Del rendimiento bruto publicado al rendimiento neto que realmente se cobra: la fórmula partida por partida, un caso con cifras en Al Maryah Island y los errores que distorsionan la rentabilidad en Abu Dabi.
Contenido
- Rentabilidad bruta o neta: en qué se diferencian y cuál usar en Abu Dabi
- Cómo calcular la rentabilidad neta en Abu Dabi: la fórmula partida por partida
- Caso práctico: un piso de 1.000 pies² en Al Maryah Island
- Por qué la diferencia entre bruto y neto cambia según el barrio
- Rentabilidad neta y revalorización: ¿se suman?
- Los errores que inflan un cálculo de rentabilidad
Para calcular la rentabilidad neta de un alquiler en Abu Dabi, se restan del alquiler anual los gastos de comunidad, la gestión, el mantenimiento y los periodos sin inquilino, y el resultado se divide por el precio de compra más los gastos de transmisión. El rendimiento bruto mediano del mercado es del 5,7 % en 8 barrios, según los datos de Bayut (series mensuales; el dato más reciente es de agosto de 2026).
La diferencia entre ambos porcentajes depende del barrio, del precio por pie cuadrado y de sus gastos reales. El caso práctico que sigue se basa en datos públicos de mercado y muestra cuánto rebaja el porcentaje cada partida. Para una visión de conjunto del mercado, consulte nuestra página invertir en Abu Dabi.
Rentabilidad bruta o neta: en qué se diferencian y cuál usar en Abu Dabi
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual solo con el precio de compra. La rentabilidad neta resta al alquiler los gastos, los periodos vacíos y las comisiones, y compara lo que queda con el coste total de adquisición. Es la neta la que mide el dinero que llega de verdad a su cuenta. La diferencia se explica en nuestro glosario.
Los porcentajes publicados para Abu Dabi son rendimientos brutos calculados: van del 2,4 % al 6,8 % según el barrio, según los datos de Bayut (marzo de 2026). Se obtienen dividiendo el alquiler anual por pie² entre el precio por pie², sin contar gastos ni periodos vacíos.
El emirato tiene una particularidad. Los particulares pagan un 0 % de impuestos sobre sus rentas del alquiler y sobre la plusvalía, según el portal oficial del Gobierno de los EAU. Por eso el neto antes y después de impuestos coincide. En Europa son dos pasos de cálculo distintos.
Veo a menudo que mis clientes solo miran el bruto que anuncia un portal o un promotor. Para comparar barrios con este primer filtro, nuestra guía sobre la rentabilidad del alquiler en Abu Dabi ofrece la clasificación completa. El neto, en cambio, se calcula inmueble por inmueble.
Cómo calcular la rentabilidad neta en Abu Dabi: la fórmula partida por partida
La rentabilidad neta se calcula dividiendo el alquiler cobrado, menos todos los gastos de explotación, entre el precio de compra más el 2 % de gastos de transmisión que se pagan a través de ADREC y DARI.
El numerador: lo que usted cobra realmente
- Alquiler anual cobrado: desde el 3 de junio de 2026, todas las renovaciones se hacen sin subida y se ajustan al último contrato Tawtheeq registrado, según la ADREC. En su cálculo, mantenga por tanto un alquiler constante.
- Gastos de comunidad (service charges): tómelos de las derramas reales del edificio.
- Gestión del alquiler: el contrato con su gestor fija la comisión. Nuestra guía sobre la gestión de alquileres en Abu Dabi explica qué incluye esta partida.
- Mantenimiento y periodos vacíos: una provisión para reparaciones y los meses sin inquilino entre dos contratos.
Nuestra base de datos no aporta importes para estas partidas. Son variables: cuantifíquelas con sus propios presupuestos.
El denominador: el coste total, no el precio anunciado
Sume al precio los gastos de transmisión. La línea de «impuestos» es cero: la guía sobre la fiscalidad inmobiliaria en Abu Dabi lo detalla.
Aplicamos este método, con cada gasto documentado, en nuestros estudios de inversión en alquiler.
Caso práctico: un piso de 1.000 pies² en Al Maryah Island
En Al Maryah Island, un piso de 1.000 pies² cuesta 2.043.000 AED (2.043 AED/pie²) y se alquila por 138.000 AED al año (138 AED/pie²/año), según los datos de Bayut (marzo de 2026). Su rendimiento bruto calculado es, por tanto, del 6,8 %.
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Después hay que sumar el 2 % de gastos de transmisión, es decir, 40.860 AED. El coste total asciende a 2.083.860 AED. Sobre ese coste, el alquiler de 138.000 AED da un rendimiento de alrededor del 6,6 %, antes incluso del primer gasto.
A continuación, reste del alquiler sus gastos reales. En una superficie de 1.000 pies², cada AED/pie² de gastos anuales cuesta 1.000 AED al año y rebaja el porcentaje en unos 0,05 puntos sobre un coste total de 2.083.860 AED. Así ve el efecto de cada partida antes de tener todos los presupuestos.
En el barrio se encuentra, por ejemplo, The St. Regis Residences, con entrega en diciembre de 2028. A este precio por pie², un inmueble de 1.000 pies² supera el umbral de 2.000.000 AED fijado para la Golden Visa. Las condiciones se detallan en nuestra guía sobre la Golden Visa por inversión inmobiliaria en Abu Dabi.
Por qué la diferencia entre bruto y neto cambia según el barrio
La diferencia entre bruto y neto varía con el precio por pie² y el nivel del alquiler: cuanto más bajo es el alquiler por pie², mayor parte se come un mismo gasto por pie².
| Barrio (Bayut, marzo de 2026) | Precio AED/pie² | Alquiler AED/pie²/año | Bruto calculado | 2 % de gastos sobre 1.000 pies² | Rendimiento sobre coste total | Parte del alquiler absorbida por 1 AED/pie² de gastos |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Al Saadiyat Island | 2.714 | 117 | 4,3 % | 54.280 AED | ≈ 4,2 % | ≈ 0,9 % |
| Reem Island | 1.497 | 102 | 6,8 % | 29.940 AED | ≈ 6,7 % | ≈ 1 % |
| Al Jurf Gardens | 1.603 | 39 | 2,4 % | 32.060 AED | ≈ 2,4 % | ≈ 2,6 % |
En Al Jurf Gardens, el alquiler es de solo 39 AED/pie²/año. Cada gasto fijo pesa allí, en proporción, casi tres veces más que en Saadiyat.
Reem Island y Al Maryah muestran ambos un 6,8 % bruto, pero no al mismo precio (1.497 frente a 2.043 AED/pie²). En Reem, cada AED/pie² de gastos resta unos 0,07 puntos, frente a 0,05 en Al Maryah. Si los gastos por pie² son parecidos, el barrio más barato puede quedar por detrás una vez descontados.
Cuando rehago el cálculo con un cliente a partir de los gastos reales del edificio, la clasificación inicial entre dos barrios no siempre se mantiene.
— Sofiane ABDELAZIZ, Consultor Inmobiliario
Rentabilidad neta y revalorización: ¿se suman?
No: la rentabilidad neta mide un flujo de dinero que usted cobra, mientras que la subida de precios es una plusvalía latente. Sumarlas en un único porcentaje mezcla dinero cobrado con una ganancia que solo existe sobre el papel.
En 12 meses, los datos de Bayut (marzo de 2026) arrojan +3,7 % en Al Maryah, +4,1 % en Saadiyat y +5,4 % en Al Jurf Gardens. La mediana del mercado es de +6,1 % en 10 barrios.
Estas cifras describen dos perfiles de riesgo distintos:
- Al Jurf Gardens: alquiler bajo y revalorización más fuerte. Su resultado depende sobre todo del precio al que venda.
- Al Maryah Island: lo contrario. El alquiler aporta lo esencial del rendimiento y el resultado depende menos de la evolución de los precios.
Calcule, por tanto, dos indicadores por separado: un neto cobrado y una plusvalía estimada, que solo cuenta en el momento de vender. Para seguir la evolución de los precios, lea nuestro análisis del mercado inmobiliario de Abu Dabi. Para convertir una plusvalía latente en una ganancia real, consulte la guía para vender un inmueble en Abu Dabi.
Los errores que inflan un cálculo de rentabilidad
El error más común es presentar el rendimiento bruto calculado con Bayut como si fuera neto, o incluso garantizado. Ese porcentaje no descuenta ningún gasto ni ningún periodo vacío.
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Olvidar el periodo sin alquiler de una compra sobre plano
Un inmueble sobre plano no genera alquiler hasta su entrega. The Artery Residences, en Reem Island, parte de 1,8 M AED y se entregará en diciembre de 2029. Hasta esa fecha, el dinero aportado no rinde nada. El error que más veo es calcular la rentabilidad desde el primer pago, sin contar esos años sin ingresos. Nuestra guía para comprar sobre plano en Abu Dabi detalla el calendario de pagos.
Mezclar datos de fechas distintas
No todas las series corresponden al mismo mes. El precio de Al Rahah es de febrero de 2026, el de Al Bahyah de abril de 2026 y el de la mayoría de los demás barrios de marzo de 2026. Compare siempre datos del mismo mes.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía para invertir en inmobiliario en Abu Dabi: comprar, alquilar y revender con tranquilidad
Sobre el autor
Sofiane ABDELAZIZ
Consultor Inmobiliario
Sofiane es un experto en inversión inmobiliaria en Dubái con una sólida formación en finanzas y estrategia de inversión. Se especializa en el análisis de los mercados financieros y la gestión de riesgos, tratando el sector inmobiliario como una verdadera clase de activos. Tras adquirir experiencia en el mercado secundario, se orientó hacia la inversión Off Plan, desarrollando un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Dubái. En Lucretia Immobilier, acompaña a una clientela internacional en la adquisición de propiedades de alto potencial con un enfoque estructurado, transparente y orientado al rendimiento.
