Как перейти от опубликованной валовой доходности к реально полученной чистой: формула по статьям расходов, расчёт на примере Al Maryah Island и ошибки, которые искажают доходность в Абу-Даби.
Чистая доходность недвижимости в Абу-Даби считается так: из годовой арендной платы вычитают сервисные сборы, управление, обслуживание и простой, а результат делят на цену покупки с учётом сбора за регистрацию перехода права. Медианная валовая доходность рынка по 8 районам составляет 5,7 %, по данным Bayut (ежемесячные ряды, последняя точка — август 2026 года).
Разрыв между этими двумя показателями зависит от района, цены за кв. фут и ваших реальных расходов. Расчёт ниже основан на открытых рыночных данных и показывает, как каждая статья снижает доходность. Общий обзор рынка — на нашей странице инвестиции в Абу-Даби.
Валовая или чистая доходность: в чём разница и на что ориентироваться в Абу-Даби
Валовая доходность — это отношение годовой аренды только к цене покупки. Чистая учитывает сервисные сборы, простой и прочие расходы и соотносит остаток с полной стоимостью приобретения. Именно она показывает, сколько денег реально поступает на ваш счёт. Подробнее о разнице — в нашем глоссарии.
Публикуемые для Абу-Даби ставки — это расчётная валовая доходность: от 2,4 % до 6,8 % в зависимости от района, по данным Bayut (март 2026 года). Её получают делением годовой аренды за кв. фут на цену за кв. фут, без учёта расходов и простоя.
У эмирата есть особенность. Физические лица платят 0 % налога с арендного дохода и с прироста стоимости, согласно официальному порталу правительства ОАЭ. Поэтому чистая доходность до налогов и после налогов одна и та же. В Европе это два отдельных этапа расчёта.
Я часто вижу, что клиенты смотрят только на валовую доходность, которую показывает портал или застройщик. Чтобы сравнить районы по этому первичному фильтру, загляните в наш гид по арендной доходности в Абу-Даби — там полный рейтинг. А чистую доходность нужно считать по каждому объекту отдельно.
Как рассчитать чистую доходность в Абу-Даби: формула по статьям
Чистая доходность — это полученная аренда за вычетом всех эксплуатационных расходов, делённая на цену покупки плюс 2 % сбора за регистрацию, который уплачивается через ADREC и DARI.
Числитель: что вы реально получаете
- Полученная годовая аренда: с 3 июня 2026 года все договоры продлеваются без повышения и привязываются к последнему зарегистрированному контракту Tawtheeq, согласно ADREC. Поэтому в расчёте закладывайте неизменную аренду.
- Сервисные сборы (service charges): берите из фактических счетов по зданию.
- Управление арендой: ставку определяет договор с управляющей компанией. Что входит в эту статью, объясняет наш гид по управлению арендой в Абу-Даби.
- Обслуживание и простой: резерв на ремонт и месяцы без арендатора между договорами.
Наша база данных не содержит сумм по этим статьям. Это переменные: оценивайте их по собственным сметам и предложениям.
Знаменатель: полная стоимость, а не цена в объявлении
Прибавьте к цене сбор за регистрацию. Строка «налог» равна нулю — подробности в гиде о налогообложении недвижимости в Абу-Даби.
Мы применяем этот метод, документируя каждую статью расходов, в наших инвестиционных исследованиях доходной недвижимости.
Пример расчёта: квартира 1 000 кв. футов на Al Maryah Island
На Al Maryah Island квартира площадью 1 000 кв. футов стоит 2 043 000 AED (2 043 AED/кв. фут) и сдаётся за 138 000 AED в год (138 AED/кв. фут в год), по данным Bayut (март 2026 года). Расчётная валовая доходность — 6,8 %.
Затем добавляем 2 % сбора за регистрацию — 40 860 AED. Полная стоимость составляет 2 083 860 AED. Относительно этой суммы аренда 138 000 AED даёт доходность около 6,6 % — ещё до первой статьи расходов.
Далее вычтите из аренды ваши реальные расходы. При площади 1 000 кв. футов каждый AED/кв. фут годовых расходов обходится в 1 000 AED в год и снижает доходность примерно на 0,05 п.п. при полной стоимости 2 083 860 AED. Так вы видите влияние каждой статьи ещё до того, как соберёте все сметы.
В районе есть, например, The St. Regis Residences со сдачей в декабре 2028 года. При такой цене за кв. фут объект площадью 1 000 кв. футов превышает порог 2 000 000 AED для Golden Visa. Условия описаны в нашем гиде по Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби.
Почему разрыв между валовой и чистой доходностью зависит от района
Разрыв зависит от цены за кв. фут и уровня аренды: чем ниже аренда за кв. фут, тем большую её долю съедают одни и те же расходы на кв. фут.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
| Район (Bayut, март 2026 года) | Цена, AED/кв. фут | Аренда, AED/кв. фут в год | Расчётная валовая | 2 % сбора на 1 000 кв. футов | Доходность от полной стоимости | Доля аренды, которую съедает 1 AED/кв. фут расходов |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Al Saadiyat Island | 2 714 | 117 | 4,3 % | 54 280 AED | ≈ 4,2 % | ≈ 0,9 % |
| Reem Island | 1 497 | 102 | 6,8 % | 29 940 AED | ≈ 6,7 % | ≈ 1 % |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | 39 | 2,4 % | 32 060 AED | ≈ 2,4 % | ≈ 2,6 % |
В Al Jurf Gardens аренда составляет всего 39 AED/кв. фут в год. Поэтому каждая фиксированная статья расходов там весит пропорционально почти втрое больше, чем на Saadiyat.
У Reem Island и Al Maryah одинаковая валовая доходность — 6,8 %, но цены разные (1 497 против 2 043 AED/кв. фут). На Reem каждый AED/кв. фут расходов отнимает около 0,07 п.п., на Al Maryah — 0,05. При близких расходах на кв. фут более дешёвый район после их вычета может оказаться позади.
Когда я пересчитываю доходность вместе с клиентом по реальным расходам здания, исходный расклад между двумя районами сохраняется далеко не всегда.
— Sofiane ABDELAZIZ, Консультант по недвижимости
Чистая доходность и рост стоимости: складывать ли их?
Нет: чистая доходность измеряет денежный поток, который вы получаете, а рост цен остаётся нереализованной прибылью. Если сложить их в одну ставку, вы смешаете полученные деньги и доход, существующий только на бумаге.
За 12 месяцев, по данным Bayut (март 2026 года), рост составил +3,7 % на Al Maryah, +4,1 % на Saadiyat и +5,4 % в Al Jurf Gardens. Медиана рынка — +6,1 % по 10 районам.
За этими цифрами стоят два разных профиля риска:
- Al Jurf Gardens: низкая аренда и более сильный рост цен. Ваш результат зависит прежде всего от цены перепродажи.
- Al Maryah Island: наоборот. Основную часть доходности даёт аренда, и результат меньше зависит от динамики цен.
Поэтому считайте два отдельных показателя: полученный чистый доход и ожидаемый прирост стоимости, который учитывается только при продаже. Динамику цен отслеживает наш анализ рынка недвижимости Абу-Даби. Как превратить нереализованный прирост в реальную прибыль, рассказывает гид по продаже недвижимости в Абу-Даби.
Ошибки, которые завышают расчёт доходности
Самая частая ошибка — выдавать расчётную валовую доходность по данным Bayut за чистую или даже за гарантированную. Эта ставка не учитывает ни расходов, ни периодов простоя.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Забыть о периоде без аренды при покупке на этапе строительства
Объект на этапе строительства не приносит аренды до сдачи. The Artery Residences на Reem Island — от 1,8 млн AED, сдача в декабре 2029 года. До этого момента вложенные деньги ничего не приносят. Чаще всего я вижу ошибку, когда доходность считают с первого платежа, не учитывая годы без дохода. График платежей подробно разобран в нашем гиде по покупке off-plan в Абу-Даби.
Смешивать данные за разные даты
Не все ряды относятся к одному месяцу. Цена по Al Rahah — за февраль 2026 года, по Al Bahyah — за апрель 2026 года, по большинству остальных районов — за март 2026 года. Всегда сравнивайте данные за один и тот же месяц.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Sofiane ABDELAZIZ
Консультант по недвижимости
Софиан — эксперт по инвестициям в недвижимость в Дубае с солидной подготовкой в области финансов и инвестиционной стратегии. Он специализируется на анализе финансовых рынков и управлении рисками, рассматривая недвижимость как полноценный класс активов. Получив опыт работы на вторичном рынке, он перешёл к инвестициям в формате Off Plan, накопив глубокие знания о рынке недвижимости Дубая. В компании Lucretia Immobilier он сопровождает международную клиентуру в приобретении объектов с высоким потенциалом, придерживаясь структурированного, прозрачного и ориентированного на результат подхода.
