Помимо указанной цены, покупка в Дубае обходится примерно в 6–7 % расходов на вторичном рынке: переоформление DLD 4 %, фиксированные сборы и агентское вознаграждение. Вот разбор по каждой статье.
Расходы на покупку недвижимости в Дубае составляют около 6 % от цены объекта на вторичном рынке: 4 % — сбор за переоформление в Dubai Land Department, фиксированные административные платежи в размере ~4 700–5 500 AED и 2 % агентского вознаграждения с добавлением 5 % НДС на стороне покупателя. Эти суммы прибавляются к согласованной цене и оплачиваются в день переоформления.
Указанная цена никогда не отражает реальную стоимость входа. Между переоформлением титула, фиксированными сборами регистрационного центра и комиссией агента разница исчисляется десятками тысяч дирхамов. Мы рассчитываем реальный совокупный бюджет до любого обязательства, чтобы ни одна статья расходов не всплыла в момент подписания.
Расходы на покупку недвижимости в Дубае: сколько прибавить к указанной цене?
Помимо согласованной цены, для покупки на вторичном рынке в Дубае нужно заложить три основные статьи расходов: сбор за переоформление в Dubai Land Department в размере 4 % от цены покупки, фиксированные административные сборы ~4 700–5 500 AED и агентское вознаграждение в 2 % с добавлением 5 % НДС, за счёт покупателя.
Фиксированные сборы DLD разбиваются по статьям, по данным Property Finder:
- Title deed: ~580 AED (всего 40 AED при off-plan);
- Сбор за план: ~250 AED;
- Trustee office (доверенный центр, оформляющий переоформление): ~4 000–4 200 AED.
Момент, который часто понимают неверно: НДС на жильё составляет 0 % на саму продажу, согласно Federal Tax Authority. Таким образом, цена объекта не облагается НДС. Только агентское вознаграждение облагается 5 % НДС — то есть 5 % от комиссии, а не 5 % от стоимости объекта.
Расчёт на примере: полный бюджет покупки на вторичном рынке от А до Я
При медианной рыночной цене квартиры 1 883 AED/кв. фут по данным Bayut (август 2026 года) объект площадью около 800 кв. футов обходится почти в 1,5 млн AED — к чему добавляются расходы на приобретение, детализированные ниже.
| Статья | Основа | Сумма |
|---|---|---|
| Цена объекта | 800 кв. футов × 1 883 AED/кв. фут | ~1 506 000 AED |
| Переоформление DLD (4 %) | 4 % от цены | ~60 240 AED |
| Фиксированные сборы DLD | title deed + план + trustee | ~4 700–5 500 AED |
| Агентское вознаграждение | 2 % + 5 % НДС | ~31 630 AED |
Переоформление в 4 % от цены, по данным DLD, весит больше всего. Прибавив фиксированные сборы (~4 700–5 500 AED) и агентскую комиссию 2 % + 5 % НДС, расходы сверх цены достигают примерно 96 000–97 000 AED — то есть почти 6,5 % от цены, оплачиваемых дополнительно.
Как только объект становится вашим, наступает первая регулярная статья расходов: годовые service charges, составляющие от ~3 до 30 AED/кв. фут/год и регулируемые RERA через Mollak. Их не следует путать с расходами на приобретение: они повторяются каждый год.
Покупка off-plan: расходы на вход, отличные от вторичного рынка
При покупке off-plan напрямую у застройщика, как правило, отсутствует агентская комиссия на стороне покупателя, в отличие от 2 % + НДС на вторичном рынке. Это немедленная экономия на бюджете входа.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Lunaya
от 6 798 750 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Что меняется со стороны денежных потоков — это график платежей. При бронировании первоначальный взнос off-plan составляет 5–20 % от цены (часто 10–20 %), иногда ему предшествует фиксированный booking-платёж около 20 000–100 000 AED до подписания SPA. Эти средства защищены на регулируемом счёте escrow, в соответствии с законом № 8 от 2007 года под надзором RERA и DLD.
Фиксированные сборы DLD также снижены: предварительный title deed (Oqood) стоит 40 AED вместо ~580 AED, а окончательный title deed выдаётся только при сдаче объекта. Среди 229 проектов, которые мы отслеживаем, порог входа начинается от 500 000 AED при медиане 1,2 млн AED. Такой проект, как The Archive, от 700 000 AED в Dubailand Residence Complex, наглядно демонстрирует эту точку входа. Полный процесс описан в нашем гиде по покупке off-plan шаг за шагом.
Какие расходы добавляет кредит к общему счёту?
Покупка в кредит добавляет расходы на приобретение, которых нет при покупке за наличные, — банковский сбор за оформление, оценку, регистрацию ипотеки — отдельно от 4 % за переоформление DLD, оплачиваемых в любом случае.
Сумма к финансированию зависит от LTV. Нерезидент на практике получает 50–75 % от цены, по данным CBUAE Rulebook, то есть первоначальный взнос 25–50 %. Этот высокий взнос напрямую давит на первоначальные затраты, ещё до учёта сборов.
Подробности банковских расходов — оформление, оценка, регистрация ипотеки в DLD — рассмотрены в нашем гиде по финансированию покупки в Дубае для нерезидентов. Запомните структуру: эти расходы накладываются на 4 % DLD и уже учтённое агентское вознаграждение, что даёт общий бюджет выше, чем при покупке за наличные.
Почему существуют эти расходы: регуляторная рамка, которая их устанавливает
Эти расходы вытекают из роли DLD и RERA в обеспечении безопасности каждой сделки: полное право собственности (freehold) открыто для иностранцев в обозначенных зонах Дубая с 2002 года, и любое переоформление титула обязательно проходит через Dubai Land Department — отсюда и 4 % сбора за переоформление.
Взамен налоговая рамка сильно ограничивает регулярные расходы. Физические лица не платят ни налог на доход от аренды, ни налог на прирост капитала, согласно официальному порталу правительства ОАЭ, а НДС на жильё составляет 0 %.
Корпоративный налог в 9 % с прибыли свыше 375 000 AED, действующий с июня 2023 года, не касается владения объектом на собственное имя — только корпоративных структур, тема которых рассмотрена в гиде по владению через компанию. Наконец, для тех, кто нацелен на резидентство, порог Golden Visa через недвижимость в 2 млн AED — это данные, которые стоит учитывать в общем бюджете уже на этапе поиска.
Какие расходы покупатели забывают заложить в бюджет?
Первое классическое упущение — это фиксированные сборы DLD в ~4 700–5 500 AED, затмеваемые гораздо более известными 4 % за переоформление. В сделке они легко ускользают из виду в момент составления бюджета.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Второе слепое пятно — service charges, сильно варьирующиеся в зависимости от типа объекта. Закладывайте около 10–20 AED/кв. фут/год для квартиры, 20–50+ для люксовой башни и всего ~2–6 для виллы. Эта разница полностью меняет годовой бюджет содержания.
У моих клиентов самая частая ошибка, которую я вижу, — рассуждать только о цене покупки и обнаруживать фиксированные сборы и платежи в момент подписания. Тогда бюджет приходится перестраивать в спешке — я всегда предпочитаю расписать каждую статью до подачи предложения.
— Anastasiya OULD, Директор по связям и корпоративному развитию
Есть ещё и наследственная ловушка: по умолчанию к передаче наследства может применяться шариат. Завещание, зарегистрированное в DIFC Courts, обеспечивает передачу для немусульман — это стоит предусмотреть уже при покупке. Всегда разделяйте расходы на приобретение (единовременно) и регулярные платежи (ежегодно): первое — это стоимость входа, второе — стоимость владения, детально рассмотренная в наших гидах по чистой доходности и налогообложению недвижимости.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Anastasiya OULD
Директор по связям и корпоративному развитию
Анастасия специализируется на вторичном рынке недвижимости в Дубае и помогает своим клиентам в поиске эксклюзивных объектов. Благодаря своему опыту и вниманию к деталям, она находит уникальные возможности в престижных районах, таких как Downtown Dubai, Business Bay и Palm Jumeirah. Увлечённая искусством и дизайном интерьера, она предлагает индивидуальный подход, гарантируя каждому инвестору объект, полностью соответствующий его ожиданиям с точки зрения престижа, расположения и доходности.
