La Golden Visa por inversión inmobiliaria en Abu Dabi se obtiene a partir de 2 000 000 AED invertidos. Esta guía repasa el presupuesto real, los barrios y proyectos que alcanzan ese umbral y los errores que hacen fracasar una solicitud.
Contenido
- ¿Se puede obtener la Golden Visa comprando una vivienda en Abu Dabi?
- ¿Cuánto hay que desembolsar realmente? El caso de una compra de 2 M AED
- ¿Qué proyectos de nuestro catálogo alcanzan el umbral de 2 M AED?
- Qué representan 2 M AED en el mercado de Abu Dabi
- Los errores que pueden hacer fracasar una solicitud de Golden Visa inmobiliaria
La Golden Visa en Abu Dabi por inversión inmobiliaria se obtiene a partir de 2 000 000 AED invertidos en una propiedad situada en una zona abierta a extranjeros. Este umbral lo fija el portal oficial del Gobierno de los EAU (página actualizada en julio de 2026). Es un permiso de residencia de larga duración, renovable y sin patrocinador. A ello se suma una fiscalidad que no grava ni los alquileres ni las plusvalías de los particulares.
Eso sí, hay que apuntar bien. Según el barrio, esos 2 millones compran un amplio piso familiar o un pequeño apartamento frente al mar. Los alquileres brutos varían del simple al triple, y un precio de partida «casi en el umbral» no basta para presentar la solicitud. Estas son las cifras, barrio a barrio y proyecto a proyecto, para decidir con conocimiento de causa.
¿Se puede obtener la Golden Visa comprando una vivienda en Abu Dabi?
Sí: según el portal oficial del Gobierno de los EAU, una inversión inmobiliaria de al menos 2 000 000 AED da derecho a la Golden Visa. El portal incluye al inversor inmobiliario en la Golden Visa de 10 años. Esta visa es renovable.
Primera condición: la propiedad debe encontrarse en una zona de inversión designada, abierta a extranjeros en plena propiedad (Al Reem, Yas, Saadiyat…), según DARI, la plataforma inmobiliaria de Abu Dabi. El mapa de estas zonas se presenta en nuestra guía Dónde invertir en Abu Dabi: las zonas abiertas a extranjeros.
Un visado de residencia, no una nacionalidad
La Golden Visa le da derecho a residir en los EAU. No le otorga la ciudadanía. El umbral se refiere al valor de la propiedad adquirida y no a sus ingresos: en esta categoría no se exige un salario mínimo.
A esto se suma la fiscalidad. El portal fiscal de los EAU fija en 0 % el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Por tanto, no paga impuestos ni por sus alquileres ni por su plusvalía.
¿Cuánto hay que desembolsar realmente? El caso de una compra de 2 M AED
Para una propiedad de 2 000 000 AED, cuente con 2 040 000 AED: hay que sumar la tasa de transmisión del 2 % fijada por la ADREC y cobrada a través de DARI, es decir, 40 000 AED. Los demás gastos de la transmisión se detallan en nuestra guía el proceso de compra de vivienda en Abu Dabi.
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Con el mismo importe, la superficie obtenida cambia mucho de un barrio a otro. La tabla siguiente se basa en el informe de Bayut de marzo de 2026, barrio a barrio. El alquiler indicado es un ingreso bruto calculado, sin gastos ni periodos de desocupación.
| Barrio | Precio de venta (AED/pie²) | Superficie por 2 M AED | Rentabilidad bruta calculada | Alquiler bruto anual |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | ≈ 1 336 pies² | 6,8 % | ≈ 136 000 AED |
| Al Maryah Island | 2 043 | ≈ 979 pies² | 6,8 % | ≈ 136 000 AED |
| Yas Island | 1 922 | ≈ 1 041 pies² | 5,8 % | ≈ 116 000 AED |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | ≈ 737 pies² | 4,3 % | ≈ 86 000 AED |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | ≈ 1 248 pies² | 2,4 % | ≈ 48 000 AED |
| Fahid Island | 3 844 | ≈ 520 pies² | — | — |
El método de cálculo se explica en nuestra guía sobre la rentabilidad del alquiler en Abu Dabi. Para el futuro residente, la elección se resume así: superficie y alquileres en Reem o Al Maryah, dirección de prestigio en Saadiyat o Fahid. En ambos casos, el derecho al visado es el mismo.
¿Qué proyectos de nuestro catálogo alcanzan el umbral de 2 M AED?
De los 69 proyectos que tenemos referenciados, los precios de entrada van de 500 000 AED a 2 M AED, con una mediana de 1,5 M AED (calculada sobre los 17 proyectos con precio publicado). La mayoría de los apartamentos de entrada se quedan, por tanto, por debajo del umbral de la Golden Visa.
En el umbral desde el primer precio
- Al Ghadeer Parks, de Aldar Properties en Al Layyan: desde 2 M AED, entrega en junio de 2031.
- Pearl Beach View, de Advanced Properties en Al Rahah: desde 2 M AED, entrega en diciembre de 2029.
Justo por debajo: hay que elegir una vivienda más grande
Al Ghadeer Gardens y Bab Al Qasr Garden 65 parten de 1,9 M AED. En Reem Island, The Artery Residences, Sunstone y Flow25 parten de 1,8 M AED.
Por encima del umbral, en las direcciones más codiciadas
Louvre Abu Dhabi Residences y Mandarin Oriental Residences en Saadiyat, Fahid Beach Residences, Waldorf Astoria Residences Yas y The St. Regis Residences en Al Maryah figuran con «precio a consultar».
Qué representan 2 M AED en el mercado de Abu Dabi
Según los datos de Bayut, el precio mediano se sitúa en 1 792 AED/pie² en 10 barrios con serie de ventas. Estas medianas recogen la serie hasta su último dato, en agosto de 2026, mientras que la tabla anterior utiliza el informe por barrio de marzo de 2026: de ahí las ligeras diferencias entre ambas.
Al precio y la rentabilidad medianos, 2 M AED equivalen a unos 1 116 pies² y 114 000 AED de alquiler bruto al año. Los barrios de la tabla cubren toda la horquilla, desde Al Jurf Gardens en la parte baja hasta Reem y Al Maryah en la alta.
Los precios también suben. La variación mediana alcanza el +6,1 % en 12 meses en estos 10 barrios, siempre según Bayut. La guía de zonas compara la evolución barrio a barrio.
En cuanto a la oferta, los proyectos que referenciamos reúnen a 24 promotores activos, con entregas de 2013 a 2031. Aldar Properties encabeza la lista con 17 proyectos publicados. Puede consultar toda la oferta en nuestra página dedicada al mercado de Abu Dabi.
Los errores que pueden hacer fracasar una solicitud de Golden Visa inmobiliaria
El error más frecuente es comprar demasiado cerca del umbral: una vivienda anunciada a 1,8 o 1,9 M AED no da derecho a la Golden Visa. El valor que figura en la escritura debe alcanzar los 2 000 000 AED, con la tasa de transmisión aparte. Confirme estas reglas en el portal oficial antes de firmar.
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Lo veo a menudo con mis clientes: se enamoran de un plano y luego descubren que la unidad elegida es demasiado pequeña para el visado. Les aconsejo fijar el umbral como criterio eliminatorio desde la primera visita, antes incluso de hablar de planta o de vistas.
Otro error: confundir la rentabilidad bruta con un ingreso neto. Las rentabilidades de la tabla no son un ingreso garantizado y los gastos se descuentan (vea la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta, así como lo que implica la gestión de alquileres en Abu Dabi).
Por último, elegir un barrio solo por su dirección puede lastrar sus ingresos. Al Jurf Gardens registra un +74,8 % en 60 meses pero solo un 2,4 % de rentabilidad bruta calculada, según los datos de Bayut (marzo de 2026). Lucretia le acompaña en la preparación de su solicitud de Golden Visa a la vez que en su proyecto de compra, desde la elección de la propiedad hasta la presentación de la solicitud. Encontrará cada paso en nuestra guía Golden Visa con 2 millones de AED: requisitos y trámites.
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Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Adeline LAUVERNAY
Consultora Inmobiliaria
Experta en ventas y marketing de lujo, Adeline afinó su sentido del servicio de alta gama en Maisons prestigiosas como Hermès y Bvlgari. Su experiencia le permite responder a las expectativas de una clientela exigente ofreciendo una experiencia a medida. Apasionada y exigente, acompaña a sus clientes identificando oportunidades únicas y proponiendo propiedades excepcionales perfectamente alineadas con sus aspiraciones.
