El importe de inversión inmobiliaria que da acceso a la residencia en Dubái, umbral por umbral, con un caso práctico en cifras y el presupuesto real necesario además del precio.
Contenido
- ¿Qué inversión mínima da acceso a cada visa en Dubái?
- Alcanzar el umbral de 2 M AED en la práctica: caso en cifras sobre un inmueble real
- El presupuesto real para superar el umbral: lo que se suma a los 2 M AED
- ¿Cuenta la hipoteca para el umbral? Financiación y parte realmente en propiedad
- Por qué Dubái vincula residencia e inversión inmobiliaria: el marco que lo explica
- Puntos de atención y trampas del umbral de 2 M AED
La inversión mínima para la visa de Dubái por la vía inmobiliaria, la que da acceso a una residencia de larga duración, es de 2 000 000 AED: es el importe mínimo de uno o varios inmuebles a su nombre que activa la Golden Visa inmobiliaria, válida 10 años (Portal oficial del Gobierno de los EAU). Por debajo de esa cifra existen otras fórmulas, con un umbral más bajo y una duración más corta.
Lo que cuenta es el valor del inmueble, nunca su nacionalidad. La plena propiedad (freehold) está abierta a los extranjeros en las zonas designadas de Dubái desde 2002, y es esa propiedad la que sirve de base a cualquier estrategia de residencia a través del inmobiliario.
¿Qué inversión mínima da acceso a cada visa en Dubái?
En Dubái, una inversión inmobiliaria mínima de 2 000 000 AED da acceso a la Golden Visa, un permiso de residencia renovable de 10 años, según el Portal oficial del Gobierno de los EAU. Es el valor del inmueble o inmuebles a su nombre lo que condiciona el acceso a la residencia.
El principio va más allá de la simple propiedad. Comprar un inmueble en freehold en una zona designada —un derecho abierto a los extranjeros desde 2002 según el Dubai Land Department— le convierte en pleno propietario, pero no le concede automáticamente 10 años de residencia. Sin alcanzar los 2 M AED, usted posee un inmueble; no obtiene la visa larga.
Coexisten varios umbrales, cada uno con su duración:
| Fórmula | Umbral | Duración |
|---|---|---|
| Golden Visa | 2 000 000 AED | 10 años |
| Programa Taskeen | 1 000 000 AED | 3 años |
Los requisitos detallados, la composición familiar y la renovación son otro tema: nuestra guía sobre la Golden Visa de Dubái por inversión inmobiliaria los aborda paso a paso.
Alcanzar el umbral de 2 M AED en la práctica: caso en cifras sobre un inmueble real
Para superar los 2 M AED con un solo apartamento en Business Bay, a 2 445 AED/pie² en venta en febrero de 2026 según los datos de Bayut, se necesitan unos 818 pies², es decir, un apartamento de un dormitorio ya amplio. Por debajo de esa superficie, una sola unidad en este barrio no basta para alcanzar el umbral.
Algunos barrios premium superan el umbral con una superficie modesta. En Palm Jumeirah, a 4 336 AED/pie² en marzo de 2026 según los datos de Bayut, menos de 500 pies² ya superan los 2 M AED. Un proyecto nuevo como Albero, en Dubai Creek Harbour, parte de 1,9 M AED según nuestro catálogo: un importe que conviene ajustar ligeramente al alza para quedar por encima del umbral.
En cambio, un barrio asequible exige una gran superficie o sumar varios inmuebles. En Arjan (1 485 AED/pie²) o en Dubai Sports City (1 318 AED/pie², marzo de 2026, datos de Bayut), llegar a 2 M AED requiere más de 1 300 a 1 500 pies², o varias unidades sumadas.
El presupuesto real para superar el umbral: lo que se suma a los 2 M AED
Además del precio, superar el umbral de 2 M AED implica desembolsar unos 80 000 AED en gastos de transmisión: el Dubai Land Department cobra el 4 % del precio de compra, es decir, 80 000 AED en un inmueble de 2 M AED, a lo que se suman gastos fijos de 4 700 a 5 500 AED (title deed, plano, trustee office) según Property Finder.
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En el mercado de segunda mano, el comprador paga además los honorarios de la agencia: el 2 % del precio más un 5 % de IVA, según Property Finder. En off-plan comprado directamente al promotor, normalmente no hay comisión para el comprador, una diferencia que pesa en el presupuesto de entrada.
Buena noticia en cuanto al IVA: las ventas residenciales tributan al 0 %, según la Federal Tax Authority. El umbral de 2 M AED no se ve encarecido, por tanto, por un impuesto sobre el precio de la vivienda.
El desglose partida por partida figura en nuestra guía sobre los gastos de compra de una vivienda en Dubái.
¿Cuenta la hipoteca para el umbral? Financiación y parte realmente en propiedad
El umbral se mide por el valor del inmueble, no por lo que usted pone de su bolsillo: un inmueble de 2 M AED comprado con hipoteca sigue siendo elegible, siempre que se aporte una carta de no objeción del banco. La financiación no cambia su acceso al umbral, pero sí la liquidez que debe movilizar.
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Las normas de endeudamiento enmarcan esa liquidez. El CBUAE limita la hipoteca de un expatriado residente al 80 % del valor (inmueble ≤ 5 M AED) y al 50 % en off-plan. Un no residente obtiene en la práctica entre el 50 y el 75 % según el banco, lo que supone una entrada del 25 al 50 %: un desembolso inicial considerable para un inmueble de 2 M AED.
En off-plan, la entrada se realiza con un depósito del 5 al 20 % en la reserva, a menudo del 10 al 20 %. Estos fondos quedan protegidos en una cuenta escrow regulada, obligatoria desde la Ley n.º 8 de 2007 bajo supervisión de RERA/DLD.
Las condiciones de la hipoteca para no residentes —tipos, edad límite, bancos— se tratan en nuestra guía sobre la financiación de una compra inmobiliaria en Dubái.
Por qué Dubái vincula residencia e inversión inmobiliaria: el marco que lo explica
Dubái vincula residencia e inmobiliario desde la apertura del freehold a los extranjeros en las zonas designadas en 2002 (Dubai Land Department): sin ese derecho de plena propiedad, ninguna estrategia de residencia a través de la compra sería posible. Es la piedra angular del sistema.
El atractivo fiscal acompaña a la residencia. Los particulares no pagan ningún impuesto sobre las rentas del alquiler ni sobre las plusvalías, según el Portal oficial del Gobierno de los EAU. El impuesto de sociedades del 9 % por encima de 375 000 AED, vigente desde junio de 2023, no afecta a la tenencia de un inmueble a título personal.
Para un residente fiscal en Francia, el convenio Francia-EAU del 19 de julio de 1989 elimina la doble imposición mediante un crédito fiscal sobre las rentas inmobiliarias; este punto se desarrolla en nuestra guía sobre las rentas del alquiler en Dubái.
Por último, superar el umbral es una decisión estratégica, no una obligación. El precio mediano del mercado se sitúa en 1 883 AED/pie² según las series de Bayut: un ticket de entrada muy por debajo de 2 M AED sigue siendo posible para quien no busca la visa larga. Puede comparar las opciones en nuestra página del mercado de Dubái.
Puntos de atención y trampas del umbral de 2 M AED
La primera trampa es apuntar al umbral por los pelos: un inmueble comprado justo por debajo de 2 M AED no da derecho a la visa, y el valor que reconoce el DLD puede diferir del precio negociado. Deje un margen por encima del umbral en lugar de ajustarse a la cifra exacta.
Pensar solo en el umbral suele hacer olvidar los gastos recurrentes. Los service charges van de 3 a 30 AED/pie²/año, regulados por la RERA a través de Mollak, y suben a 20-50+ AED en las torres de lujo según el DLD Service Charge Index. Este coste de tenencia recae sobre el inmueble que sostiene la visa.
La rentabilidad depende mucho del barrio elegido para alcanzar el umbral: la rentabilidad bruta del alquiler oscila entre el 5 y el 8 % según la zona (Bayut, 2025). Un inmueble premium como Palm Jumeirah queda por debajo de esa horquilla, en torno al 4,5 % bruto, mientras que un barrio asequible como Dubai Sports City (1 318 AED/pie², marzo de 2026, datos de Bayut) se sitúa en la parte alta. Superar el umbral y buscar la máxima rentabilidad no siempre apuntan al mismo inmueble.
Entre mis clientes, el error más frecuente es calibrar la compra justo en el umbral: a la mínima diferencia de valoración, el expediente de la visa se atasca. Siempre prefiero un inmueble cuyo valor reconocido por el DLD tengo controlado.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Un último reflejo: no mezcle nunca en un mismo cálculo el precio mediano que publica la prensa y el precio por barrio de Bayut; son dos referencias distintas. Este es el tipo de decisión que aseguramos en Lucretia, orientando el importe invertido hacia la fórmula de visa adecuada.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
