Más allá del precio anunciado, comprar en Dubái supone un 6-7 % de gastos en segunda mano: transferencia DLD del 4 %, gastos fijos y honorarios de agencia. Aquí el desglose partida por partida.
Contenido
- Gastos de compra de vivienda en Dubái: ¿cuánto sumar al precio anunciado?
- Caso con cifras: el presupuesto completo de una compra de segunda mano de la A a la Z
- Comprar sobre plano: unos gastos de entrada distintos de los de segunda mano
- ¿Qué gastos añade la hipoteca a la factura?
- Por qué existen estos gastos: el marco regulatorio que los fija
- ¿Qué gastos olvidan presupuestar los compradores?
Los gastos de compra de vivienda en Dubái ascienden a alrededor del 6 % del precio para un inmueble de segunda mano: un 4 % de gastos de transferencia en el Dubai Land Department, unos gastos administrativos fijos de ~4.700 a 5.500 AED, y un 2 % de honorarios de agencia con un 5 % de IVA a cargo del comprador. Estas cantidades se suman al precio negociado y se abonan el día de la transferencia.
El precio anunciado nunca es el coste real de entrada. Entre la transferencia del título, los gastos fijos de la ventanilla y la comisión del agente, la diferencia se cifra en decenas de miles de dírhams. Nosotros establecemos el presupuesto total real antes de cualquier compromiso, para que ninguna partida aparezca por sorpresa a la hora de firmar.
Gastos de compra de vivienda en Dubái: ¿cuánto sumar al precio anunciado?
Más allá del precio negociado, hay que presupuestar tres partidas principales para una compra de segunda mano en Dubái: los gastos de transferencia del Dubai Land Department del 4 % del precio de compra, unos gastos administrativos fijos de ~4.700 a 5.500 AED, y los honorarios de agencia del 2 % con un 5 % de IVA, a cargo del comprador.
Los gastos fijos del DLD se desglosan partida por partida, según los datos de Property Finder:
- Title deed: ~580 AED (solo 40 AED en off-plan);
- Gastos de plano: ~250 AED;
- Trustee office (centro de confianza que ejecuta la transferencia): ~4.000 a 4.200 AED.
Un punto que a menudo se malinterpreta: el IVA residencial es del 0 % sobre la venta en sí, según la Federal Tax Authority. El precio del inmueble, por tanto, no soporta ningún IVA. Solo los honorarios de agencia llevan un 5 % de IVA, es decir, el 5 % de la comisión, no el 5 % del inmueble.
Caso con cifras: el presupuesto completo de una compra de segunda mano de la A a la Z
Sobre un apartamento al precio medio del mercado de 1.883 AED/pie² según los datos de Bayut (agosto de 2026), un inmueble de unos 800 pies² sale a cerca de 1,5 M AED, a lo que se añaden los gastos de adquisición detallados a continuación.
| Partida | Base | Importe |
|---|---|---|
| Precio del inmueble | 800 pies² × 1.883 AED/pie² | ~1.506.000 AED |
| Transferencia DLD (4 %) | 4 % del precio | ~60.240 AED |
| Gastos fijos DLD | title deed + plano + trustee | ~4.700 a 5.500 AED |
| Honorarios de agencia | 2 % + 5 % IVA | ~31.630 AED |
La transferencia del 4 % del precio, según el DLD, es la partida más pesada. Sumando los gastos fijos (~4.700 a 5.500 AED) y la comisión de agencia del 2 % + 5 % de IVA, el desembolso más allá del precio alcanza en torno a 96.000 a 97.000 AED, es decir, casi un 6,5 % del precio abonado como suplemento.
Una vez el inmueble es suyo, aparece la primera carga recurrente: las service charges anuales, de entre ~3 y 30 AED/pie²/año y reguladas por la RERA a través de Mollak. No hay que confundirlas con los gastos de adquisición: vuelven cada año.
Comprar sobre plano: unos gastos de entrada distintos de los de segunda mano
En off-plan comprado directamente al promotor, por lo general no hay ninguna comisión de agencia a cargo del comprador, a diferencia del 2 % + IVA del mercado de segunda mano. Es un ahorro inmediato en el presupuesto de entrada.
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Lo que cambia en el plano de la tesorería es el calendario. En la reserva, la señal del off-plan representa entre el 5 y el 20 % del precio (a menudo del 10 al 20 %), a veces precedida de un booking fijo de en torno a 20.000 a 100.000 AED antes de la firma del SPA. Estos fondos quedan asegurados en una cuenta escrow regulada, en aplicación de la ley n.º 8 de 2007 supervisada por la RERA y el DLD.
Los gastos fijos del DLD también son menores: el title deed provisional (Oqood) cuesta 40 AED en lugar de ~580 AED, ya que el title deed definitivo no llega hasta la entrega. Entre los 229 proyectos que referenciamos, los tickets de entrada arrancan en 500.000 AED, con una mediana de 1,2 M AED. Un proyecto como The Archive, desde 700.000 AED en Dubailand Residence Complex, ilustra este punto de entrada. El desarrollo completo se describe en nuestra guía sobre la compra sobre plano paso a paso.
¿Qué gastos añade la hipoteca a la factura?
Una compra con hipoteca añade gastos de adquisición que la compra al contado no tiene —gastos de apertura bancaria, tasación, registro de la hipoteca—, distintos del 4 % de transferencia DLD que se paga en todos los casos.
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El importe a financiar depende del LTV. Un no residente obtiene en la práctica entre el 50 y el 75 % del precio, según el CBUAE Rulebook, es decir, una entrada del 25 al 50 %. Esta entrada elevada pesa directamente sobre el desembolso inicial, incluso antes de contar los gastos.
El detalle de los gastos bancarios —apertura, tasación, registro de la hipoteca ante el DLD— se aborda en nuestra guía sobre la financiación de una compra en Dubái para no residentes. Quédese con la articulación: estos gastos se acumulan sobre el 4 % del DLD y los honorarios de agencia ya contabilizados, para un presupuesto total superior al de una compra al contado.
Por qué existen estos gastos: el marco regulatorio que los fija
Estos gastos derivan del papel del DLD y de la RERA en la seguridad de cada transacción: la plena propiedad (freehold) está abierta a los extranjeros en las zonas designadas de Dubái desde 2002, y toda transferencia de título pasa obligatoriamente por el Dubai Land Department, de ahí el 4 % de gastos de transferencia.
A cambio, el marco fiscal limita en gran medida los gastos recurrentes. Los particulares no pagan ni impuesto sobre la renta del alquiler ni impuesto sobre las plusvalías, según el portal oficial del gobierno de los EAU, y el IVA sobre lo residencial es del 0 %.
El impuesto de sociedades del 9 % por encima de 375.000 AED de beneficios, en vigor desde junio de 2023, no afecta a la tenencia de un inmueble a nombre propio, solo a las estructuras societarias, tema que tratamos en la guía sobre la tenencia a través de una sociedad. Por último, para quien aspire a la residencia, el umbral del Golden Visa inmobiliario de 2 M AED es un dato a integrar en el presupuesto global ya desde la búsqueda.
¿Qué gastos olvidan presupuestar los compradores?
El primer olvido clásico son los gastos fijos del DLD de ~4.700 a 5.500 AED, eclipsados por el 4 % de transferencia, mucho más conocido. En una transacción, pasan fácilmente desapercibidos a la hora de establecer el presupuesto.
Segundo punto ciego: las service charges, muy variables según el tipo de inmueble. Cuente en torno a 10 a 20 AED/pie²/año para un apartamento, de 20 a más de 50 para una torre de lujo, y solo ~2 a 6 para una villa. La diferencia cambia por completo el presupuesto de mantenimiento anual.
Entre mis clientes, el error que veo con más frecuencia es razonar solo sobre el precio de compra y descubrir los gastos fijos y las cargas a la hora de firmar. Se reconstruye entonces el presupuesto a toda prisa: yo siempre prefiero fijar cada partida antes de la oferta.
— Anastasiya OULD, Directora de Relaciones y Corporativo
También está la trampa sucesoria: por defecto, la sharía puede aplicarse a la transmisión. Un testamento registrado ante los DIFC Courts asegura la transmisión para los no musulmanes, algo a anticipar ya desde la compra. Distinga siempre gastos de adquisición (una vez) y cargas recurrentes (cada año): el primero es un coste de entrada, el segundo un coste de tenencia, detallado en nuestras guías sobre la rentabilidad neta y la fiscalidad del inmobiliario.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Anastasiya OULD
Directora de Relaciones y Corporativo
Especialista en el mercado secundario en Dubái, Anastasiya acompaña a sus clientes en la búsqueda de propiedades excepcionales. Gracias a su experiencia y su sentido del detalle, identifica oportunidades únicas en barrios cotizados como Downtown Dubai, Business Bay y Palm Jumeirah. Apasionada por el arte y el diseño de interiores, ofrece una experiencia a medida, garantizando a cada inversor una propiedad perfectamente adaptada a sus expectativas en términos de prestigio, ubicación y rentabilidad.
