Precio por pie cuadrado, rentabilidad real, revalorización y proyectos off-plan: lo que vale de verdad comprar en el nuevo archipiélago de Dubai Islands.
Contenido
- Comprar en Dubai Islands: ¿conviene invertir y a qué precio?
- ¿Qué rentabilidad por alquiler cabe esperar en Dubai Islands?
- ¿Tiene todavía Dubai Islands potencial de revalorización?
- ¿Qué proyectos nuevos comprar en Dubai Islands?
- ¿Cuánto cuesta realmente comprar en Dubai Islands más allá del precio?
- Financiación y Golden Visa: lo que Dubai Islands abre al inversor
- Fiscalidad de una compra en Dubai Islands: 0 % local e impacto en el país de residencia
Comprar en Dubai Islands significa entrar en un archipiélago frente al mar a 2.379 AED/pie² en venta (marzo de 2026), según los datos de Bayut — por encima del precio mediano del mercado de Dubái, situado en 1.883 AED/pie², pero para un bien a pie de playa. Este antiguo proyecto Deira Islands, en pleno desarrollo, concentra hoy una oferta nueva cuyas entregas se escalonan entre 2027 y 2029.
La apuesta es clara: pagar un bien frente al mar más barato que en Palm Jumeirah, en una zona que aún no tiene stock antiguo que presione los precios. Queda por separar lo que corresponde al dato cifrado — precios, alquileres, revalorización — de la promesa comercial. Es lo que detallamos aquí, serie por serie.
Comprar en Dubai Islands: ¿conviene invertir y a qué precio?
Dubai Islands se negocia a 2.379 AED/pie² en venta (marzo de 2026), según los datos de Bayut — un precio superior a la mediana del mercado de Dubái, fijada en 1.883 AED/pie² sobre 73 barrios monitorizados, pero que sigue siendo la firma de un archipiélago frente al mar.
Este posicionamiento es el interés central de la zona. Pagas el frente al mar sin alcanzar los precios de las direcciones insulares más consolidadas. Para una comparación cifrada con el otro gran archipiélago de la ciudad, nuestra guía dedicada a Palm Jumeirah detalla su propio nivel de precios y de presupuesto de entrada.
El mercado aquí todavía es joven. Referenciamos 13 proyectos en Dubai Islands, con entregas escalonadas entre 2027 y 2029. Dicho de otro modo, la oferta sigue siendo mayoritariamente off-plan: se compra sobre todo sobre plano, a los promotores, antes de que el archipiélago adquiera su forma definitiva.
¿Qué rentabilidad por alquiler cabe esperar en Dubai Islands?
La rentabilidad en Dubai Islands debe leerse en bruto: es el alquiler anual por pie² dividido por el precio por pie², sin gastos y sin vacancia — nunca una rentabilidad neta, nunca una cifra garantizada.
Para situar la zona, el mercado de Dubái muestra una rentabilidad bruta mediana del 5,6 % sobre 65 barrios que disponen a la vez de serie de venta y de alquiler (datos Bayut), en una horquilla que va del 1,5 % en La Mer hasta el 7,7 % en Dubai International City.
Un archipiélago frente al mar se comporta como una zona premium: el alquiler sigue al estándar, pero el precio de compra elevado tira de la rentabilidad hacia la parte baja de la horquilla. Se razona por tanto en torno al 5-6 % — el régimen de los barrios premium según Bayut — y no el 7-10 % de las zonas asequibles como JVC o Arjan.
¿Tiene todavía Dubai Islands potencial de revalorización?
Los precios en Dubai Islands han subido un 4,1 % en 12 meses (marzo de 2026), según los datos de Bayut — por encima de la evolución mediana del mercado, que se sitúa en +2,6 % en 12 meses sobre 71 barrios.
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Esa ventaja sobre la mediana es la señal de un barrio en fase de despegue, no de una zona que ha llegado a una meseta. Tres elementos sostienen la dinámica.
- El archipiélago es nuevo y está enteramente en desarrollo: el valor se construye a medida que las infraestructuras y las residencias van surgiendo.
- La oferta se concentra entre 2027 y 2029, lo que acompasa las entregas en lugar de saturar el mercado de golpe.
- Ningún stock antiguo ya entregado tira de los precios hacia abajo — todo lo que se vende es nuevo.
Leer una señal de subida exige un método: cruzar precios, alquileres y ritmo de evolución sin fiarse de una sola cifra. Detallamos esa lectura en nuestra guía sobre los barrios con futuro de Dubái.
¿Qué proyectos nuevos comprar en Dubai Islands?
Dubai Islands cuenta con 13 proyectos publicados en nuestro catálogo, impulsados por 7 promotores activos. Imtiaz Developments lidera 5 proyectos, Nakheel Properties y Mr. Eight Development firman 2 cada uno, junto a Centurion Properties, Beyond by Omniyat, Chaimaa Holding y Samana Developers.
Algunas referencias concretas entre los proyectos que seguimos:
- Bay Grove Residences (Nakheel Properties) — entrega en septiembre de 2028.
- Beach Walk Residence 4 (Imtiaz Developments) — entrega en junio de 2027.
- Sea Cliff (Imtiaz Developments) — entrega en marzo de 2028.
- Hado by Beyond (Beyond by Omniyat) — entrega en septiembre de 2029.
El calendario se escalona con claridad. Los compradores que buscan un horizonte corto apuntan a las entregas de junio de 2027, como Beach Walk Residence 4 o Sunset Bay 4; quienes aceptan esperar por un posicionamiento más alto de gama miran hacia Hado by Beyond en septiembre de 2029.
Antes de firmar, dos reflejos: decidir entre plano y bien entregado, y comprobar la solidez del promotor. Nuestras guías off-plan o listo para vivir y elegir tu promotor encuadran ambas decisiones.
En un archipiélago que apenas empieza a levantarse, siempre aconsejo a mis clientes mirar primero la fase de entrega y la ubicación exacta del lote dentro del masterplan — dos residencias vecinas no tienen las mismas vistas ni el mismo acceso a la playa.
— Sofiane OULD, Fundador y Director General
¿Cuánto cuesta realmente comprar en Dubai Islands más allá del precio?
Más allá del precio anunciado, una compra en Dubai Islands soporta un 4 % de tasas de transferencia en el Dubai Land Department, calculado sobre el precio de compra, a lo que se suman unos 4.700 a 5.500 AED de gastos administrativos fijos.
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Estos gastos fijos incluyen el title deed (unos 580 AED, reducidos a 40 AED en off-plan), los gastos de plano (unos 250 AED) y el trustee office (unos 4.000 a 4.200 AED), según Property Finder.
Después, dos partidas dependen de la modalidad de compra:
| Partida | Secundario | Off-plan (al promotor) |
|---|---|---|
| Honorarios de agencia | 2 % del precio + 5 % de IVA | Generalmente sin comisión para el comprador |
| Desembolso inicial | Depósito a la firma | Anticipo del 5 al 20 % (a menudo 10-20 %) |
Como Dubai Islands es sobre todo un mercado off-plan, el caso frecuente es este: sin comisión para el comprador, pero un anticipo del 5 al 20 % en la reserva, a veces precedido de un booking fijo de 20.000 a 100.000 AED antes de firmar el SPA. Los fondos quedan asegurados en una cuenta escrow regulada.
Por último, los service charges anuales — de 3 a 30 AED/pie²/año, es decir unos 10-20 para un apartamento y 20-50+ para una torre de lujo — pesan cada año sobre la rentabilidad. Para sumar todas estas partidas sobre un caso concreto, consulta nuestra guía sobre los gastos de compra en Dubái.
Financiación y Golden Visa: lo que Dubai Islands abre al inversor
Para una compra off-plan como la mayoría de las de Dubai Islands, la CBUAE limita el crédito al 50 % de LTV; en la práctica, un no residente obtiene entre el 50 y el 75 % de financiación, es decir una aportación del 25 al 50 % según el banco.
Muchos compradores evitan el crédito apoyándose en el plan de pago escalonado del promotor, muy extendido en off-plan y ajustado al avance de la obra. Las condiciones detalladas de un crédito local figuran en nuestra guía sobre el crédito para no residentes.
En cuanto a la residencia, el Golden Visa inmobiliario de 10 años se obtiene desde 2.000.000 AED invertidos en inmobiliario, según el portal oficial del gobierno de los EAU. Varios proyectos premium del archipiélago alcanzan ese umbral. Una vez completo el expediente, la decisión llega en unos días hábiles; cuenta de 2 a 4 semanas en total con el Emirates ID y el examen médico.
Fiscalidad de una compra en Dubai Islands: 0 % local e impacto en el país de residencia
En Dubái, los particulares no pagan ningún impuesto sobre las rentas del alquiler ni sobre la plusvalía inmobiliaria: el tipo es del 0 %, según el portal oficial del gobierno de los EAU. Las ventas y alquileres residenciales están además al 0 % de IVA.
Este marco se aplica a Dubai Islands igual que al resto de la ciudad. Un alquiler cobrado por un apartamento del archipiélago no se ve mermado por un impuesto local, y una reventa con plusvalía no genera tributación en los Emiratos.
Queda la fiscalidad de tu país de residencia, que no desaparece por ello. Para un residente fiscal francés, el convenio Francia-EAU de 1989 neutraliza el impuesto francés sobre estas rentas mediante un mecanismo de crédito fiscal, pero cuentan para el cálculo del tipo efectivo. Detallamos este punto en nuestra guía sobre la fiscalidad del inmobiliario en Dubái. Estas reglas no sustituyen a un asesoramiento personalizado: ese es el objeto de nuestros estudios patrimoniales.
Este artículo forma parte de nuestra guide
Guía de inversión inmobiliaria en Dubái para extranjeros
Sobre el autor
Sofiane OULD
Fundador y Director General
Emprendedor visionario y experto reconocido del mercado inmobiliario de prestigio en Dubái, Sofiane comienza su carrera en París antes de incorporarse a actores destacados del sector inmobiliario en línea (SeLoger, MeilleursAgents, Airbnb). Instalado en Dubái desde 2019, se posiciona rápidamente como uno de los corredores más destacados de la ciudad. Fundador de Lucretia Immobilier, hoy acompaña a sus clientes con un enfoque que combina integridad, innovación y excelencia, redefiniendo así los estándares del lujo.
