À Dubaï, un particulier qui détient un bien en nom propre perçoit ses loyers sans impôt sur le revenu ni sur la plus-value. Ce que « zéro impôt » recouvre vraiment, chiffres à l'appui.
Sommaire
- Imposition des revenus locatifs à Dubaï : que paie vraiment un particulier ?
- Cas chiffré : quel revenu locatif net d'impôt sur un appartement type ?
- Résident fiscal français : comment vos loyers de Dubaï sont-ils traités en France ?
- Pourquoi Dubaï n'a pas d'impôt sur le revenu locatif : le cadre qui l'explique
- Ce que le loueur doit tout de même budgéter : coûts et prélèvements réels
- Points de vigilance et pièges de l'imposition des revenus locatifs à Dubaï
L'imposition des revenus locatifs à Dubaï est nulle pour un particulier détenant son bien en nom propre : le taux d'impôt sur le revenu des personnes physiques est de 0 %, sans imposition ni sur les loyers ni sur la plus-value immobilière (portail officiel du gouvernement des EAU). Le loyer que vous encaissez n'est amputé d'aucun prélèvement fiscal côté émirien.
Cette absence d'impôt local ne veut pas dire absence de coûts, ni absence d'obligations pour un investisseur qui reste résident fiscal ailleurs. Charges récurrentes, TVA sur certains services, traitement dans votre pays de résidence : ces éléments méritent d'être posés clairement pour savoir ce qu'il reste vraiment du loyer.
Imposition des revenus locatifs à Dubaï : que paie vraiment un particulier ?
Un particulier qui loue un bien détenu en nom propre à Dubaï ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs : le taux d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats est de 0 %, et il n'existe pas non plus d'imposition sur la plus-value de revente selon le portail officiel du gouvernement des EAU.
L'impôt sur les sociétés introduit en juin 2023, au-delà de 375 000 AED de bénéfices, ne concerne pas un particulier détenant en nom propre selon la Federal Tax Authority. Il ne se déclenche que dans une logique de détention par une structure — un sujet développé dans notre guide sur la fiscalité de l'immobilier à Dubaï.
Côté TVA, les locations résidentielles sont taxées à 0 %, contre 5 % sur le commercial (Federal Tax Authority). Concrètement, le loueur d'un appartement d'habitation ne facture pas de TVA à son locataire et n'en collecte aucune sur son loyer.
Cas chiffré : quel revenu locatif net d'impôt sur un appartement type ?
Sur un appartement à Arjan, le loyer annuel ressort à 106 AED/pi² pour un prix de 1 485 AED/pi², soit un rendement brut calculé de 7,1 % selon les données Bayut (mars 2026). C'est l'un des quartiers abordables les plus rentables en brut de la ville.
Ce loyer n'est amputé d'aucun impôt sur le revenu à Dubaï. Le brut fiscal égale le net fiscal côté Émirats : sur 100 AED de loyer perçu au pied carré, 100 restent dans votre poche avant charges de gestion et d'entretien.
Ces charges existent, mais ce ne sont pas des impôts. Les service charges vont de ~3 à 30 AED/pi²/an selon le type de bien, régulées par la RERA via le système Mollak (RERA / DLD Service Charge Index). Elles réduisent le rendement net — le calcul détaillé figure dans notre guide sur la gestion locative et les charges.
La fiscalité reste identique quel que soit le quartier, mais le rendement change. À Downtown Dubai, le rendement brut calculé tombe à 5,6 % (3 454 AED/pi²), et à Palm Jumeirah à 4,5 % (4 336 AED/pi²), selon les données Bayut (mars 2026). Même 0 % d'impôt, rentabilités très différentes.
Résident fiscal français : comment vos loyers de Dubaï sont-ils traités en France ?
Pour un résident fiscal français, les revenus immobiliers de source émirienne sont imposables aux EAU en vertu de la convention fiscale France-EAU signée le 19 juillet 1989, selon le BOFiP. L'exonération locale de 0 % s'articule donc avec une règle conventionnelle précise côté France : c'est tout l'enjeu de ce qui change pour un résident fiscal français, entre absence d'impôt local et obligations maintenues en France.
La double imposition est éliminée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français : l'impôt français dû sur ces loyers est neutralisé, mais les revenus sont pris en compte pour déterminer le taux effectif d'imposition de vos autres revenus.
Ce mécanisme du taux effectif signifie que vos loyers de Dubaï, sans être eux-mêmes taxés, peuvent relever le taux appliqué à vos revenus restés imposables en France. Le principe est simple à énoncer, plus subtil à appliquer selon chaque situation.
Pourquoi Dubaï n'a pas d'impôt sur le revenu locatif : le cadre qui l'explique
L'absence d'impôt sur le revenu locatif tient au régime fiscal des EAU : 0 % d'impôt sur le revenu des particuliers, ancré dans le portail officiel du gouvernement des EAU. L'impôt sur les sociétés, entré en vigueur en juin 2023, n'a pas touché ce principe pour les personnes physiques.
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Ce régime s'accompagne d'un cadre de propriété qui rend l'investissement accessible aux étrangers. La pleine propriété (freehold) est ouverte aux non-nationaux dans les zones désignées depuis 2002 — un cadre détaillé dans notre guide sur le freehold à Dubaï.
Le marché locatif est par ailleurs encadré. Les service charges sont régulées par la RERA via Mollak, et les projets en off-plan sont protégés par des comptes séquestres obligatoires depuis la loi n° 8 de 2007 (Dubai Land Department).
Ce régime à 0 % nourrit aussi une stratégie de résidence : un investissement immobilier d'au moins 2 M AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans, selon le portail officiel des EAU. Les conditions figurent dans notre guide sur le Golden Visa par l'immobilier.
Ce que le loueur doit tout de même budgéter : coûts et prélèvements réels
Aucun de ces postes n'est un impôt sur le loyer, mais tous pèsent sur le rendement réel. Le premier est le coût d'entrée : les frais de transfert au Dubai Land Department s'élèvent à 4 % du prix d'achat, auxquels s'ajoutent des frais fixes d'environ 4 700 à 5 500 AED (title deed, frais de plan, trustee office) d'après Property Finder.
En secondaire, l'acheteur paie aussi des honoraires d'agence de 2 % du prix majorés de 5 % de TVA, selon Property Finder. Cette TVA de 5 % porte sur le service d'agence — pas sur le loyer résidentiel, qui reste à 0 % de TVA selon la Federal Tax Authority.
Vient ensuite la charge annuelle récurrente, variable selon le type de bien :
| Type de bien | Service charges (AED/pi²/an) |
|---|---|
| Appartements | ~10 à 20 |
| Tours de luxe | 20 à 50+ |
| Villas | ~2 à 6 |
Ces montants, régulés par la RERA, réduisent le net perçu. Leur intégration au calcul du cash-flow est détaillée dans notre guide sur la gestion locative. À retenir : charge et frais ne sont pas des impôts, et l'impôt sur le loyer, lui, reste à 0 %.
Points de vigilance et pièges de l'imposition des revenus locatifs à Dubaï
Le premier piège du « zéro impôt » se joue depuis l'étranger : un résident fiscal français reste soumis à l'obligation déclarative et au taux effectif prévu par la convention de 1989. L'exonération locale ne dispense pas de déclarer — les justificatifs à conserver sont couverts dans notre guide fiscalité.
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Deuxième point : la location courte durée n'obéit pas au même régime que la longue durée résidentielle. Elle peut relever de la TVA de 5 % et de permis spécifiques, alors que le résidentiel longue durée reste à 0 % de TVA. Ce mode d'exploitation est traité dans notre guide sur la gestion locative.
Troisième piège : détenir via une société peut faire entrer les revenus dans le champ de l'impôt sur les sociétés au-delà de 375 000 AED de bénéfices, à l'inverse de la détention en nom propre. Un arbitrage à cadrer en amont, développé dans le guide fiscalité.
Chez mes clients, l'erreur la plus fréquente n'est pas de mal calculer l'impôt local — il est à zéro — mais d'oublier que leur résidence fiscale continue, elle, de les suivre. On sécurise ça avant d'acheter, pas après le premier loyer.
— Benoit CLAUDEL, Directeur Stratégie & Opérations
Dernier point, la succession : par défaut, la charia peut s'appliquer, et un testament enregistré auprès des DIFC Wills sécurise la transmission pour les non-musulmans, selon les DIFC Courts. Un sujet patrimonial à anticiper, abordé dans notre guide fiscalité.
Cet article fait partie de notre guide
Guide d'investissement immobilier à Dubaï pour l'étranger
À propos de l'auteur
Benoit CLAUDEL
Directeur Stratégie & Opérations
Avec plus de 18 années d'expérience dans l'immobilier et la gestion de patrimoine, Benoît a développé une expertise reconnue dans l'accompagnement d'investisseurs privés, dirigeants d'entreprise et family offices. Après avoir débuté en agence immobilière et travaillé au sein de l'un des cabinets de gestion de patrimoines les plus réputés de Paris, il rejoint ensuite LCL en tant que Responsable Banque Privée Île-de-France, conseillant des clients à hauts revenus sur leurs stratégies immobilières. Entrepreneur, il fonde et dirige pendant 7 ans son propre cabinet de gestion de patrimoine, structurant des solutions d'investissement et d'optimisation patrimoniale. Aujourd'hui chez Lucretia, Benoît supervise la stratégie opérationnelle, la performance commerciale et la formation des conseillers. Il intervient sur les dossiers à forte valeur ajoutée, notamment les investissements via holding française, la structuration juridique et la fiscalité patrimoniale.
