Нерезидент на практике занимает 50–75 % цены в Дубае. Этот гид даёт реальный LTV, банковские условия и наличный бюджет, который нужно предусмотреть.
Содержание
Ипотека для нерезидента в Дубае на практике покрывает 50–75 % стоимости объекта, то есть требует первоначального взноса от 25 до 50 % — в зависимости от банка и качества досье (CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans). Это заметно меньше регуляторного потолка в 80 %, зарезервированного за экспатами, проживающими в ОАЭ.
Путаница между этими двумя режимами — самая частая ошибка, которую я наблюдаю у покупателей, действующих на расстоянии. Понимание реального loan-to-value, требуемых условий и расходов, которые остаются наличными, позволяет выстроить план ликвидности без неприятных сюрпризов в момент оформления сделки.
Какой LTV и какой взнос вы реально можете получить?
Нерезидент на практике получает LTV в диапазоне 50–75 %, что предполагает собственный взнос от 25 до 50 % от цены (CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans). Точная ставка зависит от банка, страны проживания и надёжности досье.
Нужно различать два режима, которые многие смешивают. Регуляторный потолок CBUAE касается экспатов-резидентов: 80 % для объекта ≤ 5 млн AED, 70 % свыше 5 млн, 60 % для второго объекта и 50 % на off-plan. Эти цифры не применяются автоматически к нерезиденту.
Таблица ниже сопоставляет два режима, чтобы с первого взгляда оценить ваш простор для манёвра:
| Ситуация | Экспат-резидент (потолок CBUAE) | Нерезидент (на практике) |
|---|---|---|
| Готовый объект ≤ 5 млн AED | 80 % | 50–75 % |
| Готовый объект > 5 млн AED | 70 % | 50–75 % |
| Второй объект | 60 % | 50–75 % |
| Покупка off-plan | 50 % | 50 % |
| Требуемый взнос | 20–50 % | 25–50 % |
Источник: CBUAE Rulebook. Регуляторный потолок регулирует экспата-резидента; колонка «нерезидент» отражает то, что банки предоставляют на практике.
Почему такой разрыв? У банка нет ни местных доходов, ни эмиратской кредитной истории, чтобы оценить вас. Его подверженность риску выше, и он компенсирует её более крупным взносом. Каждое учреждение устанавливает собственную сетку — отсюда и смысл сравнивать до подачи досье.
Какие условия банк ОАЭ предъявляет к нерезиденту?
Банк ОАЭ оценивает нерезидента по его зарубежным доходам, банковской истории и стране проживания — прежде чем рассматривать сам объект. У каждого учреждения есть список принимаемых стран, и оно отклоняет досье, выходящие за его периметр.
Со стороны заёмщика
- Подтверждение зарубежных доходов: справки о зарплате, отчётность для самозанятого, налоговые декларации.
- Банковская история за несколько месяцев, часто переведённая и заверенная.
- Страна проживания в списке, принятом запрашиваемым банком.
Со стороны объекта
Финансирование предполагает объект в полной собственности (freehold) в специальной зоне, открытой для иностранцев с 2002 года. Объект вне этих зон не подлежит финансированию для иностранного покупателя.
Две конфигурации ещё сильнее сужают LTV: off-plan, ограниченный 50 % в рамках CBUAE, и объект стоимостью свыше 5 млн AED. Для нерезидента это означает необходимость мобилизовать как минимум половину цены собственными средствами по таким сделкам.
Вопросы максимального возраста, срока кредита, выбора между фиксированной ставкой и переменной, привязанной к EIBOR, а также банковских комиссий разобраны в нашем гиде финансирование покупки недвижимости в Дубае.
Пример с цифрами: сколько финансировать и сколько платить при покупке в кредит?
Для квартиры в Business Bay, оценённой в 2 445 AED/кв. фут при продаже по данным Bayut (февраль 2026), двухкомнатная квартира около 800 кв. футов стоит примерно 1,96 млн AED. Вот как раскладываются финансирование и наличный бюджет для нерезидента.
При LTV 75 % банк ссужает около 1,47 млн AED, а вы вносите 25 %, то есть почти 490 000 AED. При LTV 50 % взнос вырастает почти до 980 000 AED (CBUAE). Разница в полмиллиона решается выбором банка.
К этому взносу добавляются расходы на приобретение, оплачиваемые наличными и никогда не включаемые в кредит:
- 4 % комиссии за передачу права в Dubai Land Department, то есть около 78 400 AED при этой стоимости (DLD transfer fee).
- 4 700–5 500 AED фиксированных сборов DLD (title deed, плата за план, trustee office), по данным Property Finder.
- 2 % агентского вознаграждения плюс 5 % НДС, за счёт покупателя на вторичном рынке, по данным Property Finder.
Эти три статьи выходят из вашего кармана — помимо взноса — в день оформления сделки.
Банковское финансирование или план оплаты от застройщика: какая схема под какой объект?
Схема зависит от типа объекта: готовый объект финансируется классической ипотекой, off-plan — планом оплаты от застройщика, более гибким для нерезидента. Банковский кредит на off-plan ограничен LTV в 50 %, что делает его малопривлекательным.
Готовый объект (вторичный рынок)
Вы финансируете через ипотеку с LTV для нерезидента 50–75 % (CBUAE). Поскольку объект завершён, банк получает залог немедленно и высвобождает средства при оформлении сделки.
Off-plan
При бронировании вы вносите задаток 5–20 % от цены (часто 10–20 %), защищённый на регулируемом эскроу-счёте — механизм, установленный законом № 8 от 2007 года и контролируемый RERA и DLD (escrow). Ваши средства не уходят напрямую застройщику.
Поскольку кредит на off-plan ограничен 50 %, график платежей застройщика становится естественным рычагом финансирования. Как он работает, подробно объяснено в нашем гиде payment plan в Дубае, а весь путь целиком — в гиде покупка off-plan.
Основа, которая делает кредит возможным: freehold, статус и регистрация
Кредит для нерезидента опирается на простую базу: полная собственность freehold, открытая для иностранцев в специальных зонах с 2002 года. Без этого титула ни один банк не примет объект в залог.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Dubai Land Department регистрирует одновременно и продажу, и ипотеку. Для нерезидента копия паспорта принимается как документ, удостоверяющий личность, вместо Emirates ID — вместе с письмом банка-кредитора и заверенными ипотечными договорами (DLD — Request for Mortgage Registration).
Ваш статус играет решающую роль. Нерезидент занимает на более строгих условиях, чем экспат-резидент. Зато при инвестициях от 2 000 000 AED в недвижимость вы получаете право на Golden Visa на 10 лет — смена статуса, разобранная в нашем отдельном гиде. Полная правовая база раскрыта в гиде freehold в Дубае.
Во что кредит обходится сверх LTV: регулярные расходы для учёта
Помимо ежемесячного платежа, две статьи определяют равновесие покупки в кредит: расходы на содержание и арендная плата, которая в идеале должна покрывать взнос. Налогообложение же играет в вашу пользу.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Lunaya
от 6 798 750 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
В Дубае частное лицо не платит ни налога на арендный доход, ни на прирост стоимости, а жилая недвижимость освобождена от НДС (Официальный портал правительства ОАЭ). Полученная аренда, таким образом, остаётся целиком на погашение кредита.
Годовые service charges, регулируемые RERA через Mollak, составляют от 3 до 30 AED/кв. фут/год в зависимости от типа объекта (RERA / DLD Service Charge Index): их нужно закладывать в бюджет сверх ежемесячного платежа.
Остаётся проверить, покрывает ли аренда взнос. Валовая арендная доходность находится в диапазоне 5–8 % в зависимости от района (Bayut, 2025). Разрыв заметен: Arjan показывает расчётную валовую доходность 7,1 % против 5,6 % в Downtown Dubai по данным Bayut (март 2026). Детализация банковских комиссий и расчёт чистой доходности приведены в наших гидах финансирование и налогообложение недвижимости в Дубае.
На что обратить внимание и каких ловушек избегать
Первая, часто самая дорогая ошибка — забыть о наличных расходах в бюджете. 4 % DLD, фиксированные сборы 4 700–5 500 AED и агентские 2 % плюс НДС оплачиваются наличными, никогда через кредит. Они добавляются к взносу.
По моим досье нерезидентов те, кто спотыкается, почти всегда рассуждали от заявленной цены, не заложив расходы на передачу права и реальный взнос, требуемый банком.
— Manon TUIL, Консультант по недвижимости
Наконец, наследование. По умолчанию к наследованию объекта — в том числе финансированного — может применяться шариат; завещание, зарегистрированное в DIFC Courts (Wills Service), защищает передачу для немусульманина. Налоговый аспект со стороны Франции, регулируемый конвенцией 1989 года и её налоговым кредитом, разобран в нашем гиде арендный доход в Дубае.
Определить банки, которые действительно кредитуют нерезидентов, и на каких условиях, — часть сопровождения, которое мы предлагаем, чтобы обезопасить каждый этап.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
