Seuil de 2 000 000 AED, zone désignée, transfert sur DARI puis demande de visa : le parcours complet du Golden Visa immobilier à Abu Dhabi, étape par étape.
Sommaire
- Golden Visa à 2 millions d'AED : quelles conditions et quel parcours à Abu Dhabi ?
- Étape 1 — Vérifier son éligibilité : le bien, le montant et la manière de le payer
- Étape 2 — Choisir une zone : quel loyer brut peuvent rapporter 2 M AED pendant la durée du visa ?
- Étape 3 — Choisir le bien et le calendrier : bien livré ou sur plan ?
- Étape 4 — Transférer la propriété sur DARI : frais et titre à obtenir
- Étape 5 — Déposer la demande et conserver le visa dans la durée
Pour obtenir le Golden Visa à 2 millions d'AED, les conditions se résument ainsi : vous investissez au moins 2 000 000 AED dans l'immobilier, seuil fixé par le portail officiel du gouvernement des EAU (page mise à jour fin juillet 2026). À Abu Dhabi, ce montant ouvre droit à un titre de séjour renouvelable de 5 ou 10 ans selon la catégorie, sans sponsor, pour vous et votre famille.
Le seuil ne fait pas tout. Le bien doit se trouver dans la bonne zone, le titre doit être enregistré correctement, et l'investissement doit être conservé pendant toute la durée du visa. Chaque étape a ses pièges, et chacune se prépare avant de signer.
Golden Visa à 2 millions d'AED : quelles conditions et quel parcours à Abu Dhabi ?
Deux conditions ouvrent le Golden Visa immobilier à Abu Dhabi : un investissement d'au moins 2 000 000 AED, selon le portail u.ae, et un bien situé dans une zone d'investissement désignée, ouverte aux étrangers d'après DARI.
Ces zones regroupent notamment Reem Island, Yas Island et Al Saadiyat Island. Un bien acheté hors de ce périmètre ne peut pas être détenu en pleine propriété par un étranger, et le dossier n'existe donc pas.
Le parcours en un coup d'œil
- Éligibilité : valider le montant, le bien et le mode de détention.
- Zone : arbitrer entre loyer brut et prestige.
- Bien et calendrier : livré ou sur plan, ce qui fixe la date du titre.
- Transfert sur DARI : payer les frais et obtenir le titre.
- Demande de visa, puis maintien de l'investissement dans la durée.
Le budget complet et les causes d'échec d'un dossier sont détaillés dans notre guide Golden Visa immobilier à Abu Dhabi : seuil, budget réel et pièges. La suite suit l'ordre chronologique des démarches.
Étape 1 — Vérifier son éligibilité : le bien, le montant et la manière de le payer
Le critère central est la valeur du bien : 2 000 000 AED d'investissement immobilier minimum.
Ce seuil se place au-dessus du ticket courant. Parmi les projets que nous référençons, les tickets d'entrée vont de 500 000 AED à 2 M AED, avec une médiane de 1,5 M AED sur 17 projets au prix affichable. Un achat « médian » ne suffit donc pas : il faut viser plus grand dès le départ.
Liste de contrôle avant toute réservation
- Bien situé dans une zone d'investissement désignée (voir la règle ci-dessus).
- Valeur du bien égale ou supérieure à 2 000 000 AED, sur le prix inscrit au contrat.
- Acquisition en nom propre, au nom du futur demandeur.
- Conditions de la catégorie confirmées sur u.ae au moment du dépôt.
Je vois souvent des clients réserver d'abord et vérifier ensuite. Nous inversons l'ordre : le contrôle d'éligibilité précède la signature, jamais l'inverse.
Étape 2 — Choisir une zone : quel loyer brut peuvent rapporter 2 M AED pendant la durée du visa ?
Sur 2 000 000 AED investis, le loyer brut annuel théorique va d'environ 48 000 AED à Al Jurf Gardens à environ 136 000 AED à Reem Island ou à Al Maryah Island (rendement brut calculé, hors charges et vacance, selon les données Bayut de mars 2026).
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| Zone | Rendement brut calculé (Bayut) | Loyer brut annuel sur 2 M AED |
|---|---|---|
| Reem Island | 6,8 % (mars 2026) | ≈ 136 000 AED |
| Al Maryah Island | 6,8 % (mars 2026) | ≈ 136 000 AED |
| Yas Island | 5,8 % (mars 2026) | ≈ 116 000 AED |
| Al Rahah | 5,7 % (février 2026) | ≈ 114 000 AED |
| Al Saadiyat Island | 4,3 % (mars 2026) | ≈ 86 000 AED |
| Ghantout | 3,9 % (mars 2026) | ≈ 78 000 AED |
| Al Jurf Gardens | 2,4 % (mars 2026) | ≈ 48 000 AED |
Comme repère, le rendement brut calculé médian atteint 5,7 % sur 8 quartiers, pour un prix médian de 1 792 AED/pi² (Bayut, août 2026).
Sur la durée de détention, l'écart se creuse. Dix ans au taux de Reem Island représentent environ 1 360 000 AED de loyers bruts, contre environ 860 000 AED au taux de Saadiyat, à loyers constants. La méthode est expliquée dans notre guide sur le rendement locatif à Abu Dhabi.
Étape 3 — Choisir le bien et le calendrier : bien livré ou sur plan ?
Dans notre catalogue, deux projets atteignent le seuil dès leur prix de départ : Al Ghadeer Parks à Al Layyan, à partir de 2 M AED et livré en juin 2031, et Pearl Beach View à Al Rahah, à partir de 2 M AED et livré en décembre 2029.
Au-delà de 2 M AED, nos fiches affichent un « prix sur demande ». C'est là que se trouvent la plupart des résidences de marque.
La date de livraison décide du calendrier
Les livraisons de notre catalogue s'étalent de 2013 à 2031. Un bien déjà remis, comme Louvre Abu Dhabi Residences à Saadiyat (livré en février 2025), donne un titre exploitable rapidement. À l'inverse, Hudayriyat Golf Estates ne sera livré qu'en août 2030.
La date de livraison fixe le moment où vous disposez d'un titre utilisable pour votre dossier. Les règles propres à l'achat off-plan se confirment sur u.ae ; leurs mécanismes sont décrits dans notre guide pour acheter off-plan à Abu Dhabi.
Reste la solidité du constructeur. Les fiches Aldar Properties et Advanced Properties rassemblent leurs réalisations et leurs projets en cours.
Étape 4 — Transférer la propriété sur DARI : frais et titre à obtenir
Le transfert de propriété à Abu Dhabi coûte 2 % du prix d'achat, réglés via ADREC/DARI, soit 40 000 AED sur un bien à 2 000 000 AED. Ces frais s'ajoutent au seuil sans compter dans l'investissement : prévoyez-les en trésorerie dès le départ.
Le titre, pièce maîtresse du dossier
Le titre de propriété enregistré sur DARI sert de preuve centrale à la demande de visa. Relisez-le ligne à ligne : montant inscrit, nom exact du propriétaire, orthographe identique à celle du passeport.
Une erreur de saisie paraît anodine. Ce que je constate sur le terrain, c'est qu'elle peut bloquer un dossier pendant des semaines, le temps de faire corriger le document.
Réservation, contrôles et signature suivent un ordre précis, que décrit notre guide sur le processus d'achat immobilier à Abu Dhabi.
Étape 5 — Déposer la demande et conserver le visa dans la durée
La demande se dépose via le portail officiel du gouvernement des EAU, titre de propriété à l'appui. La page u.ae décrit un titre de séjour renouvelable de 5 ou 10 ans selon la catégorie.
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Garder l'investissement au-dessus du seuil
Le statut repose sur un investissement d'au moins 2 000 000 AED conservé dans la durée. Une revente, ou un patrimoine qui repasse sous le seuil, fragilise le visa. L'étape 3 de notre guide pour revendre un bien à Abu Dhabi aborde ce point avant toute mise en vente.
Pendant ces années, l'impôt sur le revenu des particuliers est de 0 % : aucun impôt local sur vos loyers ni sur votre plus-value. Les détails figurent dans notre guide sur la fiscalité immobilière à Abu Dhabi.
Mes clients pensent souvent que le dossier se joue au dépôt. En réalité, je constate qu'il se gagne bien avant, au moment du choix du bien et de la relecture du titre.
Emirates ID, logement, vie quotidienne : l'installation relève de notre guide pour s'installer et vivre à Abu Dhabi. Pour une vue d'ensemble des opportunités, consultez notre page investir à Abu Dhabi.
Cet article fait partie de notre guide
Guide de l'investissement immobilier à Abu Dhabi : acheter, louer et revendre sereinement
À propos de l'auteur
Adeline LAUVERNAY
Consultante Immobilier
Experte en vente et marketing du luxe, Adeline a affiné son sens du service haut de gamme au sein de Maisons prestigieuses comme Hermès et Bvlgari. Son expertise lui permet de répondre aux attentes d'une clientèle exigeante en offrant une expérience sur-mesure. Passionnée et exigeante, elle accompagne ses clients en identifiant des opportunités uniques et en proposant des biens d'exception parfaitement alignés avec leurs aspirations.
