Порог 2 000 000 AED, специальная инвестиционная зона, переоформление через DARI и подача заявления на визу: весь путь к «золотой визе» через недвижимость в Абу-Даби, шаг за шагом.
Содержание
- Золотая виза ОАЭ за недвижимость на 2 млн дирхамов: какие условия и какой порядок в Абу-Даби?
- Шаг 1. Проверить право на визу: объект, сумма и способ оплаты
- Шаг 2. Выбрать район: какую валовую аренду принесут 2 млн AED за срок визы?
- Шаг 3. Выбрать объект и сроки: готовое жилье или off-plan?
- Шаг 4. Переоформить собственность через DARI: сбор и документ на руках
- Шаг 5. Подать заявление и сохранить визу на весь срок
Условия получения золотой визы ОАЭ за недвижимость на 2 млн дирхамов сводятся к следующему: вы вкладываете в недвижимость не менее 2 000 000 AED. Этот порог установлен официальным порталом правительства ОАЭ (страница обновлена в конце июля 2026 года). В Абу-Даби такая сумма дает право на продлеваемый вид на жительство сроком на 5 или 10 лет в зависимости от категории, без спонсора, для вас и вашей семьи.
Одного порога недостаточно. Объект должен находиться в нужной зоне, право собственности должно быть зарегистрировано без ошибок, а вложение нужно сохранять весь срок действия визы. У каждого этапа свои подводные камни, и к каждому готовятся до подписания договора.
Золотая виза ОАЭ за недвижимость на 2 млн дирхамов: какие условия и какой порядок в Абу-Даби?
Для золотой визы через недвижимость в Абу-Даби нужны два условия: вложение не менее 2 000 000 AED, согласно порталу u.ae, и объект в специальной инвестиционной зоне, открытой для иностранцев, по данным DARI.
К таким зонам относятся, в частности, Reem Island, Yas Island и Al Saadiyat Island. Объект за пределами этих зон иностранец не может получить в полную собственность, так что оформлять визу попросту не на что.
Весь путь в пяти шагах
- Право на визу: проверить сумму, объект и форму владения.
- Район: найти баланс между арендной доходностью и престижем.
- Объект и сроки: готовое жилье или off-plan — от этого зависит дата получения титула.
- Переоформление через DARI: оплатить сбор и получить свидетельство о собственности.
- Заявление на визу, а затем сохранение вложения на весь срок.
Полный бюджет и причины отказов подробно разобраны в нашем гиде Золотая виза через недвижимость в Абу-Даби: порог, реальный бюджет и подводные камни. Дальше — все шаги в хронологическом порядке.
Шаг 1. Проверить право на визу: объект, сумма и способ оплаты
Ключевой критерий — стоимость объекта: не менее 2 000 000 AED вложений в недвижимость.
Этот порог выше типичного бюджета покупки. В проектах из нашего каталога входной порог колеблется от 500 000 AED до 2 млн AED, медиана — 1,5 млн AED по 17 проектам с опубликованной ценой. «Медианной» покупки недостаточно: целиться нужно выше с самого начала.
Чек-лист до любого бронирования
- Объект находится в специальной инвестиционной зоне (см. правило выше).
- Стоимость объекта по договору — 2 000 000 AED или больше.
- Покупка на свое имя, на имя будущего заявителя.
- Условия категории подтверждены на u.ae на момент подачи.
Я часто вижу, как клиенты сначала бронируют, а потом проверяют. Мы меняем порядок: проверка права на визу — до подписания, никогда не после.
Шаг 2. Выбрать район: какую валовую аренду принесут 2 млн AED за срок визы?
При вложении 2 000 000 AED теоретическая валовая арендная выручка в год составляет примерно от 48 000 AED в Al Jurf Gardens до примерно 136 000 AED на Reem Island или Al Maryah Island (расчетная валовая доходность без учета расходов и простоя, по данным Bayut за март 2026 года).
Бесплатный гид — в WhatsApp
Получите наш инвестиционный гид
Налоги, визы, финансирование, этапы покупки: 14 страниц в вашем WhatsApp за несколько минут.
| Район | Расчетная валовая доходность (Bayut) | Валовая аренда в год при 2 млн AED |
|---|---|---|
| Reem Island | 6,8 % (март 2026) | ≈ 136 000 AED |
| Al Maryah Island | 6,8 % (март 2026) | ≈ 136 000 AED |
| Yas Island | 5,8 % (март 2026) | ≈ 116 000 AED |
| Al Rahah | 5,7 % (февраль 2026) | ≈ 114 000 AED |
| Al Saadiyat Island | 4,3 % (март 2026) | ≈ 86 000 AED |
| Ghantout | 3,9 % (март 2026) | ≈ 78 000 AED |
| Al Jurf Gardens | 2,4 % (март 2026) | ≈ 48 000 AED |
Для ориентира: медианная расчетная валовая доходность по 8 районам — 5,7 % при медианной цене 1 792 AED за кв. фут (Bayut, август 2026).
За срок владения разрыв растет. Десять лет при доходности Reem Island — это около 1 360 000 AED валовой аренды против примерно 860 000 AED при доходности Саадията, если ставки не меняются. Методика расчета — в нашем гиде об арендной доходности в Абу-Даби.
Шаг 3. Выбрать объект и сроки: готовое жилье или off-plan?
В нашем каталоге два проекта достигают порога уже по стартовой цене: Al Ghadeer Parks в Al Layyan — от 2 млн AED, сдача в июне 2031 года, и Pearl Beach View в Al Rahah — от 2 млн AED, сдача в декабре 2029 года.
Свыше 2 млн AED в наших карточках указано «цена по запросу». Именно в этом сегменте находится большинство брендовых резиденций.
Дата сдачи определяет график
Сроки сдачи проектов в нашем каталоге — с 2013 по 2031 год. Уже сданный объект, например Louvre Abu Dhabi Residences на Саадияте (сдан в феврале 2025 года), быстро дает титул, пригодный для досье. А вот Hudayriyat Golf Estates будет сдан только в августе 2030 года.
От даты сдачи зависит, когда у вас появится документ о собственности, пригодный для заявления. Правила для покупки off-plan уточняются на u.ae; как они работают, описано в нашем гиде о покупке off-plan в Абу-Даби.
Остается надежность застройщика. В карточках Aldar Properties и Advanced Properties собраны их реализованные и текущие проекты.
Шаг 4. Переоформить собственность через DARI: сбор и документ на руках
Переоформление собственности в Абу-Даби стоит 2 % от цены покупки, оплачивается через ADREC/DARI — это 40 000 AED за объект стоимостью 2 000 000 AED. Сбор платится сверх порога и в сумму вложения не входит: заложите его в бюджет с самого начала.
Свидетельство о собственности — главный документ досье
Свидетельство о собственности, зарегистрированное в DARI, — основное доказательство для заявления на визу. Проверьте его построчно: указанную сумму, точное имя владельца, написание, полностью совпадающее с паспортом.
Опечатка кажется мелочью. Но на практике я вижу, что она способна заблокировать досье на несколько недель, пока документ исправляют.
Бронирование, проверки и подписание идут в строгом порядке — он описан в нашем гиде о порядке покупки недвижимости в Абу-Даби.
Шаг 5. Подать заявление и сохранить визу на весь срок
Заявление подается через официальный портал правительства ОАЭ вместе со свидетельством о собственности. Страница u.ae описывает продлеваемый ВНЖ на 5 или 10 лет в зависимости от категории.
Есть проект?
Поговорите с консультантом Lucretia
Индивидуальное сопровождение, без обязательств.
До подачи мы уточняем, какой срок применим именно к вашему досье, чтобы вы точно знали, что получаете.
Держать вложение выше порога
Статус держится на вложении не менее 2 000 000 AED, сохраняемом весь срок. Продажа объекта или падение стоимости активов ниже порога ставит визу под угрозу. Этому посвящен шаг 3 нашего гида о продаже недвижимости в Абу-Даби — прочтите его до выставления объекта на продажу.
Все эти годы подоходный налог для физических лиц составляет 0 %: никакого местного налога ни на аренду, ни на прирост капитала. Подробности — в нашем гиде о налогообложении недвижимости в Абу-Даби.
Клиенты часто думают, что все решается при подаче. На деле, как я вижу, досье выигрывается гораздо раньше — при выборе объекта и проверке свидетельства о собственности.
Emirates ID, жилье, повседневная жизнь: о переезде рассказывает наш гид о том, как переехать и жить в Абу-Даби. Общий обзор возможностей — на нашей странице инвестиции в Абу-Даби.
Эта статья — часть нашего guide
Инвестиции в недвижимость Абу-Даби: как спокойно купить, сдать в аренду и перепродать
Об авторе
Adeline LAUVERNAY
Консультант по недвижимости
Эксперт в области продаж и маркетинга в сфере люкса, Аделин оттачивала свое чувство первоклассного сервиса в престижных Домах, таких как Hermès и Bvlgari. Её экспертиза позволяет ей отвечать ожиданиям взыскательной клиентуры, предлагая индивидуальный подход. Увлечённая и требовательная, она сопровождает своих клиентов, выявляя уникальные возможности и предлагая исключительную недвижимость, полностью соответствующую их устремлениям.
