Инвестиции в недвижимость на 2 000 000 AED в зоне freehold открывают право на Golden Visa Дубая на 10 лет. Вот точные условия, сроки и подводные камни.
Содержание
Golden Visa Дубая через недвижимость можно получить при инвестициях от 2 000 000 AED в объект, расположенный в зоне freehold, — это резидентская виза на 10 лет с правом продления (Официальный портал правительства ОАЭ). Сегодня это один из самых весомых аргументов в пользу покупки в Эмиратах: право собственности превращается в долгосрочный вид на жительство без работодателя-спонсора.
Остаётся понять, что именно скрывается за этим порогом, как проходит подача документов и какие суммы стоит заложить сверх цены покупки. Этот гид разбирает условия, порядок действий, расчётный пример по районам и ошибки, которые дорого обходятся.
Golden Visa Дубая через недвижимость: каковы точные условия?
Условие — инвестиции в недвижимость на сумму не менее 2 000 000 AED, дающие право на Golden Visa на 10 лет с продлением (Официальный портал правительства ОАЭ). Этот порог един и не зависит ни от района, ни от типа объекта.
Второе условие, обязательное для любой заявки: объект должен находиться в зоне freehold, где полная собственность открыта для иностранцев с 2002 года (Dubai Land Department). Объект за пределами этих обозначенных зон не даёт права на визу — какой бы ни была его цена.
Виза даёт широкие возможности: резидентство на 10 лет без работодателя-спонсора, с правом продления и возможностью спонсировать супруга и детей. Владелец сохраняет свободу въезда и выезда без требования постоянного пребывания.
Порог в 2 млн AED определяется по стоимости объекта, указанной в title deed, оформленного на физическое лицо в личную собственность. Он применяется как к новостройкам, так и к вторичному рынку. Сам процесс покупки подробно описан в наших гидах по покупке off-plan и по покупке на вторичном рынке.
Как проходит оформление шаг за шагом?
Заявка подаётся через онлайн-сервис Golden Visa от Dubai Land Department, как только стоимость по title deed достигает не менее 2 млн AED, а затем оформляются Emirates ID и медосмотр (Dubai Land Department, онлайн-сервис Golden Visa). DLD выступает точкой приёма документов.
Реальные сроки, которые стоит закладывать
Рассчитывайте в общей сложности на 2–4 недели — время на оформление Emirates ID и прохождение медосмотра после того, как пакет документов собран полностью. DLD не публикует официальных сроков: этот диапазон отражает то, что мы наблюдаем по заявкам, которые подаём сами, а неполный пакет документов его удлиняет.
Канал Dubai REST и выпуск Emirates ID завершают административный процесс после одобрения DLD.
Сколько нужно вложить на практике, чтобы достичь порога в 2 млн AED?
Чтобы набрать 2 млн AED, требуется тем меньшая площадь, чем дороже район. В таблице ниже сопоставлены цена за квадратный фут в трёх районах и соответствующая площадь при бюджете в 2 млн AED.
| Район | Цена (данные Bayut) | Площадь на 2 млн AED | Валовая доходность* |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 4 336 AED/кв. фут (март 2026) | ~461 кв. фут | 4,5 % |
| Downtown Dubai | 3 454 AED/кв. фут (март 2026) | ~579 кв. футов | 5,6 % |
| Business Bay | 2 445 AED/кв. фут (февраль 2026) | ~818 кв. футов | 5,8 % |
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Контраст очевиден: на Palm Jumeirah порог оборачивается компактным жильём, тогда как в Business Bay тот же бюджет даёт почти вдвое большую площадь. Также можно объединить несколько объектов, чтобы набрать 2 млн AED.
*Валовая доходность в таблице — это отношение медианной годовой аренды района к его медианной цене продажи по данным Bayut (месяц указан в колонке цены). Наши гиды по арендной доходности и по выбору района подробно раскрывают цены и рентабельность.
Среди проектов, которые мы включаем в наш каталог, некоторые естественным образом переходят порог: Montiva by Vida от Emaar Properties, в Dubai Creek Harbour, от 2 млн AED.
Финансирование и общий бюджет: позволяет ли кредит достичь порога?
Да, поскольку порог Golden Visa оценивается по стоимости объекта, а не по размеру первоначального взноса. Нерезидент на практике получает 50–75 % финансирования (взнос 25–50 %) в зависимости от банка, при этом регуляторный предел в 80 % от CBUAE распространяется на экспатов-резидентов.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Dubai Harbour Residences
от 7 168 667 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
На практике объект стоимостью 2 млн AED, частично профинансированный кредитом, остаётся подходящим, как только его стоимость по title deed достигает порога. Кредит не снижает планку: он лишь уменьшает объём задействованных наличных средств. Как именно устроено финансирование покупки для нерезидента: ипотека и первоначальный взнос, какой взнос предусмотреть и какие расходы оплачиваются наличными — подробно разобрано в нашем отдельном гиде.
Расходы, которые стоит заложить сверх цены
- Сбор за передачу DLD: 4 % от цены (Dubai Land Department), то есть 80 000 AED на объект в 2 млн AED.
- Фиксированные сборы DLD: примерно 4 700–5 500 AED сверху (title deed, сборы за план, trustee office) по данным рынка Property Finder.
- Комиссия агентства на вторичном рынке: 2 % от цены + 5 % НДС, за счёт покупателя (регламент RERA).
При покупке на вторичном рынке за 2 млн AED эти статьи складываются: реальный бюджет, таким образом, превышает порог покупки. При покупке off-plan напрямую у застройщика комиссия со стороны покупателя, как правило, отсутствует.
Почему Дубай привлекает инвесторов, нацеленных на долгосрочное резидентство?
Дубай сочетает вид на жительство на 10 лет и нулевое налогообложение для физических лиц: нет налога на арендный доход и на прирост капитала (Официальный портал правительства ОАЭ), а также 0 % НДС на жилую недвижимость. Наш гид по налогообложению подробно разбирает эти рамки.
Рынок также отличается глубиной: медианная цена составляет 1 883 AED/кв. фут по 73 районам (данные Bayut, самые свежие — август 2026). Так что во всех ценовых сегментах вы найдёте объект, переходящий порог в 2 млн AED, под нужный вам профиль — от статусной студии до площади для семьи.
У моих клиентов решающим фактором почти никогда не становится одна лишь доходность: это осознание того, что одна и та же покупка одновременно обеспечивает и актив, и право на проживание для всей семьи. Именно это сочетание склоняет чашу весов.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Для общей картины рынка и стратегии наш полный гид по инвестициям охватывает все параметры.
Если же вы ещё колеблетесь между направлениями, полезно взвесить правовую надёжность, полную собственность и нулевые налоги Дубая против низкого порога входа и ставки на образ жизни другого рынка: наше сравнение инвестиций в Дубай и на Бали помогает понять, какой рынок соответствует какому профилю.
Каких ловушек стоит избегать, прежде чем нацелиться на Golden Visa через недвижимость?
Первая ловушка — путать договорную цену и учитываемую стоимость: для порога в 2 млн AED считается стоимость, указанная в title deed по оценке DLD, а не рекламный ценник. Объект, купленный «около» 2 млн, может оказаться оценённым ниже.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
- Неверно рассчитанный off-plan: нацеливаться на визу на несданном объекте, не проверив пригодность временного title deed (Oqood) на момент подачи. Средства защищены обязательным счётом escrow (закон № 8 от 2007 года, надзор RERA/DLD).
- Забытые расходы на владение: годовые service charges составляют примерно от 3 до 30 AED/кв. фут/год и регулируются через систему Mollak от RERA. Они ежегодно ложатся на объект, обеспечивающий вашу визу.
- Пренебрежение наследованием: по умолчанию может применяться шариат. Зарегистрированное завещание (DIFC Wills) защищает передачу объекта для немусульман (DIFC Courts).
Последняя ошибка — с цифрами: никогда не путайте медианную цену рынка с ценой конкретного района. Чтобы правильно рассчитать покупку, опирайтесь на данные Bayut по интересующему району, доступные на каждой из наших страниц районов. Lucretia сопровождает получение Golden Visa, связанной с приобретением, — от выбора объекта до подачи документов.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
