Precio por pie², rentabilidad bruta real, presupuesto completo y obra nueva: lo que hay que saber antes de comprar un apartamento en Dubai Marina.
Contenido
- Comprar en Dubai Marina: precio por pie², rentabilidad y presupuesto de un vistazo
- ¿Qué revalorización esperar en Dubai Marina a 1, 3 y 5 años?
- ¿Cuánto hay que desembolsar realmente para comprar en Dubai Marina?
- Qué obra nueva comprar en Dubai Marina: nuestra selección off-plan
- El marco que da seguridad a una compra en Dubai Marina
- Fiscalidad de una inversión en Dubai Marina: 0 % local e impacto en el país de origen
- Puntos de atención y trampas específicas de comprar en Dubai Marina
Comprar en Dubai Marina supone un precio de venta de 2.376 AED/pie² y una rentabilidad bruta calculada del 5,8 % (alquiler de 138 AED/pie²/año en relación con el precio), según los datos de Bayut de febrero de 2026. Es el perfil típico de un barrio prémium frente al mar: rentabilidad moderada, fuerte demanda de alquiler y una revalorización sólida a largo plazo.
Esta rentabilidad es bruta, antes de gastos y periodos de vacancia: nunca una rentabilidad neta ni un ingreso garantizado. Aquí detallamos lo que realmente pagas, lo que el barrio ha rendido en cinco años y los tres proyectos de obra nueva que seguimos sobre el terreno.
Comprar en Dubai Marina: precio por pie², rentabilidad y presupuesto de un vistazo
En Dubai Marina, el precio de venta se sitúa en 2.376 AED/pie² y la rentabilidad bruta calculada alcanza el 5,8 %, es decir, un alquiler de 138 AED/pie²/año en relación con el precio, según los datos de Bayut de febrero de 2026. Esta rentabilidad es bruta: no tiene en cuenta ni los gastos de comunidad ni los periodos de vacancia, y no tiene nada de ingreso garantizado.
Marina pertenece al segmento prémium de Dubái. Los barrios prémium como Downtown y Marina registran una rentabilidad de en torno al 5-6 % según el informe Bayut 2025, mientras que la mediana del mercado se sitúa en el 5,6 % sobre 65 barrios con una serie de venta y alquiler. El 5,8 % de Marina queda, por tanto, justo por encima de esa mediana.
| Barrio | Precio de venta | Rentabilidad bruta | Perfil |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | 2.376 AED/pie² | 5,8 % | Prémium, frente al mar |
| Mediana del mercado (65 barrios) | 1.883 AED/pie² | 5,6 % | Todas las categorías |
| Barrios asequibles (JVC, Arjan) | — | 7 a 10 % | Rentabilidad elevada |
El precio mediano del mercado se sitúa en 1.883 AED/pie² sobre 73 barrios, según los datos de Bayut: Marina se paga, por tanto, por encima de la media, lo que explica su rentabilidad más moderada. La elección se juega entre rentabilidad inmediata y valor de ubicación, un equilibrio que nuestra guía Dubai Marina o Downtown Dubái desarrolla en detalle.
¿Qué revalorización esperar en Dubai Marina a 1, 3 y 5 años?
En Dubai Marina, los precios de venta han crecido un +1,5 % en 12 meses, +25 % en 36 meses y +58,8 % en 60 meses, según los datos de Bayut de febrero de 2026. La revalorización a largo plazo es aquí el verdadero motor del rendimiento patrimonial, mucho más que el alquiler percibido cada año.
Esta dinámica se entiende en comparación con el mercado. La evolución mediana a 12 meses alcanza el +2,6 % sobre 71 barrios según Bayut: Marina avanza, por tanto, más despacio a corto plazo, pero capitaliza con fuerza a cinco años. El contraste entre el +1,5 % en un año y el +58,8 % en cinco años dibuja el perfil de un mercado prémium maduro.
Para decidir entre rentabilidad inmediata y plusvalía futura, nuestras guías estrategias de compraventa y barrios con futuro detallan cada lógica.
¿Cuánto hay que desembolsar realmente para comprar en Dubai Marina?
Más allá del precio anunciado, una compra en Dubai Marina soporta un 4 % de gastos de transferencia en el Dubai Land Department, más unos 4.700 a 5.500 AED de tasas fijas. Estas tasas fijas se desglosan en title deed (~580 AED), gastos de plano (~250 AED) y gastos de trustee office (~4.000 a 4.200 AED), según Property Finder.
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Tomemos un ejemplo concreto. En Rove Home Dubai Marina, desarrollado por IRTH Group para entrega en diciembre de 2027, una operación de 2.000.000 AED genera 80.000 AED de gastos de transferencia (4 %) a los que se suman los ~4.700 a 5.500 AED de tasas fijas del DLD.
Los honorarios de agencia se añaden en el mercado secundario: 2 % del precio + 5 % de IVA, a cargo del comprador. En off-plan comprado directamente al promotor, por lo general no hay ninguna comisión para el comprador, una diferencia de coste real entre obra nueva y reventa.
Los gastos recurrentes que no hay que olvidar
Las service charges pesan mucho en este segmento. En las torres de lujo alcanzan entre 20 y más de 50 AED/pie²/año, frente a ~10 a 20 para un apartamento estándar, según el índice RERA/Mollak. En Marina, donde la oferta es mayoritariamente de gama alta, este gasto anual reduce la rentabilidad neta y debe entrar en el cálculo desde el principio.
- IVA sobre lo residencial: 0 % tanto en la compra como en el alquiler (5 % únicamente sobre lo comercial).
- Gastos de transferencia y tasas fijas: se abonan una sola vez, en el momento de la transferencia.
- Service charges: recurrentes, anuales, indexadas a la superficie.
El detalle numérico partida por partida figura en nuestra guía gastos de compra inmobiliaria en Dubái.
Qué obra nueva comprar en Dubai Marina: nuestra selección off-plan
Entre los proyectos que referenciamos en Dubai Marina, tres programas de obra nueva cubren entregas escalonadas de 2026 a 2028. Permiten entrar en el barrio en off-plan, con un pago fraccionado durante la construcción.
- Six Senses Residences, impulsado por Select Group (4 proyectos publicados en nuestro catálogo), entrega prevista para julio de 2028.
- Residences Du Port - Autograph Collection Residences, firmado por FIM Partners, entrega prevista para diciembre de 2026.
- Rove Home Dubai Marina, desarrollado por IRTH Group, entrega prevista para diciembre de 2027.
Reservar en off-plan implica una entrada del 5 al 20 % del precio (a menudo del 10 al 20 %) en el momento de la reserva, precedida a veces de un booking fijo de ~20.000 a 100.000 AED antes de la firma del SPA. El funcionamiento completo se describe en nuestras guías compra en off-plan y payment plan.
El marco que da seguridad a una compra en Dubai Marina
Dubai Marina forma parte de las zonas freehold donde la plena propiedad está abierta a los extranjeros desde 2002, según el Dubai Land Department. Posees el inmueble a tu nombre, sin límite de plazo, con un title deed a tu nombre.
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Para la financiación, un no residente obtiene en la práctica un LTV del 50 al 75 %, es decir, una entrada del 25 al 50 % según el banco. El límite normativo de la CBUAE fija el 80 % para los expatriados residentes en un inmueble ≤ 5 M AED, y el 50 % en off-plan. En una operación en Marina, la tesorería a movilizar debe anticiparse pronto.
En cuanto a la residencia, un inmueble en Marina puede alcanzar el umbral del Golden Visa de 10 años, fijado en 2.000.000 AED de inversión inmobiliaria. La tramitación suele llevar unos pocos días hábiles una vez completado el expediente, y de 2 a 4 semanas en total con el Emirates ID y el examen médico.
El detalle figura en nuestras guías freehold en Dubái, hipoteca para no residentes y Golden Visa.
Fiscalidad de una inversión en Dubai Marina: 0 % local e impacto en el país de origen
Un particular que posee un inmueble en Dubai Marina a su nombre no paga ningún impuesto local sobre los ingresos por alquiler ni sobre la plusvalía, según el portal oficial del Gobierno de los EAU. El tipo es del 0 %.
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El impuesto de sociedades del 9 % por encima de 375.000 AED de beneficios, en vigor desde junio de 2023 según la Federal Tax Authority, no afecta a los particulares que poseen a su nombre. Solo grava la tenencia a través de sociedad.
Para un residente fiscal en el extranjero, los convenios de doble imposición firmados por los EAU determinan cómo tributan estos ingresos en el país de origen: el mecanismo varía según el país y suele eliminar la doble imposición, pero las rentas pueden influir en el cálculo del tipo efectivo. Todo depende de tu situación y no sustituye a un asesoramiento personalizado.
Los casos con cifras se tratan en nuestras guías fiscalidad inmobiliaria e ingresos por alquiler.
Puntos de atención y trampas específicas de comprar en Dubai Marina
La primera trampa en Dubai Marina es leer la rentabilidad del 5,8 % como un ingreso neto. Esta cifra es bruta (Bayut, febrero de 2026): en las torres de lujo del barrio, unas service charges de 20 a más de 50 AED/pie²/año reducen notablemente el neto una vez deducidas.
La segunda trampa tiene que ver con la revalorización a corto plazo. No hay que sobreinterpretar el +1,5 % en 12 meses frente al +58,8 % en 60 meses: en un mercado prémium maduro, lo esencial del rendimiento viene del valor consolidado, no de una subida rápida por venir.
- Financiación: el off-plan está limitado al 50 % de LTV por la CBUAE, y un no residente moviliza del 25 al 50 % de entrada, algo a anticipar en una operación de Marina de importe elevado.
- Sucesión y elección del programa: un testamento no registrado y un promotor mal evaluado son riesgos evitables. Nuestras guías errores que evitar y elección del promotor los cubren.
Último reflejo: razonar sobre el dato del barrio, es decir, 2.376 AED/pie² y 5,8 % (Bayut), y no sobre un orden de magnitud general de la prensa. Es la cifra de Marina la que debe fundamentar tu cálculo, disponible en la ficha del barrio y en nuestra página del mercado de Dubái.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Sofiane ABDELAZIZ
Consultor Inmobiliario
Sofiane es un experto en inversión inmobiliaria en Dubái con una sólida formación en finanzas y estrategia de inversión. Se especializa en el análisis de los mercados financieros y la gestión de riesgos, tratando el sector inmobiliario como una verdadera clase de activos. Tras adquirir experiencia en el mercado secundario, se orientó hacia la inversión Off Plan, desarrollando un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Dubái. En Lucretia Immobilier, acompaña a una clientela internacional en la adquisición de propiedades de alto potencial con un enfoque estructurado, transparente y orientado al rendimiento.
