Какая сумма инвестиций в недвижимость открывает резидентство в Дубае: все пороги по порядку, расчёт на реальном объекте и полный бюджет сверх цены покупки.
Содержание
Минимальная сумма для визы в Дубае за покупку недвижимости с долгосрочным резидентством — 2 000 000 AED: именно такая суммарная стоимость одного или нескольких объектов, оформленных на ваше имя, даёт право на «золотую визу» (Golden Visa) сроком на 10 лет (Официальный портал правительства ОАЭ). Для тех, кто вкладывает меньше, есть другие программы: порог у них ниже, но и срок короче.
Значение имеет только стоимость объекта, гражданство — никакого. С 2002 года иностранцы могут приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) в специально отведённых зонах Дубая, и именно на этом праве держится любая стратегия получения резидентства через недвижимость.
Какая сумма инвестиций даёт какую визу в Дубае?
В Дубае инвестиция в недвижимость от 2 000 000 AED открывает Golden Visa — продлеваемый вид на жительство на 10 лет, как указано на Официальном портале правительства ОАЭ. Право на резидентство определяет стоимость объекта или объектов, оформленных на ваше имя.
Собственность и резидентство — не одно и то же. Покупка объекта в freehold в отведённой зоне — право, доступное иностранцам с 2002 года, по данным Dubai Land Department, — делает вас полноправным владельцем, но сама по себе не даёт 10 лет резидентства. Не дотянули до 2 млн AED — у вас есть недвижимость, но нет долгосрочной визы.
Порогов несколько, и у каждого свой срок:
| Программа | Порог | Срок |
|---|---|---|
| Golden Visa | 2 000 000 AED | 10 лет |
| Программа Taskeen | 1 000 000 AED | 3 года |
Подробные условия, включение членов семьи и продление — отдельная тема: пошагово мы разбираем их в гиде о Golden Visa в Дубае через недвижимость.
Как набрать 2 млн AED на практике: расчёт на реальном объекте
Чтобы преодолеть порог в 2 млн AED одной квартирой в Business Bay, где в феврале 2026 года цена продажи составляла 2 445 AED за кв. фут (данные Bayut), нужно около 818 кв. футов — это уже вполне комфортная квартира с одной спальней. Объект меньшей площади в этом районе до порога не дотянет.
В ряде премиальных районов порог достигается и скромной площадью. На Palm Jumeirah, где в марте 2026 года цена составляла 4 336 AED за кв. фут (данные Bayut), 2 млн AED набираются уже менее чем за 500 кв. футов. Новый проект Albero в Dubai Creek Harbour стартует, по нашему каталогу, от 1,9 млн AED: сумму придётся немного увеличить, чтобы оказаться выше порога.
В доступных районах, наоборот, нужна большая площадь или несколько объектов. В Arjan (1 485 AED за кв. фут) или Dubai Sports City (1 318 AED за кв. фут, март 2026 года, данные Bayut) для 2 млн AED понадобится более 1 300–1 500 кв. футов или несколько объектов в сумме.
Реальный бюджет: что добавляется к 2 млн AED
Помимо цены, при покупке на 2 млн AED придётся заплатить около 80 000 AED регистрационного сбора: Dubai Land Department взимает 4 % от цены покупки, то есть 80 000 AED за объект стоимостью 2 млн AED. Сверху — фиксированные сборы от 4 700 до 5 500 AED (title deed, план объекта, trustee office), по данным Property Finder.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
На вторичном рынке покупатель также оплачивает комиссию агентства: 2 % от цены плюс 5 % НДС, по данным Property Finder. При покупке off-plan напрямую у застройщика комиссии для покупателя, как правило, нет — ощутимая разница для стартового бюджета.
С НДС новости хорошие: продажа жилой недвижимости облагается по ставке 0 %, согласно Federal Tax Authority. Налог на цену жилья порог в 2 млн AED не утяжеляет.
Все статьи расходов по пунктам — в нашем гиде о расходах на покупку недвижимости в Дубае.
Учитывается ли ипотека в пороге? Финансирование и реальная доля владения
Порог считается по стоимости объекта, а не по сумме, которую вы вносите из своего кармана: объект за 2 млн AED, купленный в ипотеку, остаётся подходящим при условии, что банк выдаст письмо об отсутствии возражений (NOC). Финансирование не лишает вас права на визу, но меняет объём средств, который нужно иметь на руках.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Keturah Reserve
от 3 871 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Этот объём определяют правила кредитования. CBUAE ограничивает кредит для экспата-резидента 80 % стоимости (для объектов до 5 млн AED) и 50 % для off-plan. Нерезидент на практике получает 50–75 % в зависимости от банка, то есть первоначальный взнос составит 25–50 % — весомая сумма для объекта за 2 млн AED.
При покупке off-plan вход — это депозит 5–20 % при бронировании, чаще всего 10–20 %. Средства хранятся на регулируемом escrow-счёте, обязательном с принятия закона № 8 от 2007 года, под надзором RERA/DLD.
Условия ипотеки для нерезидентов — ставки, возрастные ограничения, банки — разобраны в нашем гиде о финансировании покупки недвижимости в Дубае.
Почему Дубай связывает резидентство с недвижимостью
Дубай связал резидентство с недвижимостью, когда в 2002 году открыл freehold для иностранцев в отведённых зонах (Dubai Land Department): без права полной собственности никакая стратегия получения резидентства через покупку была бы невозможна. На этом праве держится вся система.
Резидентство дополняют налоговые преимущества. Физические лица не платят налог ни с арендного дохода, ни с прироста капитала, согласно Официальному порталу правительства ОАЭ. Корпоративный налог 9 % на прибыль свыше 375 000 AED, действующий с июня 2023 года, на владение объектом физическим лицом не распространяется.
Для налоговых резидентов Франции соглашение между Францией и ОАЭ от 19 июля 1989 года устраняет двойное налогообложение за счёт налогового кредита на доходы от недвижимости; подробнее — в нашем гиде об арендном доходе в Дубае. Режим для резидентов других стран зависит от соглашения их страны с ОАЭ.
И наконец, преодолевать порог — это выбор стратегии, а не обязанность. Медианная цена на рынке — 1 883 AED за кв. фут по данным Bayut: тем, кому не нужна долгосрочная виза, доступен вход с бюджетом намного ниже 2 млн AED. Сравнить варианты можно на нашей странице рынка Дубая.
Подводные камни порога в 2 млн AED
Первая ловушка — целиться ровно в порог: объект чуть дешевле 2 млн AED визу не даёт, а стоимость, которую зафиксирует DLD, может отличаться от согласованной цены. Закладывайте запас сверху, а не точную сумму.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Считая только порог, часто забывают о регулярных расходах. Service charges составляют от 3 до 30 AED за кв. фут в год, регулируются RERA через систему Mollak и доходят до 20–50+ AED в люксовых башнях, по данным DLD Service Charge Index. Эти расходы на содержание ложатся на объект, который обеспечивает вашу визу.
Доходность сильно зависит от района, выбранного для достижения порога: валовая арендная доходность колеблется от 5 до 8 % в зависимости от локации (Bayut, 2025). Премиальный объект на Palm Jumeirah оказывается ниже этого диапазона, около 4,5 % брутто, а доступный район вроде Dubai Sports City (1 318 AED за кв. фут, март 2026 года, данные Bayut) — в верхней его части. Объект для визы и объект с максимальной доходностью — не всегда одно и то же.
Самая частая ошибка моих клиентов — покупка впритык к порогу: при малейшем расхождении в оценке заявка на визу встаёт. Я всегда предпочитаю объект, стоимость которого в глазах DLD я могу контролировать.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
И последнее правило: никогда не смешивайте в одном расчёте медианную цену из прессы и цены Bayut по районам — это разные ориентиры. Именно такие решения мы берём на себя в Lucretia, подбирая под сумму инвестиций подходящую визовую программу.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
