De los 500 000 AED a la alta gama por encima de 2 M AED, esto es lo que cada presupuesto permite comprar realmente en Dubái, gastos y rentabilidad incluidos.
Contenido
- Invertir en Dubái según tu presupuesto: la respuesta por tramo de precio
- Cuánto desembolsar realmente en cada tramo: el presupuesto total más allá del precio anunciado
- Cómo influye el presupuesto en la rentabilidad: equilibrar precio de entrada y rendimiento bruto
- Presupuesto modesto no significa poca revalorización: lo que revelan los precios a 5 años
- ¿Dónde se sitúa realmente cada presupuesto en el mapa de Dubái?
- El marco que condiciona lo que tu presupuesto puede comprar
- Puntos de atención: las trampas del razonamiento «por presupuesto»
Invertir en Dubái según tu presupuesto arranca en 500 000 AED para un estudio sobre plano y se extiende hasta los inmuebles por encima de 2 M AED que abren la puerta a la Golden Visa, con un ticket de entrada mediano de 1,2 M AED sobre 107 proyectos con precio visible de nuestro catálogo. Entre esos dos extremos, cada tramo da acceso a barrios, tipos de vivienda y niveles de rentabilidad muy distintos.
La verdadera pregunta no es solo «cuánto cuesta un inmueble», sino «qué se obtiene realmente en cada nivel de precio, una vez integrados los gastos y las cargas». Es ese razonamiento por tramos el que detallamos aquí, con cifras en mano.
Invertir en Dubái según tu presupuesto: la respuesta por tramo de precio
En Dubái, los tickets de entrada se escalonan de 500 000 AED a 2 M AED, con una mediana de 1,2 M AED sobre los 107 proyectos con precio visible que referenciamos, de un total de 229 proyectos publicados. Cuatro tramos estructuran el mercado de obra nueva, cada uno con un tipo de inmueble y de ubicación distintos.
| Tramo de precio | Qué se compra | Ejemplos de proyectos |
|---|---|---|
| ~500 000 a 700 000 AED | Estudios y de una habitación sobre plano en la periferia | Coventry Curve 2, AUM 99 Residences |
| ~700 000 a 1,2 M AED | Apartamentos en comunidad, el tramo más profundo | The Archive, Antalya, Le Blanc |
| ~1,2 a 2 M AED | Zonas céntricas y waterfront asequibles | Canal Heights, Mar Casa |
| ≥ 2 M AED | Alta gama, precio «bajo consulta», Golden Visa | Montiva by Vida, Amaal 8 |
Tramo de acceso: ~500 000 a 700 000 AED
Este presupuesto apunta a estudios y viviendas de una habitación sobre plano en zonas periféricas. Coventry Curve 2 en Dubai Industrial City arranca en 500 000 AED; AUM 99 Residences en Dubailand Residence Complex desde 600 000 AED. En este tramo se plantea a menudo la disyuntiva entre invertir en un estudio o un apartamento de un dormitorio, dos opciones que no sirven al mismo perfil de inversor.
Núcleo del mercado: ~700 000 a 1,2 M AED
El tramo más profundo. The Archive en Dubailand arranca en 700 000 AED, Antalya en Dubai Sports City en 900 000 AED, y Le Blanc en 1 M AED.
Premium asequible: ~1,2 a 2 M AED
Las zonas céntricas y el waterfront se vuelven alcanzables: Canal Heights en Business Bay desde 1,2 M AED, Mar Casa en Dubai Maritime City en 1,5 M AED.
Alta gama: ≥ 2 M AED
Por encima, los precios pasan a «bajo consulta» (Montiva by Vida, Amaal 8). Es también el umbral que abre la Golden Visa mediante inmuebles.
Cuánto desembolsar realmente en cada tramo: el presupuesto total más allá del precio anunciado
Al precio anunciado se suman siempre un 4 % de gastos de transferencia DLD más unos 4 700 a 5 500 AED de gastos fijos según Property Finder, sea cual sea el tramo. El presupuesto real supera por tanto sistemáticamente el precio de partida.
Tomemos un ticket de entrada de 700 000 AED, como The Archive. Los gastos de transferencia al Dubai Land Department representan el 4 % del precio, es decir 28 000 AED. Se añaden los gastos fijos del DLD, incluido un title deed reducido a 40 AED sobre plano. La cifra realista se sitúa así en torno a los 733 000 AED.
Los honorarios de agencia varían según la modalidad de compra: 2 % del precio + 5 % de IVA en el mercado de segunda mano según Property Finder, frente a la ausencia habitual de comisión para el comprador en obra nueva adquirida al promotor. Sobre un inmueble de 1,5 M AED como Mar Casa, cuenta con 60 000 AED de gastos DLD, más los gastos fijos, para una cifra en torno a 1,565 M AED en obra nueva.
Desde la compra, integra también los service charges anuales recurrentes: unos 3 a 30 AED/pie²/año según la RERA, es decir de 10 a 20 para un apartamento y de 20 a 50+ para una torre de lujo. En cuanto a la entrada, la obra nueva exige del 5 al 20 % en la reserva; para el detalle del crédito, consulta nuestra guía sobre la financiación para no residentes.
Cómo influye el presupuesto en la rentabilidad: equilibrar precio de entrada y rendimiento bruto
La rentabilidad bruta está inversamente correlacionada con el precio por pie cuadrado: los barrios asequibles marcan del 7 al 10 %, los barrios premium en torno al 5-6 % según Bayut, para una mediana de mercado del 5,6 %. Un presupuesto ajustado capta por tanto más flujo de caja; un presupuesto elevado paga la ubicación.
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En el tramo de acceso, las rentabilidades más altas se encuentran en International City (7,7 % por 1 000 AED/pie²), Arjan (7,1 % por 1 485 AED/pie²) y Dubai Sports City (6,8 % por 1 318 AED/pie²), según datos de Bayut de marzo de 2026.
A la inversa, el premium se decanta por la dirección. Downtown Dubai rinde un 5,6 % por 3 454 AED/pie² y Palm Jumeirah un 4,5 % por 4 336 AED/pie² (Bayut, marzo 2026).
La regla de lectura: con presupuesto contenido, se prioriza el flujo de caja; con presupuesto elevado, se acepta una rentabilidad anunciada más baja a cambio de una ubicación escasa y una clientela de alquiler premium.
Presupuesto modesto no significa poca revalorización: lo que revelan los precios a 5 años
Varios barrios asequibles han capitalizado con fuerza en cinco años, a veces más rápido que las zonas premium. Dubai Industrial City registra +132,1 % en 60 meses, Dubai Silicon Oasis +108,9 % y Dubailand Residence Complex +110,9 %, según Bayut en marzo de 2026.
Con presupuesto intermedio, Jumeirah Garden City ha progresado un +147,6 % en 60 meses por 2 097 AED/pie² (Bayut, marzo 2026), una de las trayectorias más pronunciadas del mercado.
| Barrio | Precio (AED/pie²) | Evolución 60 meses |
|---|---|---|
| Dubai Industrial City | 1 331 | +132,1 % |
| Dubailand Residence Complex | 1 277 | +110,9 % |
| Dubai Silicon Oasis | 1 370 | +108,9 % |
| Jumeirah Garden City | 2 097 | +147,6 % |
| Palm Jumeirah | 4 336 | +69,1 % |
| Downtown Dubai | 3 454 | +51,9 % |
Fuente: Bayut, series mensuales (febrero-marzo 2026).
Las zonas premium avanzan más despacio: Downtown +51,9 %, Palm Jumeirah +69,1 % y Business Bay +64,9 % en 60 meses según Bayut. El crecimiento reciente confirma la tendencia: en 12 meses, Bukadra gana un +12,2 % y Dubai Industrial City un +5,6 %, frente a una mediana de mercado del +2,6 %.
Con presupuesto modesto, apuntar a la trayectoria de revalorización cuenta por tanto tanto como la rentabilidad del alquiler. Los mecanismos de estas tendencias se analizan en nuestra guía sobre las tendencias del mercado.
¿Dónde se sitúa realmente cada presupuesto en el mapa de Dubái?
El precio mediano del mercado se sitúa en 1 883 AED/pie² según Bayut: esta referencia permite ubicar tu presupuesto por encima o por debajo de la media. La geografía sigue en gran medida los tramos de precio.
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Las zonas asequibles, en la periferia
- Dubailand Residence Complex — 1 277 AED/pie²
- Dubai Industrial City — 1 331 AED/pie²
- Dubai South — 1 440 AED/pie²
La gama media, céntrica o en comunidad
- Arjan — 1 485 AED/pie²
- Jumeirah Village Circle — 1 523 AED/pie²
- Damac Hills — 1 616 AED/pie²
El prime waterfront y céntrico
- Business Bay — 2 445 AED/pie²
- Downtown Dubai — 3 454 AED/pie²
- Palm Jumeirah — 4 336 AED/pie²
Todas estas cifras proceden de las series de Bayut de febrero-marzo de 2026. Para construir una tabla de decisión completa en función de tu objetivo, apóyate en nuestra guía sobre la elección del barrio.
El marco que condiciona lo que tu presupuesto puede comprar
Un extranjero invierte su presupuesto en plena propiedad únicamente en las zonas freehold designadas, abiertas desde 2002 según el Dubai Land Department. Es el primer filtro: fuera de esas zonas, el presupuesto no se aplica de la misma forma.
El apalancamiento por financiación depende luego de tu estatus. Un no residente obtiene en la práctica del 50 al 75 % de LTV, es decir una entrada del 25 al 50 %, con la obra nueva limitada al 50 % según el CBUAE Rulebook. Un presupuesto en efectivo amplía por tanto el abanico de inmuebles accesibles.
La fiscalidad preserva el presupuesto a largo plazo: 0 % de impuesto sobre las rentas del alquiler y la plusvalía para particulares según el portal oficial de los EAU, y 0 % de IVA en el residencial. El detalle figura en nuestra guía sobre la fiscalidad.
Puntos de atención: las trampas del razonamiento «por presupuesto»
La trampa más frecuente consiste en presupuestar solo el precio anunciado. Los gastos de transferencia, los gastos fijos del DLD y los service charges anuales recurrentes transforman el presupuesto real; olvidarlos falsea todo el cálculo.
En mi experiencia, veo a muchos compradores lanzarse sobre la rentabilidad más alta sin comprobar la demanda de alquiler real del barrio. Una tasa anunciada del 7 % no vale nada si el inmueble permanece vacío varios meses.
Sobre el terreno, lo que más sorprende a mis clientes es la brecha entre el precio de reclamo y la cifra final: la superficie y la planta disparan pronto la factura, y nadie anticipa lo suficiente ese salto.
— Adeline LAUVERNAY, Consultora Inmobiliaria
- Precio aberrante: un ticket de entrada manifiestamente erróneo (descartamos el de Dubai Harbour Residences) debe contrastarse siempre con el promotor.
- «Desde» ≠ presupuesto real: los tickets de entrada son puntos de partida, no el precio del inmueble al que aspirarás.
- Por encima de 2 M AED: los precios pasan a «bajo consulta», lo que implica una negociación directa y una cifra total superior.
Estos reflejos, y otros, se detallan en nuestra guía de los errores que evitar. Para una visión de conjunto del mercado, consulta nuestra página dedicada a Dubái.
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Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Adeline LAUVERNAY
Consultora Inmobiliaria
Experta en ventas y marketing de lujo, Adeline afinó su sentido del servicio de alta gama en Maisons prestigiosas como Hermès y Bvlgari. Su experiencia le permite responder a las expectativas de una clientela exigente ofreciendo una experiencia a medida. Apasionada y exigente, acompaña a sus clientes identificando oportunidades únicas y proponiendo propiedades excepcionales perfectamente alineadas con sus aspiraciones.
