En Dubái, 0 % de impuesto local sobre alquileres y plusvalías. Pero si es residente fiscal en Francia, el convenio de 1989 determina lo que todavía debe declarar allí.
Contenido
- Impuestos en Dubái para un residente fiscal en Francia: ¿qué cambia realmente?
- Caso práctico: lo que paga realmente un residente fiscal en Francia por un alquiler en Dubái
- ¿Residente fiscal en Francia o en los Emiratos? Dónde está el verdadero punto de inflexión
- Impuesto de sociedades, IVA, plusvalía: los demás impuestos que pueden afectarle
- Por qué existe este marco: el convenio de 1989 y el régimen fiscal de los EAU
- Sucesión, obligaciones declarativas, tipo efectivo: los puntos de atención
Los impuestos en Dubái para un residente fiscal en Francia parten de un principio sencillo: los Emiratos no gravan las rentas del alquiler ni la plusvalía de un particular (0 %, según el portal oficial del Gobierno de los EAU). Sin embargo, mientras su domicilio fiscal siga en Francia, su tributación allí no desaparece: la regula el convenio franco-emiratí de 1989.
La dificultad nace de una confusión frecuente: tener un inmueble en Dubái no le convierte en residente fiscal de los Emiratos. La ubicación del inmueble y su residencia fiscal son dos cosas distintas, y esa distinción determina lo que acabará pagando.
Impuestos en Dubái para un residente fiscal en Francia: ¿qué cambia realmente?
Para un residente fiscal en Francia, la fiscalidad de Dubái se juega en dos planos: 0 % de impuesto en los Emiratos sobre las rentas del alquiler y la plusvalía de un particular, y una tributación francesa que no se borra automáticamente. El convenio entre ambos países la organiza.
El mecanismo se apoya en el convenio fiscal Francia-EAU firmado en 1989. Atribuye la tributación de las rentas inmobiliarias a los Emiratos y elimina la doble imposición mediante un crédito fiscal igual al impuesto francés, según el BOFiP. En la práctica, el impuesto francés sobre esa renta queda neutralizado.
El caso práctico que sigue muestra cómo se traduce este mecanismo en un alquiler real.
Caso práctico: lo que paga realmente un residente fiscal en Francia por un alquiler en Dubái
Sigamos el recorrido de un alquiler sobre un inmueble real. En Arjan, el alquiler alcanza 106 AED/pie²/año para un precio de 1 485 AED/pie², es decir, una rentabilidad bruta calculada del 7,1 % según los datos de Bayut (marzo de 2026). Estas son las tres etapas fiscales de ese alquiler.
- Etapa 1 — en los Emiratos: no se retiene ningún impuesto sobre este alquiler, ya que los particulares no están sujetos al impuesto sobre la renta según el portal oficial del Gobierno de los EAU.
- Etapa 2 — declaración en Francia: el alquiler se declara, se calcula el impuesto francés y después se anula con un crédito fiscal igual a ese mismo impuesto, en aplicación del convenio de 1989.
- Etapa 3 — efecto del tipo efectivo: aunque exento de impuesto propio, este alquiler se suma a sus ingresos para determinar su tipo medio de gravamen, que luego se aplica a sus demás rentas imponibles en Francia.
Dicho de otro modo, el alquiler de Dubái no genera impuesto directo en Francia, pero puede elevar un escalón el tipo aplicado a sus rentas francesas. Además, el 7,1 % sigue siendo una rentabilidad bruta: los gastos la reducen, como detalla nuestra guía sobre la tributación de las rentas del alquiler para un particular.
¿Residente fiscal en Francia o en los Emiratos? Dónde está el verdadero punto de inflexión
El cambio no depende de poseer un inmueble, sino de su situación personal real: hogar, lugar de estancia principal, actividad profesional y centro de intereses económicos. Comprar un apartamento en Dubái nunca traslada, por sí solo, su residencia fiscal.
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La Golden Visa no cambia nada en este punto. Este permiso de residencia de diez años, accesible desde 2 000 000 AED de inversión inmobiliaria según el portal oficial del Gobierno de los EAU, permite residir en los Emiratos sin conllevar automáticamente la residencia fiscal emiratí. Sus requisitos se detallan en nuestra guía sobre la Golden Visa de Dubái por inversión inmobiliaria.
Lo que cambia si traslada realmente su residencia fiscal
Si traslada efectivamente su hogar a los Emiratos —instalación real, estancia principal, intereses económicos allí—, sale del ámbito del impuesto francés sobre su renta mundial. Pero esto exige una residencia efectiva, no una simple declaración.
Entre mis clientes, el error más caro nunca es la compra en sí: es creer que un visado basta para cortar el vínculo fiscal con Francia. Veo con frecuencia expedientes en los que el hogar real se ha quedado en París.
— Benoit CLAUDEL, Director de Estrategia y Operaciones
Las cuestiones sobre el estatus del comprador corresponden a otros temas: la financiación para no residentes y la apertura de una cuenta bancaria en los Emiratos.
Impuesto de sociedades, IVA, plusvalía: los demás impuestos que pueden afectarle
Más allá del impuesto sobre la renta, en los Emiratos existen tres tributos, pero ninguno afecta a un particular que posee una vivienda a título personal. Este es el mapa completo.
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| Impuesto | Tipo | A quién afecta |
|---|---|---|
| Impuesto de sociedades | 9 % por encima de 375 000 AED de beneficios | Solo sociedades, no la tenencia a título personal |
| IVA residencial | 0 % | Ventas y alquileres de viviendas |
| IVA comercial | 5 % | Inmuebles comerciales |
| Honorarios de agencia (mercado secundario) | 2 % + 5 % de IVA | Comprador |
El impuesto de sociedades del 9 % se aplica desde junio de 2023 a los beneficios que superan 375 000 AED, según la Federal Tax Authority; un particular propietario directo no está sujeto a él. En cuanto al IVA, lo residencial tributa al 0 % (ventas y alquileres) y lo comercial al 5 %.
La plusvalía de reventa también es del 0 % a nivel local para un particular. Su tratamiento en Francia conforme al convenio sigue la misma lógica que los alquileres; el proceso se describe en nuestra guía sobre la reventa de un inmueble en Dubái. Para saber cuándo conviene poseer a través de una estructura y en qué momento se activa el 9 %, consulte nuestra guía sobre la tenencia a través de una sociedad.
Por qué existe este marco: el convenio de 1989 y el régimen fiscal de los EAU
Este marco descansa sobre un régimen fiscal emiratí muy ligero para la vivienda residencial en propiedad personal: sin impuesto sobre la renta de las personas físicas y con tributos recientes que no contemplan este caso. El impuesto de sociedades del 9 % data de 2023 y el IVA del 5 % se aplica a lo comercial: la vivienda residencial en tenencia directa queda fuera de su alcance.
El convenio Francia-EAU, firmado el 19 de julio de 1989, persigue dos objetivos según el BOFiP: evitar la doble imposición de las rentas inmobiliarias y conservar para Francia el derecho a calcular su tipo efectivo. Ese equilibrio explica por qué el impuesto queda neutralizado sin que desaparezca la obligación de declarar.
Por último, la inversión en sí solo es posible gracias a la plena propiedad abierta a extranjeros desde 2002 en las zonas designadas, como explica nuestra guía sobre el freehold y las zonas autorizadas.
Este régimen fiscal se aplica sea cual sea el barrio: un apartamento en Business Bay y una villa en Dubai Hills siguen exactamente las mismas reglas. El tipo impositivo nunca depende de la dirección, a diferencia de la rentabilidad, cuya mediana de mercado se sitúa en el 5,6 % según los datos de Bayut.
Sucesión, obligaciones declarativas, tipo efectivo: los puntos de atención
El principal riesgo no es fiscal sino sucesorio, sumado a dos trampas declarativas bien identificadas. Tres puntos merecen su atención.
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La sucesión, a menudo olvidada
Por defecto, la sharía puede aplicarse a las sucesiones en los Emiratos. Un testamento registrado ante los DIFC Courts (DIFC Wills) o los tribunales de Dubái asegura la transmisión para los no musulmanes. Conviene prepararlo incluso antes de comprar.
La trampa del «impuesto cero»
Creer que el 0 % local significa «nada que declarar en Francia» es un error frecuente. La obligación de declarar y el efecto del tipo efectivo se mantienen, aunque no se deba impuesto por la renta de Dubái.
La trampa de la falsa residencia fiscal
Declararse residente emiratí sin haber trasladado realmente el hogar expone a una regularización. El convenio no es una herramienta de optimización a la carta: no sustituye un asesoramiento fiscal personalizado, y su aplicación depende de su situación exacta.
Por último, la ausencia de impuesto local no significa ausencia de costes. Las service charges anuales, de 3 a 30 AED/pie²/año y reguladas por la RERA a través de Mollak, se suman cada año; nuestra guía sobre las service charges las detalla. Para la declaración y la aplicación del convenio, Lucretia le orienta hacia un acompañamiento a medida.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Benoit CLAUDEL
Director de Estrategia y Operaciones
Con más de 18 años de experiencia en el sector inmobiliario y la gestión patrimonial, Benoît ha desarrollado una experiencia reconocida en el acompañamiento de inversores privados, directivos de empresa y family offices. Tras iniciar su carrera en una agencia inmobiliaria y trabajar en uno de los gabinetes de gestión patrimonial más reputados de París, se incorporó a LCL como Responsable de Banca Privada de Île-de-France, asesorando a clientes de altos ingresos en sus estrategias inmobiliarias. Emprendedor, fundó y dirigió durante 7 años su propio gabinete de gestión patrimonial, estructurando soluciones de inversión y optimización patrimonial. Actualmente en Lucretia, Benoît supervisa la estrategia operativa, el rendimiento comercial y la formación de los asesores. Interviene en los expedientes de alto valor añadido, en particular las inversiones a través de sociedades holding francesas, la estructuración jurídica y la fiscalidad patrimonial.
