Un no residente pide prestado en la práctica del 50 al 75 % del precio en Dubái. Esta guía da el LTV real, las condiciones bancarias y el efectivo a prever.
Contenido
- ¿Qué LTV y qué entrada puede obtener realmente?
- ¿Qué condiciones exige un banco de los Emiratos a un no residente?
- Caso con cifras: ¿cuánto financiar y desembolsar en una compra a crédito?
- ¿Financiación bancaria o plan de pago del promotor: qué montaje según el inmueble?
- El marco que hace posible el crédito: freehold, estatus y registro
- Lo que cuesta el crédito más allá del LTV: gastos recurrentes a integrar
- Puntos de atención y trampas a evitar
Una hipoteca para no residentes en Dubái financia en la práctica del 50 al 75 % del precio del inmueble, es decir, una entrada del 25 al 50 %, según el banco y el perfil del solicitante (CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans). Es notablemente menos que el límite reglamentario del 80 % reservado a los expatriados residentes en los Emiratos.
Confundir estos dos regímenes es el error más frecuente que veo entre los compradores a distancia. Comprender el loan-to-value real, las condiciones exigidas y los gastos que se pagan al contado permite construir un plan de tesorería sin sorpresas desagradables en el momento de la transferencia.
¿Qué LTV y qué entrada puede obtener realmente?
Un no residente obtiene en la práctica un LTV del 50 al 75 %, lo que supone una entrada del 25 al 50 % del precio (CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans). El porcentaje exacto depende del banco, del país de residencia y de la solidez del expediente.
Hay que distinguir dos regímenes que muchos confunden. El límite reglamentario de la CBUAE se dirige a los expatriados residentes: 80 % para un inmueble ≤ 5 M AED, 70 % por encima de 5 M, 60 % para un segundo inmueble y 50 % en off-plan. Estas cifras no se aplican mecánicamente a un no residente.
La tabla siguiente contrapone ambos regímenes para situar de un vistazo su margen de maniobra:
| Situación | Expatriado residente (límite CBUAE) | No residente (en la práctica) |
|---|---|---|
| Inmueble entregado ≤ 5 M AED | 80 % | 50 a 75 % |
| Inmueble entregado > 5 M AED | 70 % | 50 a 75 % |
| Segundo inmueble | 60 % | 50 a 75 % |
| Compra en off-plan | 50 % | 50 % |
| Entrada a movilizar | 20 a 50 % | 25 a 50 % |
Fuente: CBUAE Rulebook. El límite reglamentario regula al expatriado residente; la columna de no residente refleja lo que los bancos conceden en la práctica.
¿Por qué esta diferencia? El banco no dispone ni de ingresos locales ni de un historial de crédito emiratí para evaluarle. Su exposición al riesgo es mayor y la compensa con una entrada más elevada. Cada entidad fija su propia tabla, de ahí el interés de comparar antes de presentar un expediente.
¿Qué condiciones exige un banco de los Emiratos a un no residente?
Un banco de los Emiratos evalúa a un no residente por sus ingresos extranjeros, su historial bancario y su país de residencia, antes de examinar el propio inmueble. Cada entidad mantiene una lista de países aceptados y rechaza los expedientes fuera de su perímetro.
Por parte del prestatario
- Justificantes de ingresos extranjeros: nóminas, balances para un autónomo, declaración de la renta.
- Historial bancario de varios meses, a menudo traducido y certificado.
- País de residencia incluido en la lista aceptada por el banco solicitado.
Por parte del inmueble
La financiación exige un inmueble en plena propiedad (freehold) situado en una zona designada, abierta a los extranjeros desde 2002. Un inmueble fuera de estas zonas no es financiable para un comprador extranjero.
Dos configuraciones reducen aún más el LTV: el off-plan, limitado al 50 % según el marco de la CBUAE, y el inmueble por encima de 5 M AED. Para un no residente, esto significa movilizar al menos la mitad del precio en fondos propios en estas operaciones.
Las cuestiones de edad máxima, duración del préstamo, elección entre tipo fijo y tipo variable indexado al EIBOR y comisiones bancarias se tratan en nuestra guía financiar una compra inmobiliaria en Dubái.
Caso con cifras: ¿cuánto financiar y desembolsar en una compra a crédito?
En un apartamento en Business Bay, valorado en 2445 AED/pie² a la venta según los datos de Bayut (febrero de 2026), un dos ambientes de unos 800 pies² representa un ticket de aproximadamente 1,96 M AED. Así se descompone la financiación y el presupuesto en efectivo para un no residente.
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Con un LTV del 75 %, el banco presta unos 1,47 M AED y usted aporta el 25 %, es decir, cerca de 490 000 AED. Con un LTV del 50 %, la entrada asciende a casi 980 000 AED (CBUAE). La diferencia de medio millón se juega en la elección del banco.
A esta entrada se suman los gastos de adquisición, pagados al contado y nunca integrados en el crédito:
- 4 % de gastos de transferencia al Dubai Land Department, es decir, unos 78 400 AED sobre este ticket (DLD transfer fee).
- 4700 a 5500 AED de gastos fijos del DLD (title deed, gastos de plano, trustee office), según Property Finder.
- 2 % de honorarios de agencia más 5 % de IVA, a cargo del comprador en el mercado de segunda mano, según Property Finder.
Estas tres partidas salen de su bolsillo, además de la entrada, el día de la transferencia.
¿Financiación bancaria o plan de pago del promotor: qué montaje según el inmueble?
El montaje depende del tipo de inmueble: un inmueble entregado pasa por un crédito hipotecario clásico, un inmueble off-plan por un plan de pago del promotor, más flexible para un no residente. El crédito bancario sobre off-plan está limitado al 50 % de LTV, lo que lo hace poco atractivo.
Inmueble entregado (segunda mano)
Se financia mediante un crédito hipotecario con un LTV para no residentes del 50 al 75 % (CBUAE). Al estar el inmueble terminado, el banco toma una garantía inmediata y desbloquea los fondos en la transferencia.
Off-plan
En la reserva, usted abona un anticipo del 5 al 20 % del precio (a menudo del 10 al 20 %), depositado en una cuenta de garantía regulada — un dispositivo impuesto por la ley n.º 8 de 2007 y supervisado por la RERA y el DLD (escrow). Sus fondos no van directamente al promotor.
Como el crédito off-plan está limitado al 50 %, el calendario de pagos del promotor se convierte en la palanca de financiación natural. Su funcionamiento detallado se explica en nuestra guía payment plan en Dubái, y todo el proceso en la guía comprar en off-plan.
El marco que hace posible el crédito: freehold, estatus y registro
El crédito para no residentes se apoya en una base sencilla: la plena propiedad freehold abierta a los extranjeros en las zonas designadas desde 2002. Sin este título, ningún banco toma el inmueble como garantía.
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El Dubai Land Department registra tanto la venta como la hipoteca. Para un no residente, se admite una copia del pasaporte como documento de identidad en lugar del Emirates ID, acompañada de la carta del banco prestamista y de los contratos de hipoteca certificados (DLD — Request for Mortgage Registration).
Su estatus marca la diferencia. Un no residente pide un préstamo en condiciones más estrictas que un expatriado residente. En cambio, a partir de 2 000 000 AED invertidos en inmuebles, tiene derecho a la Golden Visa de 10 años, un cambio de estatus detallado en nuestra guía dedicada. El marco jurídico completo se desarrolla en la guía freehold en Dubái.
Lo que cuesta el crédito más allá del LTV: gastos recurrentes a integrar
Más allá de la cuota mensual, dos partidas condicionan el equilibrio de una compra a crédito: los gastos de comunidad y el alquiler que idealmente debe cubrir la cuota. La fiscalidad, por su parte, juega a su favor.
En Dubái, un particular no paga ningún impuesto sobre sus ingresos por alquiler ni sobre su plusvalía, y el residencial está exento de IVA (Portal oficial del Gobierno de los EAU). El alquiler cobrado queda por tanto íntegro para reembolsar el préstamo.
Los service charges anuales, regulados por la RERA a través de Mollak, van de 3 a 30 AED/pie²/año según el tipo de inmueble (RERA / DLD Service Charge Index): a presupuestar además de la cuota mensual.
Queda por verificar que el alquiler cubra la cuota. La rentabilidad por alquiler bruta se sitúa entre el 5 y el 8 % según el barrio (Bayut, 2025). La diferencia es clara: Arjan presenta una rentabilidad bruta calculada del 7,1 % frente al 5,6 % de Downtown Dubai según los datos de Bayut (marzo de 2026). El detalle de las comisiones bancarias y el cálculo de la rentabilidad neta figuran en nuestras guías financiación y fiscalidad inmobiliaria en Dubái.
Puntos de atención y trampas a evitar
El primer escollo, a menudo el más costoso, es olvidar los gastos en efectivo en el presupuesto. El 4 % del DLD, los gastos fijos de 4700 a 5500 AED y los honorarios de agencia del 2 % más IVA se pagan al contado, nunca con el crédito. Se suman a la entrada.
En mis expedientes de no residentes, quienes tropiezan son casi siempre los que han razonado sobre el precio anunciado sin provisionar los gastos de transferencia ni la entrada real exigida por el banco.
— Manon TUIL, Consultora Inmobiliaria
Por último, la sucesión. Por defecto, la sharía puede aplicarse a la herencia de un inmueble, incluso financiado; un testamento registrado ante los DIFC Courts (Wills Service) asegura la transmisión para un no musulmán. El aspecto fiscal en el país de origen, cuando existe un convenio de doble imposición con su crédito fiscal, se trata en nuestra guía ingresos por alquiler en Dubái.
Identificar los bancos que prestan realmente a los no residentes, y en qué condiciones, forma parte del acompañamiento que ofrecemos para asegurar cada etapa.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
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