В Дубае арендный доход и прирост капитала облагаются местным налогом по ставке 0 %. Но если вы налоговый резидент Франции, конвенция 1989 года определяет, что вам по-прежнему нужно декларировать во Франции.
Налоги в Дубае для налогового резидента Франции устроены по простому принципу: Эмираты не взимают с частного лица налог ни на арендный доход, ни на прирост капитала (0 %, по данным официального правительственного портала ОАЭ). Однако пока ваше налоговое резидентство остаётся во Франции, французское налогообложение никуда не исчезает. Его рамки задаёт франко-эмиратская конвенция 1989 года.
Главная сложность связана с распространённой путаницей: владение недвижимостью в Дубае не делает вас налоговым резидентом Эмиратов. Местонахождение объекта и ваше налоговое резидентство — разные вещи, и именно от этого различия зависит, сколько вы заплатите на самом деле.
Налоги в Дубае для налогового резидента Франции: что меняется на самом деле?
Для налогового резидента Франции налоги в Дубае складываются из двух уровней. В Эмиратах с арендного дохода и прироста капитала частного лица удерживается 0 %, а французское налогообложение автоматически не отменяется. Порядок определяет конвенция между двумя странами.
Механизм основан на налоговой конвенции Франция–ОАЭ, подписанной в 1989 году. Согласно BOFiP, право облагать доходы от недвижимости закреплено за Эмиратами, а двойное налогообложение устраняется налоговым кредитом, равным сумме французского налога. На практике французский налог на этот доход обнуляется.
Пример с цифрами ниже показывает, как этот механизм работает на реальной аренде.
Пример с цифрами: сколько на самом деле платит налоговый резидент Франции с аренды в Дубае
Проследим путь арендного дохода на реальном объекте. В Arjan аренда составляет 106 AED/кв. фут в год при цене 1 485 AED/кв. фут, то есть расчётная валовая доходность — 7,1 % по данным Bayut (март 2026). Этот доход проходит три налоговых этапа.
- Этап 1 — в Эмиратах: налог с этой аренды не удерживается: по данным официального правительственного портала ОАЭ, частные лица не платят подоходный налог.
- Этап 2 — декларация во Франции: доход декларируется, французский налог рассчитывается, а затем аннулируется налоговым кредитом в том же размере согласно конвенции 1989 года.
- Этап 3 — эффективная ставка: хотя сам доход освобождён от налога, он прибавляется к вашим доходам при определении средней ставки, которая затем применяется к остальным вашим налогооблагаемым доходам во Франции.
Иначе говоря, аренда в Дубае не порождает прямого налога во Франции, но может поднять ставку, по которой облагаются ваши французские доходы. Кроме того, 7,1 % — это валовая доходность: расходы её снижают, подробнее — в нашем гиде о налогообложении арендного дохода частного лица.
Налоговый резидент Франции или ОАЭ: где проходит настоящая граница?
Граница определяется не владением недвижимостью, а вашей реальной жизненной ситуацией: где ваша семья, где вы в основном проживаете, где ведёте профессиональную деятельность и где находится центр экономических интересов. Покупка квартиры в Дубае сама по себе никогда не переносит налоговое резидентство.
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
Golden Visa здесь ничего не меняет. Этот десятилетний вид на жительство, доступный при инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED по данным официального правительственного портала ОАЭ, даёт право жить в Эмиратах, но не делает вас налоговым резидентом ОАЭ автоматически. Условия подробно описаны в нашем гиде о Golden Visa в Дубае через недвижимость.
Что меняется, если вы действительно переносите налоговое резидентство
Если вы фактически переезжаете в Эмираты — реально обосновываетесь, живёте там большую часть времени, переносите туда экономические интересы, — вы выходите из-под французского налогообложения мировых доходов. Но для этого нужно реальное проживание, а не просто заявление.
У моих клиентов самая дорогая ошибка — никогда не сама покупка. Это уверенность, что виза разрывает налоговую связь с Францией. Я регулярно вижу дела, где семья на деле осталась в Париже.
— Benoit CLAUDEL, Директор по стратегии и операциям
Вопросы статуса покупателя относятся к другим темам: финансирование для нерезидентов и открытие банковского счёта в Эмиратах.
Корпоративный налог, НДС, прирост капитала: другие налоги, которые могут вас касаться
Помимо подоходного налога, в Эмиратах действуют ещё три сбора, но ни один из них не затрагивает частное лицо, владеющее жильём напрямую. Вот полная картина.
| Налог | Ставка | Кого касается |
|---|---|---|
| Корпоративный налог | 9 % с прибыли свыше 375 000 AED | Только компании — не прямое владение |
| НДС на жилую недвижимость | 0 % | Продажа и аренда жилья |
| НДС на коммерческую недвижимость | 5 % | Коммерческие объекты |
| Комиссия агентства (вторичный рынок) | 2 % + 5 % НДС | Покупатель |
Корпоративный налог 9 % применяется с июня 2023 года к прибыли свыше 375 000 AED, по данным Federal Tax Authority; частное лицо, владеющее объектом напрямую, его не платит. По НДС: жилая недвижимость — 0 % (продажа и аренда), коммерческая — 5 %.
Прирост капитала при перепродаже для частного лица на месте тоже облагается по ставке 0 %. Его режим по конвенции на французской стороне следует той же логике, что и арендный доход; сам процесс описан в нашем гиде о перепродаже недвижимости в Дубае. Когда имеет смысл владеть через структуру и в какой момент включается ставка 9 %, читайте в гиде о владении через компанию.
Откуда взялись эти правила: конвенция 1989 года и налоговый режим ОАЭ
В основе — очень мягкий налоговый режим ОАЭ для жилья в прямой собственности: подоходного налога для частных лиц нет, а недавно введённые сборы этот случай не затрагивают. Корпоративный налог 9 % действует с 2023 года, НДС 5 % применяется к коммерческой недвижимости, а жильё в прямом владении остаётся вне их действия.
Конвенция Франция–ОАЭ, подписанная 19 июля 1989 года, согласно BOFiP преследует две цели: избежать двойного налогообложения доходов от недвижимости и при этом сохранить за Францией право рассчитывать вашу эффективную ставку. Именно этот компромисс объясняет, почему налог обнуляется, а обязанность декларировать остаётся.
Сами инвестиции возможны благодаря праву полной собственности, открытому для иностранцев с 2002 года в специально отведённых зонах; подробнее — в нашем гиде о freehold и разрешённых зонах.
Налоговый режим не зависит от района: квартира в Business Bay и вилла в Dubai Hills подчиняются одним и тем же правилам. Ставка налога никогда не зависит от адреса — в отличие от доходности, медиана которой на рынке составляет 5,6 % по данным Bayut.
Наследование, декларирование, эффективная ставка: на что обратить внимание
Главный риск здесь не налоговый, а наследственный, плюс две хорошо известные ловушки с декларированием. Внимания заслуживают три момента.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
Наследование, о котором часто забывают
По умолчанию к наследованию в Эмиратах может применяться шариат. Завещание, зарегистрированное в DIFC Courts (DIFC Wills) или в судах Дубая, защищает передачу имущества для немусульман. Этим стоит заняться ещё до покупки.
Ловушка «нулевого налога»
Считать, что 0 % на месте означает «во Франции декларировать нечего», — частая ошибка. Обязанность декларировать и влияние на эффективную ставку сохраняются, даже если налог с дохода из Дубая не причитается.
Ловушка мнимого налогового резидентства
Заявить о резидентстве ОАЭ, не перенеся туда реально центр жизни, значит рисковать доначислением налогов. Конвенция — не инструмент оптимизации на выбор: она не заменяет персональную налоговую консультацию, а её применение зависит от вашей конкретной ситуации.
Отсутствие местного налога не означает отсутствия расходов. Ежегодные service charges — от 3 до 30 AED/кв. фут в год, регулируемые RERA через Mollak, — добавляются каждый год; подробнее — в нашем гиде о service charges. Для декларирования и применения конвенции Lucretia предложит вам индивидуальное сопровождение.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Дубая: полный гид для иностранцев
Об авторе
Benoit CLAUDEL
Директор по стратегии и операциям
Обладая более чем 18-летним опытом работы в сфере недвижимости и управления капиталом, Бенуа приобрёл признанную экспертизу в сопровождении частных инвесторов, руководителей предприятий и family offices. Начав карьеру в агентстве недвижимости и поработав в одной из самых престижных компаний по управлению капиталом в Париже, он затем перешёл в LCL на должность руководителя частного банковского обслуживания региона Иль-де-Франс, консультируя клиентов с высоким доходом по их стратегиям в сфере недвижимости. Будучи предпринимателем, он основал и в течение 7 лет руководил собственной компанией по управлению капиталом, разрабатывая решения в области инвестиций и оптимизации активов. Сегодня, работая в Lucretia, Бенуа отвечает за операционную стратегию, коммерческую эффективность и обучение консультантов. Он занимается делами с высокой добавленной стоимостью, в частности инвестициями через французские холдинговые компании, юридическим структурированием и налогообложением капитала.
