В Дубае частное лицо, владеющее недвижимостью на своё имя, получает аренду без подоходного налога и налога на прирост стоимости. Что на деле означает «ноль налогов», с цифрами.
Налог на доход от аренды в Дубае для частного лица, владеющего недвижимостью на своё имя, равен нулю: ставка подоходного налога с физических лиц составляет 0 %, без обложения ни арендных платежей, ни прироста стоимости недвижимости (официальный портал правительства ОАЭ). С получаемой вами аренды не удерживается никаких налоговых сборов со стороны эмиратов.
Отсутствие местного налога не означает отсутствия расходов — как и отсутствия обязательств для инвестора, который остаётся налоговым резидентом в другой стране. Регулярные платежи, НДС на отдельные услуги, режим в стране вашего проживания: эти моменты стоит проговорить чётко, чтобы понимать, что действительно остаётся от аренды.
Налог на доход от аренды в Дубае: сколько на самом деле платит частное лицо?
Частное лицо, сдающее недвижимость, которой оно владеет на своё имя в Дубае, не платит никакого налога с дохода от аренды: ставка подоходного налога с физических лиц в эмиратах равна 0 %, и точно так же нет налога на прирост стоимости при перепродаже согласно официальному порталу правительства ОАЭ.
Корпоративный налог, введённый в июне 2023 года при прибыли свыше 375 000 AED, не касается частного лица, владеющего недвижимостью на своё имя, согласно Federal Tax Authority. Он возникает только при владении через юридическую структуру — эту тему мы подробно разбираем в нашем руководстве по налогообложению недвижимости в Дубае.
Что касается НДС, жилая аренда облагается по ставке 0 %, тогда как коммерческая — по 5 % (Federal Tax Authority). На практике арендодатель жилой квартиры не выставляет НДС своему арендатору и ничего не удерживает с аренды.
Расчёт на примере: какая чистая после налогов доходность от аренды типовой квартиры?
Для квартиры в районе Arjan годовая аренда составляет 106 AED/фут² при цене 1 485 AED/фут², то есть расчётная валовая доходность 7,1 % по данным Bayut (март 2026). Это один из самых доходных по валовой ставке доступных районов города.
С этой аренды в Дубае не удерживается никакого подоходного налога. Налоговая валовая сумма равна налоговой чистой на стороне эмиратов: со 100 AED аренды, полученной за квадратный фут, все 100 остаются у вас до расходов на управление и обслуживание.
Эти расходы существуют, но они не являются налогами. Service charges варьируются от ~3 до 30 AED/фут²/год в зависимости от типа объекта и регулируются RERA через систему Mollak (RERA / DLD Service Charge Index). Они снижают чистую доходность — детальный расчёт приведён в нашем руководстве по управлению арендой и расходам.
Налогообложение остаётся одинаковым независимо от района, а вот доходность меняется. В Downtown Dubai расчётная валовая доходность падает до 5,6 % (3 454 AED/фут²), а на Palm Jumeirah — до 4,5 % (4 336 AED/фут²) по данным Bayut (март 2026). При тех же 0 % налога доходность совершенно разная.
Налоговый резидент Франции: как облагается ваша дубайская аренда во Франции?
Для налогового резидента Франции доходы от недвижимости эмиратского происхождения облагаются в ОАЭ в силу налоговой конвенции между Францией и ОАЭ, подписанной 19 июля 1989 года, согласно BOFiP. Местное освобождение по ставке 0 % таким образом сочетается с точным конвенционным правилом на стороне Франции.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Six Senses Residences
от 10 259 700 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Двойное налогообложение устраняется налоговым зачётом, равным французскому налогу: французский налог, причитающийся с этой аренды, нейтрализуется, но доходы учитываются при определении эффективной ставки налога для ваших прочих доходов.
Этот механизм эффективной ставки означает, что ваша дубайская аренда, сама по себе не облагаясь, может повысить ставку, применяемую к доходам, остающимся налогооблагаемыми во Франции. Принцип прост в формулировке, но тоньше в применении к каждой конкретной ситуации.
Почему в Дубае нет налога на доход от аренды: объясняющие это рамки
Отсутствие налога на доход от аренды объясняется налоговым режимом ОАЭ: 0 % подоходного налога с физических лиц, закреплённые на официальном портале правительства ОАЭ. Корпоративный налог, вступивший в силу в июне 2023 года, не затронул этот принцип для физических лиц.
Этот режим дополняется системой собственности, которая делает инвестиции доступными для иностранцев. Полная собственность (freehold) открыта для неграждан в обозначенных зонах с 2002 года — эти рамки подробно описаны в нашем руководстве по freehold в Дубае.
Рынок аренды к тому же регулируется. Service charges контролируются RERA через Mollak, а проекты off-plan защищены обязательными эскроу-счетами с момента принятия закона № 8 от 2007 года (Dubai Land Department).
Этот режим 0 % также питает стратегию получения резидентства: инвестиция в недвижимость от 2 млн AED даёт право на Golden Visa на 10 лет, согласно официальному порталу ОАЭ. Условия изложены в нашем руководстве по Golden Visa через недвижимость.
Что арендодателю всё же нужно заложить в бюджет: реальные расходы и сборы
Ни одна из этих статей не является налогом на аренду, но все они влияют на реальную доходность. Первая — стоимость входа: сбор за передачу права в Dubai Land Department составляет 4 % от цены покупки, к которым добавляются фиксированные сборы примерно от 4 700 до 5 500 AED (title deed, плата за план, trustee office) по данным Property Finder.
На вторичном рынке покупатель также платит агентское вознаграждение в 2 % от цены с добавлением 5 % НДС, согласно Property Finder. Этот НДС в 5 % относится к услуге агентства — не к жилой аренде, которая остаётся при 0 % НДС согласно Federal Tax Authority.
Затем следует ежегодный регулярный платёж, меняющийся в зависимости от типа объекта:
| Тип объекта | Service charges (AED/фут²/год) |
|---|---|
| Квартиры | ~10–20 |
| Люксовые башни | 20–50+ |
| Виллы | ~2–6 |
Эти суммы, регулируемые RERA, снижают полученную чистую сумму. Их включение в расчёт денежного потока подробно описано в нашем руководстве по управлению арендой. Главное запомнить: платёж и сборы не являются налогами, а налог на аренду по-прежнему остаётся 0 %.
На что обратить внимание и подводные камни налога на доход от аренды в Дубае
Первый подводный камень «нулевого налога» проявляется за рубежом: налоговый резидент Франции по-прежнему обязан подавать декларацию и подпадает под эффективную ставку, предусмотренную конвенцией 1989 года. Местное освобождение не избавляет от декларирования — документы, которые нужно хранить, описаны в нашем руководстве по налогообложению.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Второй момент: краткосрочная аренда подчиняется иному режиму, чем долгосрочная жилая. Она может подпадать под НДС в 5 % и специальные разрешения, тогда как долгосрочная жилая аренда остаётся при 0 % НДС. Этот способ эксплуатации рассмотрен в нашем руководстве по управлению арендой.
Третий подводный камень: владение через компанию может ввести доходы в сферу корпоративного налога при прибыли свыше 375 000 AED, в отличие от владения на своё имя. Этот выбор нужно продумать заранее — он разобран в руководстве по налогообложению.
У моих клиентов самая частая ошибка — не в неверном расчёте местного налога, ведь он равен нулю, а в том, что забывают: их налоговое резидентство продолжает следовать за ними. Это нужно обезопасить до покупки, а не после первой аренды.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Последний момент — наследование: по умолчанию может применяться шариат, а завещание, зарегистрированное в DIFC Wills, обеспечивает передачу для немусульман, согласно DIFC Courts. Это имущественный вопрос, который стоит предусмотреть; он рассмотрен в нашем руководстве по налогообложению.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
