Частное лицо не платит налог ни с аренды, ни с прироста стоимости, а при покупке вносит 2 % регистрационного сбора. Разбираем, во что на самом деле обходится инвестиция в Абу-Даби, с расчётами по районам.
Содержание
- Пример с цифрами: 1,5 млн AED в Al Rahah, от покупки до получения аренды
- Сколько месяцев аренды нужно, чтобы окупить сбор 2 %, в зависимости от района?
- Прирост стоимости без налога: почему входные 2 % всё равно важны при продаже
- Что делает этот налоговый режим доступным: специальные зоны, DARI и Golden Visa
Для частного лица налоги на недвижимость в Абу-Даби сводятся к одному платежу с конкретной ставкой: сбору за регистрацию перехода права в размере 2 % от цены покупки, который оплачивается через DARI. Подоходный налог для физических лиц составляет 0 %, поэтому от налога освобождены и арендный доход, и прирост стоимости. Так указано на Официальном правительственном портале ОАЭ.
При таком режиме налоговая стоимость сделки известна с точностью до дирхама ещё до подписания. Но многие мои клиенты останавливаются на лозунге «никаких налогов». Они не считают, сколько эти 2 % отнимают от доходности или от прибыли при быстрой перепродаже, и не думают о том, что может потребовать страна их резидентства. В Lucretia мы считаем реальную выгоду и встраиваем её в общую картину вашего капитала.
Налоги на недвижимость в Абу-Даби: что на самом деле платит инвестор?
Всё зависит от того, кто покупатель. Частное лицо платит только сбор за переход права. Его взимает ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre) через платформу DARI в момент регистрации собственности. Компания же платит корпоративный налог ОАЭ.
Ставка 0 % касается только физических лиц: и на всё время владения, и при продаже. Что именно она охватывает, мы подробно разбираем в гиде о нулевом налоге на аренду и прирост стоимости. Покупка через компанию означает отдельный режим, который нельзя вывести из правил для частных лиц. Его правила амортизации приведены выше, в блоке «Что изменилось».
Пример с цифрами: 1,5 млн AED в Al Rahah, от покупки до получения аренды
При покупке за 1,5 млн AED в Al Rahah вы платите 30 000 AED сбора за переход права, а затем получаете около 86 000 AED валовой аренды в год без какого-либо налога. Сумма 1,5 млн AED соответствует медианной входной цене проектов, которые мы отслеживаем в Абу-Даби: от 500 000 до 2 млн AED (17 проектов с опубликованной ценой).
- Сбор за переход права: 2 % от 1 500 000 AED, то есть 30 000 AED. Общие расходы — 1 530 000 AED (ставка опубликована DARI).
- Площадь: при цене 1 691 AED/кв. фут по данным Bayut (февраль 2026 года) этого бюджета хватает примерно на 887 кв. футов.
- Аренда: 887 кв. футов по 97 AED/кв. фут в год по данным Bayut (февраль 2026 года), то есть около 86 000 AED валовыми в год.
- Расчётная валовая доходность: 5,7 %, на уровне медианы рынка (5,7 % по 8 районам, по данным Bayut), без учёта расходов и простоя.
Налоги эти 86 000 AED не уменьшают. 30 000 AED сбора — это примерно четыре месяца валовой аренды: именно столько стоит сделка с точки зрения налогов.
Представление о новостройках района даёт Baia, проект Reportage Properties со сдачей в июне 2029 года. Методика расчёта описана в нашем гиде о доходности аренды в Абу-Даби.
Сколько месяцев аренды нужно, чтобы окупить сбор 2 %, в зависимости от района?
В зависимости от района на покрытие сбора 2 % уходит от 3,5 до 10 месяцев валовой аренды. Это следует из валовой доходности, рассчитанной по данным Bayut (март и апрель 2026 года). Формула простая: 2 % делим на расчётную валовую доходность и умножаем на 12.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
| Район | Цена (AED/кв. фут) | Расчётная валовая доходность | Месяцев валовой аренды для покрытия 2 % | Месяц данных Bayut |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | 6,8 % | ≈ 3,5 | март 2026 |
| Al Maryah Island | 2 043 | 6,8 % | ≈ 3,5 | март 2026 |
| Yas Island | 1 922 | 5,8 % | ≈ 4,1 | март 2026 |
| Al Bahyah | 858 | 5,2 % | ≈ 4,6 | апрель 2026 |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 4,3 % | ≈ 5,6 | март 2026 |
| Ghantout | 1 546 | 3,9 % | ≈ 6,2 | март 2026 |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 2,4 % | 10 | март 2026 |
Чем выше доходность, тем быстрее окупаются входные расходы. В Al Jurf Gardens на это уходит десять месяцев: аренда там, 39 AED/кв. фут в год, остаётся низкой относительно цены (по данным Bayut, март 2026 года).
По 7 районам из таблицы расчётная валовая доходность составляет от 2,4 % до 6,8 %. Наш гид Куда инвестировать в Абу-Даби сравнивает эти зоны с точки зрения роста стоимости.
Прирост стоимости без налога: почему входные 2 % всё равно важны при продаже
При продаже частное лицо сохраняет весь прирост стоимости: по данным официального портала ОАЭ, он облагается по ставке 0 %. Но сначала этот прирост должен покрыть 2 %, уплаченные при покупке. На коротком горизонте именно этот порог решает, будет ли сделка прибыльной.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Возьмём Fahid Island: 3 844 AED/кв. фут в марте 2026 года и +1,8 % за 12 месяцев, по данным Bayut. Покупатель, продавший объект через год, не вернул бы даже сбор за переход права.
Пример Al Bahyah показывает другое ограничение: +44,4 % за 12 месяцев, но −8,6 % за 36 месяцев (по данным Bayut, апрель 2026 года). То, что прирост стоимости не облагается налогом, вовсе не гарантирует, что он будет. Всё зависит от того, когда вы покупаете и когда продаёте.
Практические этапы продажи, от оценки до перехода права, подробно описаны в нашем гиде о том, как продать недвижимость в Абу-Даби.
Что делает этот налоговый режим доступным: специальные зоны, DARI и Golden Visa
Нулевая ставка выгодна только тем, кто вправе покупать. В Абу-Даби иностранцы могут владеть недвижимостью в специально отведённых инвестиционных зонах, таких как Al Reem, Yas или Saadiyat, согласно DARI. Именно в этих зонах находятся районы, упомянутые в этом гиде.
ADREC через DARI — единое окно для покупателя: он взимает сбор за переход права и регистрирует собственность. Та же ставка 2 % применяется к застройщикам при регистрации договора купли-продажи земли, согласно ADREC. Этапы перехода права описаны в нашем гиде о процессе покупки недвижимости в Абу-Даби.
К налоговому преимуществу добавляется резидентство: Golden Visa на 10 лет доступна при инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED. При такой сумме сбор за переход права составит 40 000 AED.
Проект Al Ghadeer Parks от Aldar Properties в Al Layyan стартует от 2 млн AED, ровно на уровне порога. Условия визы подробно описаны в нашем гиде Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби, а страница Инвестиции в Абу-Даби даёт общий обзор рынка.
Ловушки, из-за которых инвестиция кажется «совсем без затрат»
Главная ловушка — путать эмиратские 0 % с полным отсутствием расходов. Режим освобождает ваши доходы от налога в ОАЭ, но не обязательно в других странах, и действует только для частных лиц.
- Ваше налоговое резидентство: страна вашего резидентства может облагать налогом аренду и прирост стоимости, полученные в Абу-Даби, по своим правилам. Этот вопрос решается индивидуально с консультантом.
- Валовая доходность — не чистая: доходность, рассчитанная по данным Bayut, не учитывает ни расходы, ни простой (см. валовая и чистая доходность). Регулярные расходы описаны в нашем гиде об управлении арендой в Абу-Даби.
- Забыть о 2 % в бюджете: они добавляются к цене и не всегда включены в график платежей застройщика (см. наш гид о сборе за переход права и расходах на покупку). Учитывайте их сразу, когда планируете финансирование покупки в Абу-Даби.
- Покупка через компанию: применяется корпоративный налог с особыми правилами амортизации инвестиционной недвижимости, описанными в блоке «Что изменилось» в начале гида (источник: Arabian Business).
- Цифры привязаны к дате: данные Bayut в этом гиде относятся к периоду с февраля по апрель 2026 года. Перед подписанием проверьте действующие правила на официальном портале ОАЭ и в DARI.
В сделках через холдинг я вижу, что выбор структуры часто весит больше, чем цена за кв. фут. Поэтому мы определяемся с ней до бронирования, а не после.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
