Золотую визу за недвижимость в Абу-Даби можно получить при инвестиции от 2 000 000 AED. В этом гиде: реальный бюджет, районы и проекты, которые достигают порога, и ошибки, из-за которых заявка не проходит.
Содержание
Золотая виза в Абу-Даби за недвижимость оформляется при инвестиции от 2 000 000 AED в объект, расположенный в зоне, открытой для иностранцев. Этот порог установлен официальным правительственным порталом ОАЭ (страница обновлена в июле 2026 года). Это долгосрочный вид на жительство: продлеваемый и без спонсора. К нему добавляется налоговый режим, при котором ни арендный доход, ни прирост стоимости у физических лиц не облагаются.
Но цель нужно выбрать точно. В зависимости от района эти 2 миллиона — это либо просторная семейная квартира, либо небольшое пристанище у моря. Валовая аренда различается в три раза, а стартовая цена «почти на пороге» не позволяет подать заявку. Ниже — цифры по районам и проектам, чтобы принять решение со знанием дела.
Можно ли получить золотую визу, купив недвижимость в Абу-Даби?
Да: согласно официальному правительственному порталу ОАЭ, инвестиция в недвижимость от 2 000 000 AED даёт право на золотую визу. Портал относит инвестора в недвижимость к категории 10-летней золотой визы. Виза продлевается.
Первое условие: объект должен находиться в специально отведённой инвестиционной зоне, где иностранцам доступна полная собственность (Al Reem, Yas, Saadiyat…), — так указывает DARI, земельная платформа Абу-Даби. Карта этих зон приведена в нашем гиде Куда инвестировать в Абу-Даби: зоны, открытые для иностранцев.
Вид на жительство, а не гражданство
Золотая виза даёт право проживать в ОАЭ, но не гражданство. Порог относится к стоимости купленного объекта, а не к вашим доходам: минимальной зарплаты в этой категории не требуется.
Плюс налоги. Налоговый портал ОАЭ устанавливает подоходный налог для физических лиц на уровне 0 %. Значит, вы не платите налог ни с аренды, ни с прироста стоимости.
Сколько нужно на самом деле? Расчёт покупки за 2 млн AED
За объект стоимостью 2 000 000 AED закладывайте 2 040 000 AED: сверху идёт регистрационный сбор 2 %, установленный ADREC и взимаемый через DARI, то есть 40 000 AED. Остальные расходы на переоформление описаны в нашем гиде процесс покупки недвижимости в Абу-Даби.
За ту же сумму площадь заметно меняется от района к району. Таблица основана на данных Bayut за март 2026 года по районам. Указанная аренда — расчётный валовой доход без учёта расходов и простоя.
| Район | Цена продажи (AED/кв. фут) | Площадь за 2 млн AED | Расчётная валовая доходность | Валовая аренда в год |
|---|---|---|---|---|
| Reem Island | 1 497 | ≈ 1 336 кв. футов | 6,8 % | ≈ 136 000 AED |
| Al Maryah Island | 2 043 | ≈ 979 кв. футов | 6,8 % | ≈ 136 000 AED |
| Yas Island | 1 922 | ≈ 1 041 кв. фут | 5,8 % | ≈ 116 000 AED |
| Al Saadiyat Island | 2 714 | ≈ 737 кв. футов | 4,3 % | ≈ 86 000 AED |
| Al Jurf Gardens | 1 603 | ≈ 1 248 кв. футов | 2,4 % | ≈ 48 000 AED |
| Fahid Island | 3 844 | ≈ 520 кв. футов | — | — |
Методика расчёта подробно описана в нашем гиде о доходности аренды в Абу-Даби. Для будущего резидента выбор сводится к следующему: площадь и аренда — на Reem или Al Maryah, престижный адрес — на Saadiyat или Fahid. Право на визу в обоих случаях одинаковое.
Какие проекты нашего каталога достигают порога 2 млн AED?
Среди 69 проектов в нашем каталоге стартовые цены — от 500 000 до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED (по 17 проектам с опубликованной ценой). То есть большинство квартир начального уровня остаются ниже порога золотой визы.
На пороге уже с минимальной цены
- Al Ghadeer Parks от Aldar Properties в Al Layyan: от 2 млн AED, сдача в июне 2031 года.
- Pearl Beach View от Advanced Properties в Al Rahah: от 2 млн AED, сдача в декабре 2029 года.
Чуть ниже порога: нужен лот побольше
Al Ghadeer Gardens и Bab Al Qasr Garden 65 начинаются от 1,9 млн AED. На Reem Island The Artery Residences, Sunstone и Flow25 начинаются от 1,8 млн AED.
Выше порога, на самых востребованных адресах
Louvre Abu Dhabi Residences и Mandarin Oriental Residences на Saadiyat, Fahid Beach Residences, Waldorf Astoria Residences Yas и The St. Regis Residences на Al Maryah предлагаются с ценой «по запросу».
Что такое 2 млн AED на рынке Абу-Даби
По данным Bayut, медианная цена составляет 1 792 AED/кв. фут по 10 районам с рядом данных о продажах. Эти медианы учитывают ряд до последней точки, в августе 2026 года, тогда как таблица выше основана на срезе по районам за март 2026 года — отсюда небольшие расхождения.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
При медианных цене и доходности 2 млн AED — это около 1 116 кв. футов и 114 000 AED валовой аренды в год. Районы из таблицы охватывают весь диапазон: от Al Jurf Gardens внизу до Reem и Al Maryah наверху.
Цены тоже растут. Медианное изменение — +6,1 % за 12 месяцев по этим 10 районам, также по данным Bayut. Гид по зонам сравнивает динамику по районам.
Что касается предложения, в наших проектах представлены 24 активных девелопера, сроки сдачи — с 2013 по 2031 год. Лидирует Aldar Properties с 17 опубликованными проектами. Всё предложение можно посмотреть на нашей странице рынка Абу-Даби.
Ошибки, из-за которых заявка на золотую визу за недвижимость не проходит
Самая частая ошибка — покупка слишком близко к порогу: квартира за 1,8 или 1,9 млн AED права на золотую визу не даёт. Стоимость в договоре должна достигать 2 000 000 AED, регистрационный сбор — сверху. Перед подписанием сверьте эти правила с официальным порталом.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Я регулярно вижу это у своих клиентов: человек влюбляется в планировку, а потом выясняет, что выбранный лот слишком мал для визы. Я советую делать порог отсекающим критерием с первого же просмотра — ещё до разговора об этаже и виде.
Другая ошибка — принимать валовую доходность за чистый доход. Доходность из таблицы не является гарантированным доходом, а расходы вычитаются (см. разницу между валовой и чистой доходностью). Обслуживание, сбор арендной платы и простой подробно разобраны в нашем гиде об управлении арендой в Абу-Даби.
Наконец, выбор района только ради адреса может ударить по доходу. Al Jurf Gardens показывает +74,8 % за 60 месяцев, но лишь 2,4 % расчётной валовой доходности, по данным Bayut (март 2026). Lucretia помогает подготовить пакет документов на золотую визу параллельно со сделкой — от выбора объекта до подачи заявления. Все этапы описаны в нашем гиде Золотая виза за 2 млн AED: условия и порядок оформления.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Adeline LAUVERNAY
Консультант по недвижимости
Эксперт в области продаж и маркетинга в сфере люкса, Аделин оттачивала свое чувство первоклассного сервиса в престижных Домах, таких как Hermès и Bvlgari. Её экспертиза позволяет ей отвечать ожиданиям взыскательной клиентуры, предлагая индивидуальный подход. Увлечённая и требовательная, она сопровождает своих клиентов, выявляя уникальные возможности и предлагая исключительную недвижимость, полностью соответствующую их устремлениям.
