Два титула — две логики: freehold даёт полную собственность на строение и землю, leasehold — срочное право пользования. Разбираем, как выбрать под вашу цель.
Содержание
- Freehold или leasehold в Дубае: короткий ответ в зависимости от вашей цели
- Финансирование и Golden Visa: меняет ли титул ваши права инвестора?
- Цена, доходность и перепродажа: сколько стоят freehold и leasehold на рынке
- Где найти freehold и leasehold в Дубае?
- Freehold или leasehold: что выбрать под ваш профиль
Выбирая между freehold или leasehold в Дубае, иностранный покупатель в девяти случаях из десяти отдаёт предпочтение freehold, ведь полное право собственности открыто для иностранцев в специально отведённых зонах Дубая с 2002 года (Dubai Land Department). Leasehold сохраняет смысл в одном конкретном случае: когда нужно жить в объекте за пределами freehold-зоны или воспользоваться отдельными проектами с правом пользования при более низком входном пороге.
Это различие — не просто юридический нюанс. Оно определяет, что вы сможете перепродать, передать по наследству и перестроить, а также сколько будет стоить ваш объект через пятнадцать или тридцать лет. Здесь мы сравниваем оба титула критерий за критерием — срок, расходы, финансирование, перепродажа — чтобы вы точно знали, какой из них действительно отвечает вашей цели.
Freehold или leasehold в Дубае: короткий ответ в зависимости от вашей цели
Чтобы свободно владеть, перепродавать и передавать по наследству, выбирайте freehold; чтобы жить в объекте в не-freehold зоне или получить более низкий входной порог по отдельным проектам, leasehold остаётся уместным.
Разница умещается в одной фразе. Freehold делает вас собственником и строения, и земли, с именным title deed, зарегистрированным в Dubai Land Department. Leasehold даёт вам долгосрочное право пользования — чаще всего от 30 до 99 лет, — но земля остаётся за первоначальным собственником, который получает её обратно по окончании срока.
За пределами специально отведённых зон иностранцу доступен в основном leasehold. Внутри этих зон почти все иностранные покупатели выбирают freehold — ради свободной перепродажи, доступа к Golden Visa и контролируемой передачи по наследству.
Каждый критерий выбора мы подробно разбираем ниже; правовые рамки права собственности freehold рассмотрены в отдельном гиде.
Права собственности и срок: что на самом деле даёт каждый титул
Freehold даёт вам бессрочное право на строение и землю, тогда как leasehold истекает по окончании договора аренды и предполагает согласие собственника земли на перестройку или субаренду. Это самая наглядная линия раздела между двумя титулами.
| Критерий | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Срок действия права | Бессрочно | От 30 до 99 лет |
| Собственность на землю | Да | Нет (у freeholder) |
| Перепродажа | Свободная | Часто требует согласия |
| Перестройка / ремонт | Свободно | Требуется согласие freeholder |
| Передача по наследству | Полная и безусловная | Ограничена сроком аренды |
При freehold title deed именной, вы контролируете объект и участок, и никакой срок не прекращает ваше право. При leasehold вы владеете срочным правом пользования: возврат или пересмотр условий по окончании договора и, как правило, согласие freeholder на перестройку или субаренду.
Один момент титул не меняет: доступ к Golden Visa через недвижимость, если стоимость объекта достигает требуемого порога.
Сколько на самом деле стоит каждый титул: расходы на приобретение и регулярные платежи
При покупке налог на передачу в DLD зависит от титула: передача freehold облагается сбором 4 % от цены продажи (Dubai Land Department), тогда как регистрация узуфрукта или leasehold исходит из арендной стоимости (2 % со стороны собственника, 2 % со стороны арендатора). К этим сборам добавляются фиксированные расходы и, на вторичном рынке, комиссия агентства.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Artistry Residences
от 2 347 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
- Передача в DLD (freehold): 4 % от цены покупки, по данным DLD.
- Фиксированные сборы DLD: примерно от 4 700 до 5 500 AED — title deed ~580 AED, сбор за план ~250 AED, trustee office ~4 000–4 200 AED, по данным Property Finder.
- Комиссия агентства: 2 % от цены + 5 % НДС, на вторичном рынке оплачивается покупателем, по данным Property Finder.
Что касается налогообложения, НДС на жилую недвижимость составляет 0 % при продажах и сдаче в аренду (Federal Tax Authority), и частное лицо не платит ни налог на арендный доход, ни на прирост капитала, согласно официальному порталу ОАЭ. Эти правила действуют независимо от титула.
Регулярные платежи тоже: ежегодные service charges, регулируемые через Mollak, составляют от 3 до 30 AED/кв. фут в год в зависимости от типа объекта (RERA / DLD). Они начисляются как на freehold, так и на leasehold.
Полный бюджет покупки, разложенный по статьям, подробно разобран в отдельном гиде.
Финансирование и Golden Visa: меняет ли титул ваши права инвестора?
Титул не даёт разных прав на Golden Visa, но влияет на финансирование: банки охотнее кредитуют freehold, чем leasehold с коротким сроком аренды. Порог Golden Visa на 10 лет составляет 2 000 000 AED инвестиций в недвижимость — эта стоимость учитывается независимо от титула.
По кредитам CBUAE ограничивает LTV для резидентов-экспатов до 80 % для объекта ≤ 5 млн AED, 70 % сверх этого, 60 % для второго объекта и 50 % на off-plan; нерезидент на практике получает от 50 до 75 % в зависимости от банка (CBUAE Rulebook). Обладатель title deed freehold представляет наиболее простое для финансирования досье.
При off-plan обязателен счёт escrow (Закон № 8 от 2007 года, надзор RERA/DLD, по данным DLD), с задатком от 5 до 20 % при бронировании. Эта защита применяется к freehold-проектам в специально отведённых зонах.
Если вы владеете через компанию, корпоративный налог 9 % на прибыль сверх 375 000 AED действует с июня 2023 года (Federal Tax Authority); частное лицо, владеющее от своего имени, под него не подпадает, независимо от титула. Чтобы углубиться в тему, посмотрите наши гиды о кредите для нерезидентов и LTV и о процедуре оформления Golden Visa.
Цена, доходность и перепродажа: сколько стоят freehold и leasehold на рынке
Почти все инвесторские районы относятся к freehold, с медианной рыночной ценой 1 883 AED/кв. фут, расчётной медианной валовой доходностью 5,6 % и медианной динамикой +2,6 % за 12 месяцев, по данным Bayut. Эти ориентиры на практике касаются только freehold.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Freehold-зоны с высокой доходностью дают лучший арендный денежный поток, по данным Bayut:
- Arjan — 7,1 % расчётной валовой доходности, 1 485 AED/кв. фут.
- Dubai Sports City — 6,8 %, 1 318 AED/кв. фут.
- Dubai Silicon Oasis — 6,3 %, 1 370 AED/кв. фут.
И наоборот, премиальные freehold-зоны допускают более низкую доходность в обмен на сильный рост стоимости. По данным Bayut, Palm Jumeirah приносит 4,5 %, но вырос на +69,1 % за 60 месяцев (4 336 AED/кв. фут), а Downtown Dubai приносит 5,6 % при +51,9 % за 60 месяцев (3 454 AED/кв. фут).
Ликвидность решает спор. Freehold свободно перепродаётся на вторичном рынке; стоимость leasehold снижается по мере сокращения срока аренды — покупатель платит меньше за право пользования, срок которого подходит к концу. Процесс перепродажи и прироста стоимости и реальная арендная доходность подробно разобраны в отдельных гидах.
Где найти freehold и leasehold в Дубае?
Freehold встречается в специально отведённых зонах, которые охватывают большинство инвесторских районов нашего каталога — мы включаем 361 проектов, 91 застройщиков, с входными порогами от 500 000 AED до 2 млн AED (медиана 1,2 млн AED). Leasehold преобладает прежде всего за пределами этих специально отведённых зон.
Среди freehold-проектов, которые мы включаем в каталог:
- The Archive (Imtiaz Developments, Dubailand Residence Complex) — от 700 000 AED, сдача в сентябре 2028 года.
- Coventry Curve 2 (GFS Developments, Dubai Industrial City) — от 500 000 AED, сдача в марте 2028 года.
- Six Senses Residences (Select Group, Dubai Marina) — сдача в июле 2028 года.
В исторически leasehold-зонах или зонах со смешанным статусом преобладает долгосрочное право пользования: иностранец получает доступ там в основном через аренду, за отсутствием специально отведённой зоны.
Чтобы изучить надёжные варианты, посмотрите наш гид по устоявшимся районам Дубая.
Freehold или leasehold: что выбрать под ваш профиль
Выбирайте freehold, если вы инвестируете ради перепродажи, роста стоимости, арендного дохода или передачи по наследству; оставьте leasehold для проживания в объекте за пределами freehold-зоны или для конкретного проекта, где право пользования достаточно для вашего горизонта. Универсального победителя нет — есть лишь титул, подходящий под вашу цель.
Freehold очевиден, если ваша цель…
- Перепродажа и прирост стоимости: вы свободно продаёте на вторичном рынке, без дешевеющей аренды.
- Golden Visa и долгосрочное владение: именной title deed даёт наиболее простое для финансирования досье.
- Передача по наследству: полная собственность передаётся без срока, защищённая завещанием DIFC.
Leasehold может быть достаточным, если…
- Интересующий вас объект находится за пределами специально отведённой зоны, и вы прежде всего хотите в нём жить.
- Конкретный проект с долгосрочным правом пользования соответствует вашему горизонту проживания, без цели перепродажи в долгосрочной перспективе.
У моих иностранных клиентов ошибка, которую я вижу чаще всего, — сосредоточиться на входной цене, не проверив титул. Более лёгкий входной порог в leasehold может дорого обойтись при перепродаже через десять лет.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Наша задача — проверить реальный статус объекта, спрогнозировать его ликвидность при перепродаже и защитить вашу передачу по наследству, чтобы титул служил вашей стратегии, а не наоборот. Откройте для себя рынок Дубая и наши услуги сопровождения.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
