Una inversión inmobiliaria de 2.000.000 AED en zona freehold da acceso a la Golden Visa de 10 años en Dubái. Estos son los requisitos exactos, los plazos y las trampas.
Contenido
- Golden Visa Dubái con inmuebles: ¿cuáles son los requisitos exactos?
- ¿Cómo se desarrollan los trámites, paso a paso?
- ¿Cuánto invertir en concreto para alcanzar el umbral de 2 M AED?
- Financiación y presupuesto total: ¿permite el crédito alcanzar el umbral?
- ¿Por qué atrae Dubái a los inversores que buscan la residencia de larga duración?
- ¿Cuáles son las trampas que evitar antes de aspirar a la Golden Visa por inversión inmobiliaria?
La Golden Visa Dubái por inversión inmobiliaria se obtiene a partir de 2.000.000 AED invertidos en un bien situado en zona freehold, para una residencia de 10 años renovable (Portal oficial del Gobierno de los EAU). Es hoy uno de los argumentos más potentes para comprar en los Emiratos: un título de propiedad se convierte en un permiso de residencia de larga duración, sin necesidad de un empleador que actúe de patrocinador.
Conviene entender qué abarca exactamente ese umbral, cómo se presenta el expediente y qué importes prever más allá del precio de compra. Esta guía repasa los requisitos, los trámites, un caso con cifras por barrio y los errores que salen caros.
Golden Visa Dubái con inmuebles: ¿cuáles son los requisitos exactos?
El requisito es una inversión inmobiliaria de al menos 2.000.000 AED, que da acceso a una Golden Visa de 10 años renovable (Portal oficial del Gobierno de los EAU). Este umbral es único y no varía según el barrio ni el tipo de bien.
Segundo requisito, previo a cualquier solicitud: el bien debe encontrarse en una zona freehold, donde la plena propiedad está abierta a extranjeros desde 2002 (Dubai Land Department). Un bien situado fuera de estas zonas designadas no da derecho a nada, sea cual sea su precio.
Lo que cubre el visado es amplio: una residencia de 10 años sin empleador patrocinador, renovable, con la posibilidad de patrocinar al cónyuge y a los hijos. El titular conserva su libertad de entrada y salida del territorio, sin obligación de presencia continua.
El umbral de 2 M AED se evalúa sobre el valor del bien inscrito en el title deed, a nombre propio para un particular. Se aplica tanto a la obra nueva como al mercado de segunda mano. El propio proceso de compra se detalla en nuestras guías dedicadas a la compra sobre plano y a la compra en el mercado de segunda mano.
¿Cómo se desarrollan los trámites, paso a paso?
La solicitud se tramita a través del e-service Golden Visa del Dubai Land Department en cuanto el title deed alcanza un valor de al menos 2 M AED, y continúa con el Emirates ID y el reconocimiento médico (Dubai Land Department, e-service Golden Visa). El DLD actúa como puerta de entrada del expediente.
Los plazos reales que hay que prever
Calcule de 2 a 4 semanas en total, el tiempo necesario para completar el Emirates ID y el reconocimiento médico una vez el expediente esté completo. El DLD no publica un plazo oficial: esta horquilla refleja lo que observamos en los expedientes que presentamos, y un expediente incompleto lo alarga.
El canal Dubai REST y la emisión del Emirates ID cierran el trámite administrativo tras la validación del DLD.
¿Cuánto invertir en concreto para alcanzar el umbral de 2 M AED?
Alcanzar los 2 M AED requiere una superficie tanto menor cuanto más caro sea el barrio. La tabla siguiente enfrenta el precio por pie cuadrado de tres barrios con la superficie correspondiente para un ticket de 2 M AED.
| Barrio | Precio (datos Bayut) | Superficie para 2 M AED | Rentabilidad bruta* |
|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 4.336 AED/pie² (marzo 2026) | ~461 pies² | 4,5 % |
| Downtown Dubai | 3.454 AED/pie² (marzo 2026) | ~579 pies² | 5,6 % |
| Business Bay | 2.445 AED/pie² (febrero 2026) | ~818 pies² | 5,8 % |
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El contraste es evidente: en Palm Jumeirah, el umbral se traduce en una vivienda compacta, mientras que en Business Bay el mismo ticket ofrece casi el doble de superficie. También es posible acumular varios bienes para alcanzar los 2 M AED.
*La rentabilidad bruta de la tabla relaciona el alquiler anual mediano del barrio con su precio de venta mediano, sobre la base de las series de Bayut (mes indicado en la columna de precio). Nuestras guías sobre la rentabilidad del alquiler y la elección del barrio profundizan en precios y rentabilidad.
Entre los proyectos que referenciamos, algunos superan de forma natural el umbral: Montiva by Vida de Emaar Properties, en Dubai Creek Harbour, a partir de 2 M AED.
Financiación y presupuesto total: ¿permite el crédito alcanzar el umbral?
Sí, porque el umbral de la Golden Visa se evalúa sobre el valor del bien y no sobre la aportación. Un no residente obtiene en la práctica entre el 50 y el 75 % de financiación (aportación del 25 al 50 %) según el banco, ya que el tope reglamentario del 80 % de la CBUAE se dirige a los expatriados residentes.
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En concreto, un bien de 2 M AED financiado parcialmente sigue siendo elegible en cuanto su valor en el title deed alcanza el umbral. El crédito no rebaja la barrera a superar: solo alivia la tesorería movilizada.
Los costes que hay que presupuestar además del precio
- Gastos de transferencia del DLD: 4 % del precio (Dubai Land Department), es decir 80.000 AED sobre un bien de 2 M AED.
- Gastos fijos del DLD: entre 4.700 y 5.500 AED adicionales aproximadamente (title deed, gastos de plano, trustee office), según los datos de mercado de Property Finder.
- Honorarios de agencia en el mercado de segunda mano: 2 % del precio + 5 % de IVA, a cargo del comprador (marco RERA).
En una compra de segunda mano de 2 M AED, estas partidas se suman: el presupuesto real supera, por tanto, el umbral de compra. En una compra sobre plano al promotor, la comisión del lado del comprador suele estar ausente.
¿Por qué atrae Dubái a los inversores que buscan la residencia de larga duración?
Dubái combina un permiso de residencia de 10 años y una fiscalidad del 0 % para los particulares: sin impuesto sobre las rentas del alquiler ni sobre la plusvalía (Portal oficial del Gobierno de los EAU), y 0 % de IVA sobre el residencial. Nuestra guía de fiscalidad detalla este marco.
El mercado ofrece además profundidad, con un precio mediano de 1.883 AED/pie² en 73 barrios (datos Bayut, dato más reciente de agosto 2026). Encontrará, por tanto, en todos los segmentos de precio, un bien que supera el umbral de 2 M AED con el perfil que busca, desde el estudio de standing hasta la superficie familiar.
Entre mis clientes, el detonante casi nunca es la rentabilidad por sí sola: es darse cuenta de que una misma compra asegura a la vez un activo y un derecho de residencia para toda la familia. Es esa combinación la que inclina la decisión.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Para la visión de conjunto del mercado y de la estrategia, nuestra guía completa de inversión recoge todos los parámetros.
Antes de decidirse por los EAU, algunos inversores dudan entre este marco y otros destinos lifestyle: nuestro análisis comparativo de invertir en Dubái o en Bali confronta seguridad jurídica, plena propiedad y fiscalidad para orientar la elección según el perfil.
¿Cuáles son las trampas que evitar antes de aspirar a la Golden Visa por inversión inmobiliaria?
La primera trampa es confundir el precio negociado con el valor que cuenta: es el valor inscrito en el title deed, resultado de la tasación del DLD, el que vale para el umbral de 2 M AED, no la cifra comercial del anuncio. Un bien comprado «en torno a» 2 M puede resultar valorado por debajo.
- Sobre plano mal ajustado: aspirar al visado con un bien no entregado sin comprobar la elegibilidad del title deed provisional (Oqood) en el momento de la presentación. Los fondos están garantizados por una cuenta escrow obligatoria (ley n.º 8 de 2007, supervisión RERA/DLD).
- Costes de tenencia olvidados: las service charges anuales van de unos 3 a 30 AED/pie²/año, reguladas mediante el sistema Mollak de la RERA. Pesan cada año sobre el bien que sostiene su visado.
- Sucesión descuidada: por defecto, puede aplicarse la sharía. Un testamento registrado (DIFC Wills) asegura la transmisión del bien para los no musulmanes (DIFC Courts).
El último escollo, el de las cifras: no confundir nunca el precio mediano del mercado con el precio de un barrio concreto. Para calibrar su compra, apóyese en la serie de Bayut del barrio previsto, disponible en cada una de nuestras fichas de barrio. Lucretia acompaña la obtención de la Golden Visa vinculada a la adquisición, desde la selección del bien hasta la presentación del expediente.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
