От 500 000 AED в стартовом сегменте до премиума дороже 2 млн AED — вот что каждый бюджет реально позволяет купить в Дубае, с учётом сборов и доходности.
Инвестиции в недвижимость Дубая по бюджету начинаются с 500 000 AED за студию на этапе строительства и доходят до объектов дороже 2 млн AED, открывающих доступ к Golden Visa; медианный порог входа составляет 1,2 млн AED по 107 проектам с указанной ценой из нашего каталога. Между этими двумя полюсами каждый ценовой диапазон открывает совершенно разные районы, типы объектов и уровни доходности.
Настоящий вопрос не только в том, «сколько стоит объект», а в том, «что конкретно получаешь на каждом ценовом уровне, если учесть все сборы и расходы». Именно эту логику по ступеням мы и разбираем здесь — с цифрами в руках.
Инвестиции в недвижимость Дубая по бюджету: ответ по ценовым ступеням
В Дубае порог входа варьируется от 500 000 AED до 2 млн AED, с медианой 1,2 млн AED по 107 проектам с указанной ценой, которые мы отслеживаем, из 229 опубликованных проектов в целом. Рынок новостроек делится на четыре ступени, каждая из которых открывает свой тип объекта и локацию.
| Ценовая ступень | Что покупаешь | Примеры проектов |
|---|---|---|
| ~500 000–700 000 AED | Студии и однокомнатные на этапе строительства на окраинах | Coventry Curve 2, AUM 99 Residences |
| ~700 000–1,2 млн AED | Квартиры в комьюнити, самый насыщенный сегмент | The Archive, Antalya, Le Blanc |
| ~1,2–2 млн AED | Доступный центр и waterfront | Canal Heights, Mar Casa |
| ≥ 2 млн AED | Премиум, цена «по запросу», Golden Visa | Montiva by Vida, Amaal 8 |
Стартовая ступень: ~500 000–700 000 AED
Этот бюджет рассчитан на студии и однокомнатные квартиры на этапе строительства в периферийных зонах. Coventry Curve 2 в Dubai Industrial City стартует от 500 000 AED; AUM 99 Residences в Dubailand Residence Complex — от 600 000 AED. На этой ступени полезно заранее определиться с форматом объекта: сравнение инвестиций в студию или апартаменты с 1 спальней помогает выбрать под свою цель — доходность, ликвидность или рост стоимости.
Ядро рынка: ~700 000–1,2 млн AED
Самый насыщенный сегмент. The Archive в Dubailand стартует от 700 000 AED, Antalya в Dubai Sports City — от 900 000 AED, а Le Blanc — от 1 млн AED.
Доступный премиум: ~1,2–2 млн AED
Центр и waterfront становятся достижимыми: Canal Heights в Business Bay — от 1,2 млн AED, Mar Casa в Dubai Maritime City — от 1,5 млн AED.
Премиум-класс: ≥ 2 млн AED
Выше этого уровня цены становятся «по запросу» (Montiva by Vida, Amaal 8). Это также порог, открывающий Golden Visa через недвижимость. Если ваш бюджет составляет 2–4 млн AED и превышает этот порог, мы подробно разбираем лучшие варианты инвестиций в Дубае от 500 000 евро — с конкретными районами, ценами и доходностью.
Сколько реально придётся потратить на каждой ступени: полный бюджет сверх заявленной цены
К заявленной цене всегда добавляются 4 % сбора за передачу права DLD плюс примерно 4 700–5 500 AED фиксированных сборов по данным Property Finder — независимо от ступени. Реальный бюджет, таким образом, всегда превышает стартовую цену.
Возьмём порог входа в 700 000 AED, как у The Archive. Сбор за передачу права в Dubai Land Department составляет 4 % от цены, то есть 28 000 AED. Добавляются фиксированные сборы DLD, включая свидетельство о собственности, сниженное до 40 AED на этапе строительства. Реалистичная сумма, таким образом, составляет около 733 000 AED.
Комиссия агентства различается в зависимости от способа покупки: 2 % от цены + 5 % НДС на вторичном рынке по данным Property Finder, тогда как на этапе строительства при покупке напрямую у застройщика комиссия со стороны покупателя, как правило, отсутствует. По объекту за 1,5 млн AED, как Mar Casa, рассчитывайте на 60 000 AED сборов DLD плюс фиксированные сборы — итоговая сумма около 1,565 млн AED в новостройке.
С момента покупки учитывайте и ежегодные регулярные service charges: примерно 3–30 AED/кв. фут в год по данным RERA, то есть 10–20 для квартиры и 20–50+ для люксовой башни. Что касается первоначального взноса, на этапе строительства требуется 5–20 % при бронировании; подробнее об ипотеке — в нашем гиде по финансированию для нерезидентов.
Как бюджет влияет на доходность: баланс между ценой входа и валовой рентабельностью
Валовая доходность обратно пропорциональна цене за квадратный фут: в доступных районах она составляет 7–10 %, в премиальных — около 5–6 % по данным Bayut, при рыночной медиане 5,6 %. Скромный бюджет, таким образом, приносит больше денежного потока, а крупный — оплачивает локацию.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
На стартовой ступени самая высокая доходность — в International City (7,7 % при 1 000 AED/кв. фут), Arjan (7,1 % при 1 485 AED/кв. фут) и Dubai Sports City (6,8 % при 1 318 AED/кв. фут), по данным Bayut за март 2026.
Напротив, премиум делает ставку на адрес. Downtown Dubai даёт 5,6 % при 3 454 AED/кв. фут, а Palm Jumeirah — 4,5 % при 4 336 AED/кв. фут (Bayut, март 2026).
Правило чтения такое: при ограниченном бюджете предпочтение отдаётся денежному потоку; при крупном бюджете принимается более низкая заявленная доходность в обмен на редкую локацию и премиальную арендную аудиторию.
Скромный бюджет не значит скромный рост стоимости: что показывают цены за 5 лет
Ряд доступных районов сильно вырос в цене за пять лет — иногда быстрее, чем премиальные локации. Dubai Industrial City показывает +132,1 % за 60 месяцев, Dubai Silicon Oasis +108,9 %, а Dubailand Residence Complex +110,9 %, по данным Bayut за март 2026.
В среднем ценовом сегменте Jumeirah Garden City вырос на +147,6 % за 60 месяцев при 2 097 AED/кв. фут (Bayut, март 2026) — одна из самых сильных траекторий на рынке.
| Район | Цена (AED/кв. фут) | Динамика за 60 месяцев |
|---|---|---|
| Dubai Industrial City | 1 331 | +132,1 % |
| Dubailand Residence Complex | 1 277 | +110,9 % |
| Dubai Silicon Oasis | 1 370 | +108,9 % |
| Jumeirah Garden City | 2 097 | +147,6 % |
| Palm Jumeirah | 4 336 | +69,1 % |
| Downtown Dubai | 3 454 | +51,9 % |
Источник: Bayut, месячные ряды (февраль–март 2026).
Премиальные локации растут медленнее: Downtown +51,9 %, Palm Jumeirah +69,1 % и Business Bay +64,9 % за 60 месяцев по данным Bayut. Недавний рост подтверждает тенденцию: за 12 месяцев Bukadra прибавила +12,2 %, а Dubai Industrial City +5,6 % при рыночной медиане +2,6 %.
При скромном бюджете нацеленность на траекторию роста стоимости важна не меньше арендной доходности. Механизмы этих трендов разобраны в нашем гиде по тенденциям рынка.
Где конкретно располагается каждый бюджет на карте Дубая?
Медианная цена рынка составляет 1 883 AED/кв. фут по данным Bayut: этот ориентир позволяет понять, где ваш бюджет — выше или ниже среднего. География во многом следует за ценовыми ступенями.
Рекомендуем
Смотреть проекты: Keturah Reserve
от 3 871 000 AED
Подборка новостроек с сопровождением под ключ.
Смотреть проекты
Доступные зоны, на периферии
- Dubailand Residence Complex — 1 277 AED/кв. фут
- Dubai Industrial City — 1 331 AED/кв. фут
- Dubai South — 1 440 AED/кв. фут
Средний сегмент, центральный или в комьюнити
- Arjan — 1 485 AED/кв. фут
- Jumeirah Village Circle — 1 523 AED/кв. фут
- Damac Hills — 1 616 AED/кв. фут
Прайм-сегмент: waterfront и центр
- Business Bay — 2 445 AED/кв. фут
- Downtown Dubai — 3 454 AED/кв. фут
- Palm Jumeirah — 4 336 AED/кв. фут
Все эти цифры взяты из рядов Bayut за февраль–март 2026. Чтобы построить полную систему принятия решений исходя из вашей цели, опирайтесь на наш гид по выбору района.
Правовые рамки, которые определяют, что может купить ваш бюджет
Иностранец вкладывает свой бюджет в полную собственность только в обозначенных зонах freehold, открытых с 2002 года по данным Dubai Land Department. Это первый фильтр: за пределами этих зон бюджет работает иначе.
Бесплатно
Получите наш инвестиционный гид
Главное — стратегия, налоги, этапы — для скачивания.
Кредитное плечо зависит от вашего статуса. Нерезидент на практике получает 50–75 % LTV, то есть взнос 25–50 %, при этом на этапе строительства LTV ограничено 50 % по данным CBUAE Rulebook. Бюджет наличными расширяет круг доступных объектов.
Налогообложение сохраняет бюджет в долгосрочной перспективе: 0 % налога на арендный доход и прирост капитала для физических лиц по данным официального портала ОАЭ, и 0 % НДС на жилую недвижимость. Подробности — в нашем гиде по налогообложению.
На что обратить внимание: ловушки логики «по бюджету»
Самая частая ловушка — закладывать в бюджет только заявленную цену. Сборы за передачу права, фиксированные сборы DLD и ежегодные регулярные service charges меняют реальный бюджет — забыть о них значит сломать весь расчёт.
По моему опыту, многие покупатели гонятся за самой высокой доходностью, не проверив реальный спрос на аренду в районе. Заявленные 7 % ничего не стоят, если объект несколько месяцев простаивает.
На практике больше всего клиентов удивляет разрыв между стартовой ценой и итоговой суммой: площадь и этаж быстро повышают счёт, и мало кто заранее закладывает этот скачок.
— Adeline LAUVERNAY, Консультант по недвижимости
- Аномальная цена: явно ошибочный порог входа (мы исключили такой у Dubai Harbour Residences) всегда стоит перепроверить у застройщика.
- «От» ≠ реальный бюджет: порог входа — это отправная точка, а не цена объекта, который вы будете рассматривать.
- Выше 2 млн AED: цены становятся «по запросу», что подразумевает прямые переговоры и более высокую итоговую сумму.
Эти и другие правила подробно разобраны в нашем гиде по ошибкам, которых стоит избегать. Для общего взгляда на рынок обратитесь к нашей странице о Дубае.
В этом гиде
Статьи этого гида
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Adeline LAUVERNAY
Консультант по недвижимости
Эксперт в области продаж и маркетинга в сфере люкса, Аделин оттачивала свое чувство первоклассного сервиса в престижных Домах, таких как Hermès и Bvlgari. Её экспертиза позволяет ей отвечать ожиданиям взыскательной клиентуры, предлагая индивидуальный подход. Увлечённая и требовательная, она сопровождает своих клиентов, выявляя уникальные возможности и предлагая исключительную недвижимость, полностью соответствующую их устремлениям.
