Acheter à Dubai Islands : prix, rendement et projets

Cette avance sur la médiane est le signal d'un quartier en phase de montée, pas d'un secteur arrivé sur un plateau. Trois éléments soutiennent la dynamique.

• L'archipel est neuf et entièrement en développement : la valeur se construit à mesure que les infrastructures et les résidences sortent de terre.
• L'offre est concentrée sur 2027-2029, ce qui cadence les livraisons plutôt que de saturer le marché d'un coup.
• Aucun stock livré ancien ne vient tirer les prix vers le bas — tout ce qui se vend est neuf.

Lire un signal de hausse suppose une méthode : croiser prix, loyers et rythme d'évolution sans se fier à un seul chiffre. Nous détaillons cette lecture dans notre guide sur les quartiers d'avenir de Dubaï.

Quels projets neufs acheter à Dubai Islands ?

Dubai Islands compte 13 projets publiés dans notre catalogue, portés par 7 promoteurs actifs. Imtiaz Developments y mène 5 projets, Nakheel Properties et Mr. Eight Development en signent 2 chacun, aux côtés de Centurion Properties, Beyond by Omniyat, Chaimaa Holding et Samana Developers.

Quelques repères concrets parmi les projets que nous suivons :

• Bay Grove Residences (Nakheel Properties) — livraison septembre 2028.
• Beach Walk Residence 4 (Imtiaz Developments) — livraison juin 2027.
• Sea Cliff (Imtiaz Developments) — livraison mars 2028.
• Hado by Beyond (Beyond by Omniyat) — livraison septembre 2029.

L'échéancier s'étale nettement. Les acheteurs qui veulent un horizon court visent les livraisons de juin 2027, comme Beach Walk Residence 4 ou Sunset Bay 4 ; ceux qui acceptent d'attendre pour un positionnement plus haut de gamme regardent Hado by Beyond en septembre 2029.

Avant de signer, deux réflexes : trancher entre plan et bien livré, et vérifier la solidité du promoteur. Nos guides off-plan ou prêt à vivre et choisir son promoteur cadrent ces deux arbitrages.

Sur un archipel qui sort de terre, je conseille toujours à mes clients de regarder d'abord la phase de livraison et la localisation exacte du lot dans le masterplan — deux résidences voisines n'ont pas la même vue ni le même accès à la plage.

— Sofiane OULD, Fondateur & Directeur Général

Combien coûte réellement un achat à Dubai Islands au-delà du prix ?

Au-delà du prix affiché, un achat à Dubai Islands supporte 4 % de frais de transfert au Dubai Land Department, calculés sur le prix d'achat, auxquels s'ajoutent environ 4 700 à 5 500 AED de frais administratifs fixes.

Ces frais fixes recouvrent le title deed (environ 580 AED, ramené à 40 AED en off-plan), les frais de plan (environ 250 AED) et le trustee office (environ 4 000 à 4 200 AED), selon Property Finder.

Deux postes dépendent ensuite du mode d'achat :

Dubai Islands étant surtout un marché off-plan, le cas fréquent est celui-ci : pas de commission côté acheteur, mais un acompte de 5 à 20 % à la réservation, parfois précédé d'un booking fixe de 20 000 à 100 000 AED avant la signature du SPA. Les fonds sont sécurisés sur un compte escrow réglementé.

Enfin, les service charges annuelles — de 3 à 30 AED/pi²/an, soit environ 10-20 pour un appartement et 20-50+ pour une tour de luxe — pèsent chaque année sur le rendement. Pour additionner tous ces postes sur un cas concret, voyez notre guide sur les frais d'achat à Dubaï.

Financement et Golden Visa : ce que Dubai Islands ouvre à l'investisseur

Pour un achat off-plan comme la plupart de ceux de Dubai Islands, la CBUAE plafonne le crédit à 50 % de LTV ; en pratique, un non-résident obtient entre 50 et 75 % de financement, soit un apport de 25 à 50 % selon la banque.

Beaucoup d'acheteurs contournent le crédit en s'appuyant sur le plan de paiement échelonné du promoteur, très répandu en off-plan et calé sur l'avancement du chantier. Les conditions détaillées d'un crédit local figurent dans notre guide sur le prêt pour non-résident.

Côté résidence, le Golden Visa immobilier de 10 ans s'obtient dès 2 000 000 AED investis dans l'immobilier, selon le portail officiel du gouvernement des EAU. Plusieurs projets premium de l'archipel atteignent ce seuil. Une fois le dossier complet, la décision tombe en quelques jours ouvrés ; comptez 2 à 4 semaines au total avec l'Emirates ID et la visite médicale.

Fiscalité d'un achat à Dubai Islands : 0 % local et impact côté France

À Dubaï, les particuliers ne paient aucun impôt sur les revenus locatifs ni sur la plus-value immobilière : le taux est de 0 %, selon le portail officiel du gouvernement des EAU. Les ventes et locations résidentielles sont par ailleurs à 0 % de TVA.

Ce cadre s'applique à Dubai Islands comme au reste de la ville. Un loyer encaissé sur un appartement de l'archipel n'est pas amputé d'un impôt local, et une revente avec plus-value ne déclenche pas de taxation aux Émirats.

Reste la fiscalité de votre pays de résidence, qui ne disparaît pas pour autant. Pour un résident fiscal français, la convention France-EAU de 1989 neutralise l'impôt français sur ces revenus via un mécanisme de crédit d'impôt, mais ils comptent pour le calcul du taux effectif. Nous détaillons ce point dans notre guide sur la fiscalité de l'immobilier à Dubaï. Ces règles ne remplacent pas un conseil personnalisé : c'est l'objet de nos études patrimoniales.