Корпоративный налог в 9 % не затрагивает частного собственника, владеющего на своё имя. Разбор редких случаев, когда компания в ОАЭ действительно оправдана.
В вопросе корпоративного налога на недвижимость в Дубае действует одно ключевое правило: частное лицо, владеющее объектом на своё имя, не подпадает под корпоративный налог в 9 %, который с июня 2023 года облагает только прибыль юридических лиц свыше 375 000 AED (Federal Tax Authority). Владение недвижимостью через компанию в ОАЭ само по себе не даёт никакой налоговой выгоды: такая структура оправдана лишь в чётко определённых ситуациях управления капиталом.
Это руководство разграничивает две логики, которые часто путают: налогообложение на входе — практически нулевое для частного лица — и организацию активов, для которой компания может иметь смысл. Мы разбираем механизм корпоративного налога применительно к недвижимости, приводим расчётный пример «на своё имя против компании» и раскрываем ловушки, которые дорого обходятся тем, кто создаёт структуру без реальной необходимости.
Владение недвижимостью через компанию в Дубае: когда это действительно оправдано?
Владение недвижимостью через компанию в Дубае имеет смысл лишь в отдельных случаях, поскольку частное лицо, покупающее на своё имя, полностью освобождено от корпоративного налога. Компания — это не инструмент налоговой оптимизации на входе: она отвечает на потребность в организации активов.
Частное лицо и так пользуется ставкой 0 % на арендный доход и на прирост стоимости (официальный портал ОАЭ). Что на практике означает этот «ноль» и как он работает с цифрами, подробно разбирает наше руководство по налогу на доход от аренды для частного лица. На эти потоки компания ничего не добавляет — напротив, она рискует наложить сверху налог, которого иначе просто не было бы.
Три ситуации действительно требуют обсуждения:
- Объединить несколько объектов: значительный арендный портфель, управляемый как бизнес, иногда выигрывает в прозрачности под единой структурой.
- Подготовить продажу или передачу: уступка долей в компании подчиняется иным правилам, чем прямая продажа объекта.
- Структурировать гостиничную деятельность: организованная краткосрочная аренда относится к предпринимательской логике.
Таким образом, отправной вопрос не налоговый, а имущественный и операционный. О налогах, которые реально ложатся на инвестора, полный контекст даёт наше руководство по налогообложению недвижимости в Дубае.
Корпоративный налог на недвижимость в Дубае: что на самом деле запускает ставку 9 %
Корпоративный налог в 9 % применяется к прибыли свыше 375 000 AED с июня 2023 года (Federal Tax Authority): компания-собственник, получающая арендный доход или прирост стоимости, попадает в эту зону — в отличие от частного лица.
Порог чёткий: ниже 375 000 AED годовой прибыли эффективная ставка равна 0 %. Свыше — каждый дополнительный дирхам прибыли облагается по 9 %. Чтобы оценить масштаб этого порога: при ориентировочной арендной ставке 143 AED/фут²/год в районе Business Bay (по данным Bayut, февраль 2026) нужно накопить значительную сдаваемую площадь, прежде чем чистая прибыль компании достигнет 375 000 AED.
Владение на своё имя полностью выпадает из этого режима: 0 % с арендного дохода, 0 % с прироста стоимости. В этом и заключается ключевой выбор. Создать компанию — значит добровольно перевести объект в налоговую зону, из которой частное лицо исключено по определению.
Расчётный пример: арендный портфель на своё имя против компании
Для квартиры в районе Arjan, выставленной по 1 485 AED/фут² при арендной ставке 106 AED/фут²/год, что даёт расчётную валовую доходность 7,1 % (по данным Bayut, март 2026), разница между личным владением и компанией сводится к одной цифре: порогу в 375 000 AED.
Рекомендуем
Смотреть проекты: The Archive
от 679 604 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
На своё имя арендный доход в ОАЭ не облагается. В компании он входит в налогооблагаемую прибыль, но налогом в 9 % облагается лишь та часть, что превышает 375 000 AED. А 375 000 AED чистой арендной прибыли предполагают внушительный портфель: чтобы преодолеть порог, нужно сложить несколько объектов такого калибра.
Что снижает налогооблагаемую прибыль на стороне компании
Компания вычитает свои расходы. Годовые service charges — порядка 10–20 AED/фут²/год для квартиры, в регулируемом RERA диапазоне от 3 до 30 AED/фут²/год — уменьшают налогооблагаемую прибыль. Их не следует путать с валовой доходностью, которая их не учитывает.
Затраты на приобретение одинаковы в обоих случаях
| Статья | На своё имя | Компания |
|---|---|---|
| Сбор за передачу DLD | 4 % от цены | 4 % от цены |
| Фиксированные административные сборы DLD | ~4 700–5 500 AED | ~4 700–5 500 AED |
| Налог на арендный доход | 0 % | 9 % свыше 375 000 AED |
4 % сбора за передачу в Dubai Land Department и фиксированные сборы применяются независимо от структуры. Компания их не меняет.
Вывод: точка налоговой рентабельности компании достигается лишь при высокой арендной прибыли. Для одного-двух жилых объектов компания обходится дороже, чем приносит.
Какую структуру выбрать: компания freehold, mainland или иностранная компания?
Любое владение — физическим или юридическим лицом — прежде всего предполагает, что объект расположен в зоне freehold, где полная собственность открыта для иностранцев с 2002 года (Dubai Land Department). Это предварительное условие, ещё до выбора структуры владения.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Сосуществуют три семейства структур — в зависимости от цели:
- Местная onshore-компания: подходит для операционной деятельности на территории страны, с полным набором бухгалтерских обязательств.
- Структура свободной зоны: специальный режим для инвесторов, со своими правилами.
- Иностранная компания или SCI: в зависимости от имущественной логики страны налогового резидентства инвестора.
Механизм полной собственности мы подробно разбираем в руководстве по freehold в Дубае.
Выбор владельца влияет на финансирование. Нерезидент на практике получает 50–75 % LTV (первоначальный взнос 25–50 %) в зависимости от банка, а владение через компанию может ужесточить эти условия — этот момент раскрывает наше руководство по финансированию для нерезидентов.
Компания и наследование: когда структура защищает передачу активов
Настоящее преимущество компании редко бывает налоговым — оно наследственное: по умолчанию к наследованию в Дубае может применяться шариат, а завещание, зарегистрированное в DIFC Courts, защищает передачу активов для немусульман. Владение через компанию открывает параллельный путь для организации такой передачи.
Логика проста: передача долей в компании идёт не тем же путём, что прямая передача объекта. Доли уступаются или дарятся по праву, регулирующему компанию, что открывает пространство для организации. Наши руководства по налогообложению недвижимости и freehold разбирают механику прямого наследования.
Для налогового резидента Франции конвенция Франция — ОАЭ от 19 июля 1989 года устраняет двойное налогообложение доходов от недвижимости через налоговый кредит, равный французскому налогу. Введение компании между владельцем и объектом может изменить квалификацию получаемых доходов, а значит и применяемый режим — вопрос, который решается индивидуально.
На что обратить внимание и ловушки владения через компанию
Первая ловушка — думать, что компания устраняет налог: происходит ровно обратное, как показывает разобранный выше расчёт. Логика противоположна интуитивной.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
- Недооценить регулярные расходы. Бухгалтерия, отчётность перед Federal Tax Authority, затраты на учреждение — все эти постоянные издержки съедают доходность, которая и так измерена в валовых цифрах.
- Забыть о побочных эффектах. Структура может усложнить получение Golden Visa на пороге 2 млн AED и ужесточить финансирование для нерезидентов, ограниченное на практике 50–75 % LTV.
- Создать компанию под единственный объект ниже порога. При прибыли ниже 375 000 AED экономить нечего: структура становится расходом без налоговой отдачи.
У моих клиентов самая частая ошибка — не в выборе неправильной структуры, а в создании структуры без реальной необходимости, соблазнившись словом «компания».
Ко мне часто приходят инвесторы, убеждённые, что компания избавит их от налога, которого при владении на своё имя для них попросту не существует.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Это руководство не заменяет индивидуальную налоговую консультацию: правильная структура зависит от вашего налогового резидентства и вашей цели. Именно здесь мы вступаем в дело — через наши услуги сопровождения. Чтобы заранее изучить рынок, наша страница рынка Дубая собирает всё главное.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
