Частное лицо не платит ни налога на аренду, ни на прирост капитала в Дубае. Разбираем единственные реальные расходы: сбор за переоформление, содержание, наследование и налоги со стороны Франции.
Содержание
Налоги на недвижимость в Дубае строятся на простом принципе: частное лицо, владеющее объектом на своё имя, платит 0 % налога на доход от аренды и 0 % на прирост капитала при перепродаже (официальный портал правительства ОАЭ). Никаких ежегодных удержаний, никакого налога на недвижимость в том виде, в каком он существует в Европе.
Отсутствие налогообложения не означает, что покупка обходится без затрат. Разовые расходы на приобретение, регулярные расходы на содержание и особые правила наследования формируют реальную доходность. Мы разбираем их один за другим, с цифрами на руках, — ведь именно эти статьи перечисляет наш гид по ошибкам, которых стоит избегать при инвестициях в Дубае, где забытые расходы и неверно прочитанная доходность обходятся дороже всего.
Какие налоги на самом деле платит инвестор в недвижимость Дубая?
В Дубае нет ни налога на доходы физических лиц, ни налога на прирост капитала от недвижимости для частного лица, владеющего объектом на своё имя. Принцип 0 %, описанный выше, подтверждается статья за статьёй, как только погружаешься в детали — мы разбираем, что на практике означает нулевой налог на доход от аренды в Дубае, с цифрами на руках.
НДС следует той же логике послаблений для жилья: 0 % на продажу и аренду жилой недвижимости, а ставка 5 % применяется только к коммерческим объектам (Federal Tax Authority). Квартира, купленная для сдачи в аренду, вообще не попадает под НДС.
Корпоративный налог в 9 % с прибыли свыше 375 000 AED, действующий с июня 2023 года, не касается частного лица, владеющего объектом на своё имя (Federal Tax Authority). Он нацелен на юридические лица, а не на прямое владение.
Реальные расходы при покупке: DLD, агентство и фиксированные сборы (расчётный пример)
Основная статья расходов при входе — сбор за переоформление Dubai Land Department: 4 % от цены покупки, к которым добавляются фиксированные административные сборы.
Эти фиксированные сборы DLD составляют примерно 4 700–5 500 AED: title deed около 580 AED (40 AED при покупке off-plan), плата за план около 250 AED и услуги офиса доверенного лица (trustee) — от 4 000 до 4 200 AED (источник Property Finder). На вторичном рынке комиссия агентства со стороны покупателя составляет 2 % от цены + 5 % НДС; при покупке off-plan напрямую у застройщика комиссии со стороны покупателя, как правило, нет вовсе (источник Property Finder).
Расчётный пример: двухкомнатная квартира 800 кв. футов в Dubailand Residence Complex
Возьмём квартиру в районе Dubailand Residence Complex по цене 1 277 AED/кв. фут по данным Bayut (март 2026). На 800 кв. футов цена составит 1 021 600 AED.
- Сбор за переоформление DLD (4 %): 40 864 AED (Dubai Land Department)
- Комиссия агентства (2 % + 5 % НДС): 21 454 AED (Property Finder)
- Фиксированные сборы DLD: около 5 000 AED (Property Finder)
Таким образом, бюджет входа без учёта цены достигает почти 67 300 AED, то есть около 6,6 % от цены. Именно эта сумма, а не ежегодный налог, ложится бременем при покупке.
От валовой доходности к чистому денежному потоку: какие расходы съедают рентабельность?
Доходность, которую показывают порталы, — это валовая доходность, рассчитанная как отношение аренды к цене, до расходов: она варьируется от 7,1 % в Arjan до 5,6 % в Downtown Dubai и 4,5 % на Palm Jumeirah (данные Bayut, март 2026). Эти различия между районами вписываются в глубинную динамику, которую мы разбираем в нашем анализе тенденций рынка недвижимости Дубая.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Главная регулярная статья расходов — ежегодная service charge, регулируемая RERA через систему Mollak: примерно 3–30 AED/кв. фут/год в зависимости от объекта (RERA / DLD Service Charge Index). Квартиры находятся в диапазоне 10–20 AED/кв. фут/год, люксовые башни — 20–50+, виллы — 2–6.
Разрыв между премиальным и доступным сегментами
На Palm Jumeirah аренда достигает 196 AED/кв. фут/год (Bayut, март 2026), но люксовая башня может нести 20–50+ AED/кв. фут/год расходов: относительный вычет значителен. В Arjan аренда в 106 AED/кв. фут/год (Bayut, март 2026) сопровождается куда более лёгкими расходами обычной квартиры, что лучше сохраняет чистую доходность.
Подробности о простое в аренде, расходах на управление и полном расчёте чистой доходности изложены в нашем полном руководстве по инвестициям в Дубае.
Налоги на недвижимость в Дубае со стороны Франции: конвенция 1989 года и налоговый кредит
Для налогового резидента Франции доходы от недвижимости в Дубае облагаются налогом в ОАЭ в силу налоговой конвенции Франция–ОАЭ, подписанной 19 июля 1989 года (источник BOFiP). Двойное налогообложение устраняется механизмом налогового кредита.
На практике этот налоговый кредит равен французскому налогу: налог, причитающийся во Франции с этих доходов, нейтрализуется. Тем не менее арендные доходы, полученные в Дубае, учитываются при определении эффективной ставки налогообложения, применяемой к остальным доходам домохозяйства.
Разграничение чёткое: налоговый резидент Франции декларирует доходы и применяет конвенцию; налоговый резидент ОАЭ выходит из-под французского налога на те же доходы. Lucretia проясняет этот режим, а затем направляет к индивидуальному имущественному анализу, ведь каждая семейная конфигурация требует собственного ответа.
Эта налоговая основа — 0 % на доход от аренды и прирост капитала, полная собственность в зоне freehold — приобретает большой вес, как только сравниваешь Дубай с другими lifestyle-направлениями. Чтобы оценить, что меняет этот режим в сравнении с рынком, где порог входа ниже, но защита собственности слабее, наш анализ Дубай или Бали: какой рынок для какого профиля сопоставляет две модели.
Резидентство, финансирование и статус: что меняет налоговую и практическую картину
Инвестиция в недвижимость на сумму не менее 2 000 000 AED даёт право на Golden Visa на 10 лет (официальный портал ОАЭ). Это тот порог, который превращает покупку в проект резидентства.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Artistry Residences
от 2 347 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Обработка заявки быстрая: несколько рабочих дней после укомплектования пакета документов, при этом в целом стоит закладывать 2–4 недели с учётом Emirates ID и медицинского осмотра (Dubai Land Department). Точные условия, необходимые документы и подводные камни подробно изложены в нашем гиде, посвящённом Golden Visa Дубая через недвижимость.
Финансирование: резидент и нерезидент — не в одинаковых условиях
CBUAE ограничивает кредитование резидентов-экспатов (CBUAE Rulebook):
| Ситуация | Максимальное финансирование |
|---|---|
| Объект ≤ 5 млн AED (резидент) | 80 % |
| Объект > 5 млн AED (резидент) | 70 % |
| Второй объект | 60 % |
| Покупка off-plan | 50 % |
| Нерезидент (на практике) | 50–75 % (взнос 25–50 %) |
Открытие счёта и логистика покупки освещены в нашем полном руководстве по инвестициям в Дубае.
Off-plan: escrow, задаток и налогообложение при перепродаже
При покупке off-plan средства защищены на обязательном эскроу-счёте (escrow) с момента вступления закона № 8 от 2007 года, под надзором RERA/DLD (Dubai Land Department). Ваши платежи не уходят напрямую застройщику.
Задаток при бронировании составляет от 5 до 20 % цены, часто 10–20 %, иногда ему предшествует фиксированный booking fee порядка 20 000–100 000 AED до подписания SPA (рыночные источники SBA/Grosvenor).
Покупка новостройки снижает расходы входа, описанные выше: title deed остаётся минимальным, а покупатель избегает агентской комиссии вторичного рынка. При перепродаже прирост капитала остаётся с нулевым налогообложением для частного лица (официальный портал ОАЭ) — но чтобы превратить это освобождение в реальный выигрыш, нужно считать чистыми, за вычетом расходов: наши стратегии покупки-перепродажи для получения прироста капитала раскрывают рычаги и ловушки, которые стирают слишком короткий выигрыш.
Проект вроде The Archive в Dubailand Residence Complex, от 700 000 AED по нашему каталогу, иллюстрирует этот порог входа в новостройке.
Передача и наследование: ловушка, которую стоит предвидеть
По умолчанию к наследованию в Дубае может применяться шариат, что переворачивает ожидаемые в Европе правила распределения (DIFC Courts). Это тот момент, которым чаще всего пренебрегают.
Защита существует, и она проста: завещание, зарегистрированное в DIFC Wills или в судах Дубая, обеспечивает передачу для немусульман, позволяя свободно назначать наследников объекта.
У моих клиентов я почти всегда вижу одно и то же: доходность оптимизируют до дирхама, а про завещание забывают. А ведь это первый документ, который я предлагаю оформить, как только объект перерастает стадию простого вложения.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Локально никакого налога на наследство при передаче для частных лиц нет. Зато французское наследственное налогообложение может применяться в зависимости от резидентства наследодателя и наследников. Продумать структуру владения — резиденция, доход или передача — нужно заранее, а не при перепродаже.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
