía Golden Visa inmobiliaria en Abu Dabi, y la página Invertir en Abu Dabi ofrece una visión de conjunto del mercado.
Las trampas que hacen creer en una inversión «sin ningún coste»
La principal trampa es confundir el 0 % emiratí con la ausencia total de costes: el régimen exime sus ganancias en los EAU, pero no necesariamente en otros países, y solo se aplica a particulares.
- Su residencia fiscal: su país de residencia puede gravar los alquileres y la plusvalía obtenidos en Abu Dabi, según sus propias normas. Este punto se estudia caso por caso con un asesor.
- Bruto no es neto: las rentabilidades calculadas a partir de los datos de Bayut no tienen en cuenta ni los gastos ni la vacancia (véase rentabilidad bruta y rentabilidad neta). Los costes recurrentes se presentan en nuestra guía sobre la gestión del alquiler en Abu Dabi.
- Olvidar el 2 % en el presupuesto: se suma al precio y no se incluye de oficio en el calendario de pagos del promotor (véase nuestra guía sobre la tasa de transferencia y los costes de adquisición). Téngalo en cuenta en cuanto prepare la financiación de su compra en Abu Dabi.
- Comprar a través de una sociedad: se aplica el impuesto de sociedades, con reglas de amortización propias de los inmuebles de inversión, detalladas en el recuadro «Qué ha cambiado» al inicio de esta guía (fuente: Arabian Business).
- Cifras con fecha: los datos de Bayut utilizados aquí van de febrero a abril de 2026. Compruebe las normas vigentes en el portal oficial de los EAU y en DARI antes de firmar.
En las operaciones a través de holding, constato que la elección de la estructura pesa a menudo más que el precio por pie². Por eso la decidimos antes de la reserva, nunca después.
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Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
